Se habla muchas veces de educación financiera y de reglas básicas a la hora de invertir, sin embargo, no se explican muchas veces los conceptos clave para que las personas aprendan a pensar sobre inversiones. Se reduce el problema a “¿es mejor comprar piso o alquilar?”, “¿renta variable o renta fija?”. Son debates legítimos, pero representan una parte ínfima del problema del inversor.
El inversor también puede debatirse entre escoger renta variable o compra de vivienda, si es joven puede optar por dedicar sus ahorros a la entrada de un piso o cursar un máster o curso importante para su carrera profesional. Cuando ya se ha hipotecado existen diferentes combinaciones también, puede devolver la deuda más rápidamente, o aprovechar el resto de la liquidez para invertir en otros activos. ¿Por qué cancelar deuda con un coste fijo del 4% si la renta fija de bajo riesgo le ofrece un 6%? No se trata de elaborar reglas simples, sino de entender los principios básicos de la gestión del capital para poder decidir entre alternativas cuyos precios y perspectivas van cambiando.
Toda decisión tiene un coste de oportunidad. En el momento en el que inviertes en un inmueble, no puedes utilizar los mismos recursos para invertir en bolsa o en formación profesional. Se trata de comparar lo que va a aportar cada alternativa y escoger las más atractivas en base a las posibilidades de financiación. Nada es fijo. Una regla del tipo “una vivienda siempre es buena inversión” jamás puede ser correcta, al igual que “la renta variable siempre es la mejor opción de inversión” también es un error garrafal. Ninguna alternativa de inversión es siempre mejor que otra, todo depende de los precios y perspectivas de cada una, así como las condiciones de financiación y de liquidez personal.
Las opciones no solo son múltiples en cuanto a la toma de decisiones en un momento concreto del tiempo, sino que hay una relación intertemporal. Las decisiones de hoy afectan a las de dentro de dos años. En un momento dado, alguien puede tomar la decisión de hipotecarse con un endeudamiento de 5 a 1 (un piso de 150.000 con una entrada de 30.000) tras considerar que es la mejor alternativa de inversión a otras que tiene a mano.
El problema es que a lo mejor dentro de 4 años aparece una gran oportunidad de inversión profesional o en la renta variable, y en este caso no podrá aprovecharla debido a que ya ha comprometido la mayor parte de sus recursos a un proyecto de inversión que madura en un tiempo lejano. Sería posible liquidar ese inmueble, devolver la deuda, y dedicar los recursos a ese nuevo proyecto de inversión muy atractivo que le ha surgido. El problema aquí es el mismo que el de la bolsa, a lo mejor cuando vendes tienes que conformarte con un precio significativamente más bajo al que compraste, con el agravamiento de que aquí el inversor ha operado con un apalancamiento de 5 a 1. Las pérdidas o ganancias se multiplican dramáticamente. Tampoco hemos hablado de los importantes costes de transacción que hay en el mercado inmobiliario.
Por lo tanto, el inversor no solo compara entre alternativas presentes, sino también con posibles alternativas en el futuro. Esta idea se ejemplifica muy bien con el deseo de muchos padres de ahorrar para poder pagar una buena carrera en la universidad a sus hijos. Saben que en un futuro lejano es probable que necesiten cierto capital o fondos propios para hacer frente a un proyecto de este tipo, aunque aún no conocen los detalles concretos o si el hijo acabará terminando la educación secundaria.
Lo más importante no es concluir en reglas fijas del tipo “lo mejor es siempre A” o “tengo que comprar X cosa”, sino desarrollar la capacidad de comparar entre alternativas y proyectos. Nunca va a haber un método perfecto, ya que esta tarea exige establecer expectativas de futuro y calibrar bien los factores que hay en juego. Sin embargo, hay mucho potencial de mejora sin llegar a ser un inversor experto.
