Balón de oxígeno para la economía estadounidense: el sector inmobiliario reacelera

8 de octubre Incluye: SPX 3

El sector inmobiliario es indudablemente uno de los motores de la economía estadounidense, puesto que involucra a otros muchos sectores (industria, banca, construcción, bienes duraderos, materias primas, transporte, comercio internacional, etc.) por lo que su análisis es clave si queremos conocer en qué punto del ciclo nos encontramos. Si bien es cierto que su peso no es tan elevado como hace años ya que otros nuevos sectores (fundamentalmente los relacionados con la “nueva economía” y el sector tecnológico) están ganando cada vez más peso en la economía, su importancia aún sigue siendo muy elevada. Como bien apuntaba Liz Ann Sonders, vicepresidenta senior y jefa de estrategia de inversiones de Charles Schwab, “la vivienda es lo que llamamos un indicador adelantado: puede señalar futuros puntos de inflexión de la economía antes de que se presenten” (se estima que este sector suele adelantar la llegada de las recesiones con unos 14 - 16 meses de adelanto).

A finales del mes de julio hablábamos abiertamente de la debilidad que estaba mostrando este sector, ya que las licencias de construcción, uno de los indicadores del sector inmobiliario más adelantados que existen, empezaban a mostrar cierta ralentización. Sin embargo, la realidad es que los datos del mes de agosto han mostrado un sorprendente repunte, subiendo más de un 8% con respecto al mes anterior (las cifras del mes de julio también han sido revisadas al alza).

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Del mismo modo, si analizamos la evolución interanual de las mismas, vemos como los datos del mes de agosto han roto al alza la preocupante tendencia bajista que venía arrastrando desde hace meses. Tal y como señala Hugo Ferrer, “antes de las recesiones cae durante un buen tiempo y al menos declina un -20% interanual”. Actualmente este indicador está creciendo a tasas interanuales cercanas al 20%, lo cual da una idea de la importante mejoría que está teniendo en estos momentos el sector inmobiliario.

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Otro dato que también ha mostrado una mejoría significativa ha sido el de la venta de nuevas viviendas. Aunque se trata de un indicador mucho más retrasado que el de las licencias de construcción (estas se otorgan muchos meses antes de que se inicie la construcción y posterior venta de la vivienda), es importante destacar la notable subida del 7% respecto al mes de julio, lo que hace que este sector esté creciendo a una tasa interanual del 18%. 

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(Fuente: Calculated Risk)

Además, y en contra de lo que pudiera parecer teniendo en cuenta la desaceleración económica en la que se encuentra inmersa Estados Unidos, las ventas de nuevas viviendas en este año están mejorando sustancialmente con respecto al año pasado. Esta mejoría se puede apreciar en el gráfico inferior, en el cual podemos ver que en todos los meses de este año 2019 (salvo en el mes de mayo) han aumentado las ventas con relación al mismo período del año anterior.

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(Fuente: Calculated Risk)

Al igual que las viviendas nuevas, la venta de viviendas de segunda mano también han repuntado durante este mes de agosto, si bien de forma algo más moderada, creciendo un 1,3% respecto al mes de julio y cerca de un 3% en tasa interanual.

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(Fuente: Trading Economics)

Si echamos un vistazo a la evolución de los precios del sector inmobiliario, comprobamos que estamos muy lejos de poder hablar de burbuja. Actualmente están creciendo a un ritmo ligeramente superior al 3%, y como bien apunta Scott Grannisen las 20 áreas metropolitanas más grandes muestra un creciendo de sólo el 2% en el último año”, lejos de los crecimientos interanuales cercanos al 15% que se vivieron en justo antes del estallido de la última gran crisis financiera. Si bien un crecimiento tan moderado de los precios es beneficioso para aquellos que deseen adquirir una vivienda, también es cierto que no es positivo para aquellos que tengan propiedades inmobiliarias y tengan intención de venderlas. Como sabemos, en Estados Unidos (y evidentemente en España) una gran parte del patrimonio de los hogares está invertido en “ladrillo”, por lo cual estamos ante un dato que es conveniente tener muy presente.

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De este modo, lo que se puede deducir del análisis de estos últimos datos es que estamos ante una nueva reaceleración de uno de los sectores más importantes para la economía de Estados Unidos. Aún parece pronto para afirmar si estamos ante un movimiento más sostenido en el tiempo o es un simple repunte temporal. En cualquier caso, los dos últimos recortes de tipos por parte de la FED y los que se esperan para los próximos meses deberían abaratar el coste de financiación para quienes decidan comprar un inmueble, lo cual podría ser un importante balón de oxígeno para este sector.

Sin embargo, parece prudente tomar con cautela los buenos datos procedentes del sector inmobiliario. Los últimos datos macroeconómicos procedentes de Estados Unidos han sido realmente preocupantes. Por un lado, el sector manufacturero se ha metido de lleno en terreno recesivo y las perspectivas apuntan a que su deterioro continuará en los próximos meses. Por otro lado, el sector servicios (con un peso del 80% en el PIB de Estados Unidos) se está ralentizando bastante más de lo que descontaba el mercado. De este modo, si la situación económica global no se revierte y los efectos de la guerra comercial siguen impactando en la economía, es altamente probable que este repunte del sector inmobiliario sea vea truncado.

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Este artículo tiene 3 comentarios
Muy interesante todo el artículo. Gracias jorge.
En la medida en que en España el sector inmobiliario también se considera un macro sector indicador adelantado a muchas otras cosas, lo dicho para US, me vale para este último país. Por lo tanto, mi observación (por si pudiera tener algún viso de razonabilidad) es la que sigue (tomados párrafos completos de un artículo de divulgación publicado en lalibertadylaley y que conservo en mi repositorio -no se citaba autor-: https://lalibertadylaley.wordpress.com/crisis-economicas-el-ciclo-austriaco/):
perspectiva austriaca: “...la falta de correlación entre el nivel de ahorro, la oferta consecuente de fondos prestables, y los tipos de interés, que no son fijados de forma natural sino por acción política", genera ls distorsiones que producen los ciclos económicos.
Ahora bien, ¿en qué fase en concreto de dicho ciclo nos encontraríamos actualmente?

Recordemos las tres fases del ciclo:

"1ª Fase: se produce una bajada artificial de los Tipos de Interés, que es señal falsa lanzada al mercado: La gente no ahorra, los empresarios tienden a endeudarse para invertir a largo, y los consumidores pugnan contra estos por acaparar el dinero barato, fácil, para incrementar su consumo de hoy.” Sin embargo, en España se está incrementando el ahorro de los españoles (un mero consumo), no se está produciendo un incremento del crédito (las condiciones de concesión son más elevadas) y tampoco se está viendo una preferencia por situar el ahorro en la vivienda (sea por insolvencia del potencial comprador, o por preferencia del potencial inversor, la vivienda no es un activo refugio hoy en día; más bien pudiera verse como un activo-trampa susceptible de arrebatarse caso de impago). Por los datos externos, pudiera parecer estarse en esta fase, pero el comportamiento del consumidor no se corresponde a la misma.

"2ª Fase: El aumento de la demanda, consumo, de bienes presentes hará que estos suban de precio, haciendo más rentables las últimas etapas del proceso productivo en detrimento de las más alejadas del consumo, es decir, donde los empresarios habían invertido previamente. Esta situación hará que pocos renuncien a esas malas inversiones, y la mayoría recurran a mayor endeudamiento para mantenerlas e intentar salvarlas. La lucha entre empresarios y consumidores por los créditos y la inflación de bienes de consumo forzarán una subida de tipos de interés, que dejarán a los ya endeudados en serias dificultades para responder por las deudas contraídas.”
Ni qué decir tiene que los titulares en donde aun día sí y otro también se dice que el periodo de tipos bajos tiene traza de postergarse en el tiempo de forma indefinida es el escenario con el que debemos de contar. Escenario que no es sino una prolongación consciente y querida (en términos de voluntad del actor, se diría que es ‘dolosa’) de la situación de burbuja. Resulta razonable pensar que no se deseen adoptar medidas restrictivas de la masa monetaria como el aumento de los tipos de interés, por que -de suyo- conducirán directamente a la tercera fase. Parece que estamos aquí (situación en la que incluyo al macrosector inmobiliario, que es de lo que va este comentario, pero el consumidor final no lo está acompañando, pues parece que se quedó en el escalón previo, en la Fase nº 1.
Añadiría que el intento de integrar como elementos de unidad monetaria las nuevas formas de criptomonedas, se llamen ‘stablecoins’ (caso de Libra o de Monero) o ‘tokenización’ de créditos, y ponerlos como contrapartida de los compromisos de pago no es sino integrar nuevos agentes generadores de liquidez (originadores de moneda) sin contrapartida alguna, no deja de ser sino crear dinero from the thin air, pero envuelto en un celofán tendido con un material novedoso (nota: a mí el universo que genera el protocolo blockchain no me incomoda y me resulta muy prometedor sobre la integración de protocolos, certezas e innovación en procesos; pero diferente es la intención que se tiene de convertirlo en una herramienta para el mal monetario, pese a lo que dicen que dicen los bancos centrales; y es la forma como se da entrada a nuevos originados de crédito que no se han tenido que sacar una ficha bancaria).

