¿Qué sucedería si los pisos cotizasen como las acciones?

Cuando explico algunas líneas generales sobre la bolsa y los mercados, siempre hago hincapié sobre las ventajas de invertir en acciones y otros activos financieros frente a hipotecarse o comprar inmuebles. Sin embargo, siempre me encuentro posiciones similares al otro lado: “un piso es algo tangible, que puedes tocar”, “la bolsa sube y baja, es arriesgada”, “yo un piso lo entiendo mejor, las empresas no”, etc.

No es que sea siempre mejor invertir en bolsa, pero remarco sus ventajas porque son muy importantes para personas con poco patrimonio, que suele ser el caso más habitual. Para una pareja de jóvenes, una inversión en un inmueble les queda probablemente muy grande, ya que si sus ahorros ascienden a 40.000€ (en muchas ocasiones cantidades mucho menores) y se van a comprar un inmueble de 200.000€; estarían operando con un apalancamiento financiero significativo. No es posible comprar el 5% de varios pisos para diversificar o evitar apalancarse. O lo adquieres entero no. No hace falta recordar la importancia de los riesgos del apalancamiento financiero (endeudamiento), sobre todo de cantidades tan grandes.

No es el caso de las acciones. Normalmente, se pueden comprar paquetes de 2.000€ de acciones de una empresa que compensen las comisiones de compraventa. De esta forma, podemos diversificar en 20 empresas con un capital de 40.000€ . Incluso, con brókers más baratos se pueden invertir cantidades inferiores, por lo que la diversificación sería mayor. Esta ventaja es simplemente decisiva, nadie tiene una bola de cristal y cualquier inversión puede salir mal. No es buena idea poner todos los huevos en la misma cesta. En el caso de hipotecarse, es poner todos los huevos propios y los que uno pide prestados al banco en la misma cesta. Los huevos que nos presta el banco hay que devolverlos independientemente del resultado de la inversión.

La cosa cambia si el inversor parte de un capital muy superior, supongamos que de un millón de euros. Con esa cantidad, puede adquirir un inmueble de 200.000€ invirtiendo solo un 20% del capital total. No es que sea una gran diversificación, pero desde luego las consecuencias de que la inversión salga mal son totalmente distintas. Por esta razón, la inversión en inmuebles encaja más en grandes capitales y fondos de inversión, mientras que personas con menor patrimonio se la juegan a una sola carta con estas inversiones.

Este es el aspecto o ventaja que más destaco. Sin embargo, muchas de esas personas no aprecian lo suficiente esa ventaja, y creen que en la balanza pesan más otras ideas tan extendidas y populares que uno las ve venir en cada conversación. Uno de estos argumentos es que la bolsa es arriesgada porque a veces sube y a veces baja. Al principio, solía explicar la volatilidad y la naturaleza de los mercados, sin embargo, ahora prefiero exponer al interlocutor ante un dilema. ¿Qué sucedería si los inmuebles cotizasen?

¿Qué pasaría si hubiese una subasta continua de intercambios que diesen precio al inmueble que se compra esa pareja de jóvenes? Sucedería lo mismo que sucede en los mercados bursátiles, que habría fluctuaciones y sería absurdo pensar que el piso vale menos porque en la subasta un lunes cae un 1%. Imagínense a todos los propietarios en España que hubiesen visto en directo hora tras hora cómo el valor de sus inmuebles se desplomaba en directo en los peores años de la crisis. A pesar de que todo el mundo a estas alturas sabe que los precios de los inmuebles han caído de forma significativa desde 2008, quizás no sufren el mismo estrés que los que ven caer su patrimonio en directo, en cuestión de horas. Que no estén cotizando no quiere decir que su valor no esté expuesto a cambios importantes, ya sea al alza o a la baja. Que las acciones fluctúen no es una desventaja frente a los inmuebles, ya que estos también fluctúan aunque mucha gente no se dé cuenta. Un mes después de comprar el inmueble, es muy probable que el precio que te ofrezcan los posibles compradores sea mayor o menor, aunque no haya sucedido nada entre medias.

Ante la otra gran idea “de empresas no entiendo, de pisos sí”, lamento decir que no suele ser verdad. Como es una cuestión sensible y decirle a alguien que en realidad ignora lo más relevante suele cabrear, empiezo a lanzar preguntas sobre un caso concreto. Muchas de esas personas creen que valorar un inmueble consiste en ver dónde está situado, qué servicios hay cerca, los metros que tiene, entorno urbano, etc. Desde luego, son cuestiones a considerar, pero nunca van a responder si el inmueble está caro o si hay inversiones alternativas más atractivas (bolsa por ejemplo). En el caso de mi localidad natal, un pueblo de alrededor 7.000 habitantes, yo suelo preguntar sobre las perspectivas de crecimiento económico y aumento de la demanda de alquileres en la zona. Nadie sabe darme una respuesta. ¿Aumentará la población o no? ¿Seguirá descendiendo? ¿Qué hay de la gente joven, seguirá emigrando? No hace falta ser un lince para intuir que el precio de los alquileres y de los inmuebles volverá a crecer si aumenta la demanda a largo plazo. Por lo tanto, para esta cuestión nos interesa mucho la demografía y la economía. Una casa en un pueblo abandonado no tiene gran valor frente a un inmueble en una ciudad próspera y dinámica. Sinceramente, dar una predicción sobre el crecimiento económico de mi localidad puede ser una predicción mucho más complicada (prácticamente imposible) que otras predicciones sobre empresas y la economía nacional o global. Es un hecho que el crecimiento poblacional no se produce de forma lineal a lo largo del tiempo, tampoco al mismo ritmo en unas ciudades o en otras.

Obviamente, habría que comparar la renta que produce el inmueble (alquiler anual una vez descontados gastos e impuestos) con el precio del inmueble. Si esta rentabilidad que produce es muy baja en comparación con otros activos, entonces las expectativas del mercado son de mayor crecimiento a lo largo del tiempo. Si es el caso contrario, una alta rentabilidad indica malas expectativas o riesgos importantes. Habría que contrastar nuestras propias expectativas con las del mercado, además de comparar estas rentabilidades con las de otros activos financieros. Esta sería mi aproximación inicial.

Curiosamente, muchas de las personas que esgrimen ese tipo de argumentos que hemos visto no han hecho ni un solo cálculo, ni siquiera rudimentario. Tampoco se plantean las grandes cuestiones de largo plazo (demografía, crecimiento económico, etc) para una inversión que en la mayoría de los casos es a muy largo plazo. Simplemente comparan los precios de unos inmuebles con otros, observan algunos detalles relacionados con las prestaciones y dan un juicio. En muchos casos ni siquiera lo tratan como una inversión, sino como una necesidad, como quien compra una barra de pan o unos zapatos. Se compra y se acepta el precio de mercado sin ningún tipo de juicio.

Resulta que los pisos tienen todos los inconvenientes que tienen las empresas cotizadas, tanto las fluctuaciones (que ni siquiera son un inconveniente) como la dificultad para valorar las inversiones. La gran diferencia es la que señalé al comienzo, que uno puede diversificar un capital pequeño en un gran número de empresas con un menor coste de transacción. Por lo tanto, los activos financieros, y concretamente la bolsa, son una alternativa de inversión mucho más adecuada para familias con un patrimonio pequeño.

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