No he visto a nadie calcular la rentabilidad del inmueble que adquiere. El cálculo no es complicado, tan solo se trata de plantear y representar el rendimiento de las alternativas de inversión en datos comparables. En el caso de la renta variable siempre hablamos de rentabilidades anuales, en expresiones como “tal fondo ha logrado un 5% anual durante 10 años”, “esta cartera de acciones puede rentarme un 6,5% anual durante los próximos 7 años”. En el caso de la compra de vivienda frente al alquiler, habría que calcular lo que nos ahorramos de alquiler al año y compararlo frente al precio del piso incluyendo todos los gastos necesarios. Si el alquiler son 500€ al mes, en un año te ahorras 6.000€, a los que hay que restar los gastos del propietario como la comunidad, impuestos o el coste de las reformas (trasladándolo a una amortización anual o el gasto anual). A lo mejor tras esos cálculos el ahorro anual se queda en 4.000€. Si el precio del inmueble es de 120.000€ (precio que incluye los gastos de transacción que asume el comprador), pues la rentabilidad anual presente sería de 4.000 / 120.000 = 3,3%.
Esta rentabilidad podría variar año a año en función de cómo evolucionan los alquileres o los gastos adicionales que van surgiendo. Pero como aproximación inicial para comparar con otros activos está bastante bien. La primera comparación debe ser desde luego con el coste de financiación en caso de que el inversor recurra a una hipoteca para financiar la compra. Si el coste de financiación es del 4% (a tipo fijo), obviamente está destruyendo valor, mientras que si el coste de financiación se encuentra en el 2% (a tipo fijo), al menos el rendimiento del inmueble es mayor que el coste de financiación. La siguiente comparativa debería ser con otras alternativas para desplegar esos fondos, no solo actuales sino también futuras. Si el inversor se hipoteca y cuatro años después descubre un posible negocio interesante que puede rentarle un 10%, es posible que tenga problemas para llevarlo a cabo por falta de financiación. En otras palabras, debe valorar el coste de oportunidad de llevar a cabo esa inversión.
Un buen inversor no se caracteriza por un seguimiento de reglas fijas de forma acrítica, sino por una estructura de pensamiento que le permite navegar en medio de un entorno cambiante y competitivo, calibrando bien las diferentes alternativas de inversión que se le presentan. Tiene que ser suficientemente flexible como para aprovechar los cambios que van surgiendo y no autolimitarse de forma innecesaria. En mi entorno creen que estoy en contra de la inversión en inmuebles y no es así, tan solo comparo la rentabilidad que ofrecen esos activos con otros de renta variable y concluyo que no son suficientemente atractivos como para invertir más del 100% de mis fondos propios. Del mismo modo, no es que esté en contra de la distribución de dividendos per se debido a su penalización fiscal, esa liquidez procedente de dividendos en momentos concretos puede ser invertida en otras compañías o proyectos de inversión muy atractivos. Mi mensaje o enfoque es siempre considerar los factores a tener en cuenta, no eliminar por completo las posibles ventajas que pueden tener en ciertas circunstancias.
El inversor no solo piensa en su cartera de acciones, sino que compara los beneficios y el coste de oportunidad de todos los proyectos personales que se le presentan. Cambiar el viejo calentador de agua en casa por uno nuevo puede ser una inversión muy rentable, si te ahorras 45€ de electricidad al año, te ha costado 300€ y dura 15 años (supuestos totalmente inventados), la rentabilidad presente rondaría el 8,3% teniendo en cuenta la amortización. Muchas veces estos beneficios se ven a simple ojo con cálculos rudimentarios. Lo importante es tener criterios sensatos para comparar entre alternativas de forma consistente, un esquema mental que nos guíe por el camino correcto.
Por lo tanto, la selección de valores o posiciones en las que invertir en bolsa solo es una parte pequeña del problema. Al igual que el inversor debe comparar entre compañías, también intenta contrastar las inversiones que realiza en renta variable frente a otros proyectos personales. Los anteriores problemas no son totalmente desconocidos, pero cuesta encontrar un enfoque sistemático similar en foros bursátiles o medios financieros.
El último informe de 2017 de la Cartera Value, junto con su vídeo explicativo, fue dedicado a un análisis sistemático de las alternativas de inversión que se le presentan a la directiva de una compañía, apoyándome en ejemplos del recomendable libro ‘The Outsiders’ y algunos otros de mi cartera actualmente. Aunque las alternativas de inversión de la directiva de una empresa son diferentes a la de una persona individual, la estructura de pensamiento y razonamiento es perfectamente aplicable.
PD: La Cartera Value no es un servicio de asesoramiento personal, sino de análisis de compañías. La idea es que el carácter divulgativo, las situaciones y disyuntivas que van surgiendo pueden ayudar al inversor a mejorar su propio proceso de toma de decisiones.
Contenidos relacionados:
