El mercado inmobiliario estadounidense no parece estar pasando por los mejores momentos de sus últimos años, ya que al descalabro que están sufriendo en bolsa las principales compañías constructoras e inmobiliarias hay que añadir los débiles datos del sector de los últimos meses. Por ello, la pregunta que nos planteamos es si deberíamos estar preocupados ante una desaceleración del sector inmobiliario.
(Fuente: Charlie Bilello)
Y es que la vivienda no sólo es un lugar para vivir, sino que generalmente es un activo muy valioso y una herramienta fundamental para generar riqueza. Por lo tanto, la salud del mercado inmobiliario (no sólo en Estados Unidos sino en cualquier país del mundo) es muy importante para la economía. La teoría señala que la subida del precio de la vivienda origina que los propietarios de las mismas se vuelvan más optimistas y gasten e inviertan más dinero. Asimismo, un mercado inmobiliario sólido y robusto estimula la creación de empleo, la demanda de materias primas así como la necesidad de préstamos en forma de hipotecas. Todos estos aspectos ayudan a la economía, impulsando su crecimiento. Pero hay un problema adicional: un mercado inmobiliario débil puede ser un obstáculo para el crecimiento económico.
Liz Ann Sonders, vicepresidenta senior y jefa de estrategia de inversiones de Charles Schwab, señala que “la vivienda es lo que llamamos un indicador adelantado: puede señalar futuros puntos de inflexión de la economía antes de que se presenten. E incluso con todas las buenas noticias que hay sobre el desempleo, los salarios y el mercado de valores, los datos recientes del mercado de la vivienda están enviando algunas señales negativas. No todo es malo, por supuesto, pero merece la pena tenerlo en cuenta”.
Situación actual del sector inmobiliario estadounidense
Después de años de crecimiento por encima de la media, la venta de viviendas, tanto usadas como de nueva construcción, se está desacelerando. Después del fortísimo golpe que sufrió el sector durante la crisis financiera de los años 2008 y 2009, la venta de viviendas se recuperó y generó varios años de fuerte crecimiento, pero la tendencia parece estar desacelerándose de forma significativa en los últimos meses.
(Fuente: Charlie Bilello)
Los precios de las viviendas son elevados y están aumentando, aunque de forma más moderada que en el pasado. Indudablemente, los precios al alza son buenos para los propietarios, pero suponen un problema para las personas que deseen acceder a la compra de un inmueble. Según la Asociación Nacional de Agentes de Bienes Inmuebles, el acceso a la vivienda actualmente es menos asequible que hace una década, y la subida de los tipos de interés por parte de la Reserva Federal no ayuda a que esta divergencia se reduzca (la FED tiene la intención de realizar una subida adicional de los tipos de interés este año y otras tres a lo largo del 2019).
La oferta de viviendas también es escasa. La construcción de nuevas viviendas repuntó en agosto después de la caída sufrida en los meses de junio y julio, pero los nuevos permisos de construcción, tal y como podemos ver en el gráfico inferior, se han desplomado en los últimos meses. Teniendo en cuenta que los permisos de construcción se emiten antes de que comience la construcción de las viviendas, debemos esperar que en los próximos meses el número de viviendas construidas se reduzca.
(Fuente: Trading Economics)
El sentimiento de los constructores, según una encuesta llevada a cabo por la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas (NAHB), se está deteriorando, y apuntan como principales preocupaciones el aumento del coste de los materiales (incrementados por la reciente imposición de aranceles a los bienes importados) así como por la limitada oferta de mano de obra en el sector.
Es decir, lo que estamos viendo es que la venta de viviendas se están desacelerando a medida que los precios de las mismas aumentan y el acceso a estas se vuelve menos asequible. Además, tal y como apunta Liz Ann Sonders (Charles Schwab), “las viviendas iniciadas son un ejemplo. Históricamente, la construcción de nuevas viviendas ha hecho techo unos 22 meses antes de que comience una recesión. Si resulta que el techo se alcanzó en primavera, la cuenta atrás parece haber comenzado”.
Además, la correlación entre el sector inmobiliario (indicador de confianza del consumidor de la Universidad de Michigan sobre condiciones de compra de viviendas) y el PIB de Estados Unidos, tal y como podemos comprobar en el gráfico inferior, es muy elevada. Si la relación entre ambas variables no ha cambiado y se cumple lo que dicta la historia, en los próximos trimestres deberíamos asistir a una ralentización significativa del PIB estadounidense.
(Fuente: Tiho Brkan)
Además, los expertos de Charles Schwab también apuntan que gracias al espectacular mercado alcista bursátil, la renta variable supone en la actualidad la mayor parte del patrimonio de los hogares (generalmente han sido los inmuebles los que han ocupado este lugar). Esta situación ha ocurrido sólo dos veces en la historia desde la Segunda Guerra Mundial. Como se trata de un fenómeno poco corriente, no se puede decir que estemos ante un indicador de recesión, pero lo que sí se puede afirmar es que hubo una recesión en los años inmediatamente posteriores a esos momentos: finales de los años 60 y 2000.
Robert Shiller resta importancia a la ralentización del sector inmobiliario
Sin embargo, y a pesar de la evidente desaceleración del sector inmobiliario, el economista y premio Nobel de Economía Robert Shiller ha restado importancia a este aspecto señalando que no espera un giro brusco en el mercado de la vivienda en este momento y que no está temeroso por la posibilidad de que una gran recesión esté a la vuelta de la esquina.
Declaraciones que se encuentran en las antípodas de otros analistas y gestores como Stan Druckenmiller o Ray Dalio quienes ven la situación actual con gran preocupación e incluso afirman que tendremos una crisis financiera peor que la acontecida durante los años 2008 y 2009.
Baja tasa de paro y desaceleración del sector inmobiliario: cóctel explosivo para una recesión
La tasa de paro actualmente se encuentra en el nivel más bajo de los últimos 50 años (3,7%), lo que significa que Estados Unidos ha alcanzado técnicamente el “pleno empleo”. Esto ha originado que la inflación y los salarios hayan comenzado a repuntar y que la FED continúe con su proceso de normalización monetaria, subiendo los tipos de interés y reduciendo su balance.
Es interesante echar un vistazo a lo que sucedió exactamente hace 50 años, cuando el desempleo alcanzó un nivel similar actual. En aquel entonces, la economía estaba en lo que hasta entonces era su ciclo expansivo más largo, un período de prosperidad que duraba casi nueve años y que se produjo en medio de unas políticas fiscales expansivas llevadas a cabo para financiar la guerra de Vietnam. En diciembre de 1969 la tasa de desempleo se había situado en el 3,5%, tras varios años en los que la misma había permanecido en niveles muy reducidos, pero justo un año después esta había repuntando fuertemente hasta situarse en el 6,1%, originando una recesión de casi un año de duración.
Como suele suceder
habitualmente, el mercado bursátil respondió a este deterioro económico con
fuertes bajadas. El S&P 500 alcanzó un máximo en noviembre de 1969, justo
un mes antes de que se iniciara oficialmente la recesión, y desde ese momento
inició un mercado bajista de año y medio de duración que le llevó a corregir un
35%. Una vez finalizado dicho periodo recesivo, el mercado consiguió recuperar
el terreno perdido en cuestión de poco más un año.
Aunque la situación económica actual tiene ciertos paralelismos con la de finales de los años 70 (largo y prolongado período expansivo, importantes medidas fiscales, tasa de paro en mínimos históricos, etc.), también es cierto que hay otros factores que actualmente tienen mucho peso en la economía y que en aquellos momentos no existían como la tecnología. Desconocemos si se producirá algo similar a lo que tuvo lugar a finales de los años 60, pero en todo caso, es interesante considerar esta posibilidad.
Reflexiones finales
Sea como fuere, lo que parece evidente es que la desaceleración del sector inmobiliario, que tradicionalmente se ha comportado como un sector adelantado al ciclo económico, junto con una baja tasa de paro que obliga a las autoridades a subir los tipos de interés ante el riesgo de que la economía se sobrecaliente, es un cóctel explosivo que podría ser el detonante de una próxima recesión. Y aunque se prevé que en los próximos meses la economía continúe con su senda expansiva, conviene tener un ojo puesto en estos aspectos, ya que nos van a dar pistas muy valiosas para detectar potenciales problemas en el ciclo económico.
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