“3ª Fase: Las empresas verán cómo sus malas inversiones, producidas por esa situación de expansión crediticia y falsas expectativas, tendrán peores proyecciones de beneficio. La falta de liquidez, el alto endeudamiento general y los tipos más altos llevarán a muchas empresas a la quiebra, o como poco a una reasignación brutal de los factores de producción, dejando a muchos en el paro. Esto conducirá a mayor morosidad, dentro de una situación inflacionaria sin control.”
Esto esto que dice la teoría del ciclo sobre la tercera fase, pero aunque a ojos vistas se observa que no se están comprando viviendas (= productos finales dentro del sector inmobiliario a ojos del consumidor) y que, por otro lado, sí se dice que se están subiendo alquileres y ocupando superficie de ‘retail’ y ‘oficinas’ (=productos finales a los ojos del consumidor que es empresa, y que proyecta inversiones a futuro en Capital Circulante). Lo que lleva a diferenciar dos escenarios: el del particular como consumidor, que se ha apeado de la operativa de un mercado sano: no participa; y el consumidor de producto inmobiliario que se posiciona en el curso de las aplicaciones de capital para el desarrollo de su propio producto/servicio final; es decir como si éste se hubiera quedado, o estuviera todavía, en la Fase 2. Alimentado por las expectativas de que los tipos de interés tienen un escenario incentivador del crédito fácil durante bastante más tiempo del previsto.

Dos preguntas a quien por aquí se asome y tenga respuesta:
1ª. En qué fase del ciclo inmobiliario estaríamos, entonces? Por extensión, ¿en qué fase del ciclo económico austriaco, en general, estamos? Y como spin-off de lo anterior: ¿Deberíamos entender que hay más de un ciclo económico según a qué macrosector económico nos refiramos o según a qué sector de actividad económica? (Lo cual me trae el recuerdo de la arquitectura secuencial de la teoría del reloj de la inversión, pero esa es otra historia).
2ª. Esta dilatación del momento burbuja, ¿debería de entenderse como una ventana de oportunidad para llamar a la transformación tecnológica, arrumbando con las tecnologías obsoletas (entiéndase tecnología de una forma muy amplia). Mi impresión inicial: desde el Instituto Mises algunos defienden que los tipos negativos no son sino expresión de una forma de destrucción de Capital Financiero (pero también material); esta forma creativa de generar obsolescencia -esto lo digo yo- sería una manera ingeniosa (y cínica) de provocar una sustitución en el Capital Financiero (y material), por otro innovador, para cuya integración en el caso de haberse seguido las habituales protocolos de sustitución se hubiera necesitado de la amplia curva de aprendizaje que arrumba las inversiones obsoletas y adopta las nuevas. Además de abaratar el coste de la inversión por el novedoso Capital entrante (y, de nuevo, entraríamos en la integración de las tecnologías derivadas del universo blockchain y todo lo que significa). Pero quizás haya por aquí quien considere desde otra luz que esto es exagerar.

Espero noticias, y espero no haberme salido mucho del hilo; por lo demás buen día de martes a todos.
08/10/2019 10:03
En respuesta a Antonio Amusategui Batalla
Gracias Antonio por tu comentario.

Mi opinión es que estamos al final del ciclo, eso si, un ciclo que se ha dilatado algo más de lo habitual por la intervención de los bancos centrales. También tengo dudas que que los ciclos tal y como los conocemos se comporten igual. es decir, los bancos centrales han distorsionado absolutamente todo, y por ello, me temo que por ejemplo ver una subida de tipos en Europa es algo casi imposible.
08/10/2019 10:22
En respuesta a Antonio Amusategui Batalla
Buenas tardes a todos,

yo creo que estamos en territorio desconocido por la manipulación monetaria de los bancos centrales que han corrido una cortina translucida sobre la economía mundial conocida hasta julio 2007 (comienzo crisis subprime en USA), sumandosele el envejecimiento poblacional del mundo desarrollado, la introducción cada vez mayor de un nuevo sector, la IA (inteligencia articial), el cual va a transformar buena parte de esa "antigua economía previa a 2007".

Un saludo.
08/10/2019 14:27
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