¿Qué sucedería si los pisos cotizasen como las acciones?

9 de enero 33
Director de la Cartera Value de inBestia. Inversión en compañías cotizadas. Interesado en la historia del pensamiento económico y los ciclos... [+ info]
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6º en inB
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Cuando explico algunas líneas generales sobre la bolsa y los mercados, siempre hago hincapié sobre las ventajas de invertir en acciones y otros activos financieros frente a hipotecarse o comprar inmuebles. Sin embargo, siempre me encuentro posiciones similares al otro lado: “un piso es algo tangible, que puedes tocar”, “la bolsa sube y baja, es arriesgada”, “yo un piso lo entiendo mejor, las empresas no”, etc.

No es que sea siempre mejor invertir en bolsa, pero remarco sus ventajas porque son muy importantes para personas con poco patrimonio, que suele ser el caso más habitual. Para una pareja de jóvenes, una inversión en un inmueble les queda probablemente muy grande, ya que si sus ahorros ascienden a 40.000€ (en muchas ocasiones cantidades mucho menores) y se van a comprar un inmueble de 200.000€; estarían operando con un apalancamiento financiero significativo. No es posible comprar el 5% de varios pisos para diversificar o evitar apalancarse. O lo adquieres entero no. No hace falta recordar la importancia de los riesgos del apalancamiento financiero (endeudamiento), sobre todo de cantidades tan grandes.

No es el caso de las acciones. Normalmente, se pueden comprar paquetes de 2.000€ de acciones de una empresa que compensen las comisiones de compraventa. De esta forma, podemos diversificar en 20 empresas con un capital de 40.000€ . Incluso, con brókers más baratos se pueden invertir cantidades inferiores, por lo que la diversificación sería mayor. Esta ventaja es simplemente decisiva, nadie tiene una bola de cristal y cualquier inversión puede salir mal. No es buena idea poner todos los huevos en la misma cesta. En el caso de hipotecarse, es poner todos los huevos propios y los que uno pide prestados al banco en la misma cesta. Los huevos que nos presta el banco hay que devolverlos independientemente del resultado de la inversión.

La cosa cambia si el inversor parte de un capital muy superior, supongamos que de un millón de euros. Con esa cantidad, puede adquirir un inmueble de 200.000€ invirtiendo solo un 20% del capital total. No es que sea una gran diversificación, pero desde luego las consecuencias de que la inversión salga mal son totalmente distintas. Por esta razón, la inversión en inmuebles encaja más en grandes capitales y fondos de inversión, mientras que personas con menor patrimonio se la juegan a una sola carta con estas inversiones.

Este es el aspecto o ventaja que más destaco. Sin embargo, muchas de esas personas no aprecian lo suficiente esa ventaja, y creen que en la balanza pesan más otras ideas tan extendidas y populares que uno las ve venir en cada conversación. Uno de estos argumentos es que la bolsa es arriesgada porque a veces sube y a veces baja. Al principio, solía explicar la volatilidad y la naturaleza de los mercados, sin embargo, ahora prefiero exponer al interlocutor ante un dilema. ¿Qué sucedería si los inmuebles cotizasen?

¿Qué pasaría si hubiese una subasta continua de intercambios que diesen precio al inmueble que se compra esa pareja de jóvenes? Sucedería lo mismo que sucede en los mercados bursátiles, que habría fluctuaciones y sería absurdo pensar que el piso vale menos porque en la subasta un lunes cae un 1%. Imagínense a todos los propietarios en España que hubiesen visto en directo hora tras hora cómo el valor de sus inmuebles se desplomaba en directo en los peores años de la crisis. A pesar de que todo el mundo a estas alturas sabe que los precios de los inmuebles han caído de forma significativa desde 2008, quizás no sufren el mismo estrés que los que ven caer su patrimonio en directo, en cuestión de horas. Que no estén cotizando no quiere decir que su valor no esté expuesto a cambios importantes, ya sea al alza o a la baja. Que las acciones fluctúen no es una desventaja frente a los inmuebles, ya que estos también fluctúan aunque mucha gente no se dé cuenta. Un mes después de comprar el inmueble, es muy probable que el precio que te ofrezcan los posibles compradores sea mayor o menor, aunque no haya sucedido nada entre medias.

Ante la otra gran idea “de empresas no entiendo, de pisos sí”, lamento decir que no suele ser verdad. Como es una cuestión sensible y decirle a alguien que en realidad ignora lo más relevante suele cabrear, empiezo a lanzar preguntas sobre un caso concreto. Muchas de esas personas creen que valorar un inmueble consiste en ver dónde está situado, qué servicios hay cerca, los metros que tiene, entorno urbano, etc. Desde luego, son cuestiones a considerar, pero nunca van a responder si el inmueble está caro o si hay inversiones alternativas más atractivas (bolsa por ejemplo). En el caso de mi localidad natal, un pueblo de alrededor 7.000 habitantes, yo suelo preguntar sobre las perspectivas de crecimiento económico y aumento de la demanda de alquileres en la zona. Nadie sabe darme una respuesta. ¿Aumentará la población o no? ¿Seguirá descendiendo? ¿Qué hay de la gente joven, seguirá emigrando? No hace falta ser un lince para intuir que el precio de los alquileres y de los inmuebles volverá a crecer si aumenta la demanda a largo plazo. Por lo tanto, para esta cuestión nos interesa mucho la demografía y la economía. Una casa en un pueblo abandonado no tiene gran valor frente a un inmueble en una ciudad próspera y dinámica. Sinceramente, dar una predicción sobre el crecimiento económico de mi localidad puede ser una predicción mucho más complicada (prácticamente imposible) que otras predicciones sobre empresas y la economía nacional o global. Es un hecho que el crecimiento poblacional no se produce de forma lineal a lo largo del tiempo, tampoco al mismo ritmo en unas ciudades o en otras.

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Obviamente, habría que comparar la renta que produce el inmueble (alquiler anual una vez descontados gastos e impuestos) con el precio del inmueble. Si esta rentabilidad que produce es muy baja en comparación con otros activos, entonces las expectativas del mercado son de mayor crecimiento a lo largo del tiempo. Si es el caso contrario, una alta rentabilidad indica malas expectativas o riesgos importantes. Habría que contrastar nuestras propias expectativas con las del mercado, además de comparar estas rentabilidades con las de otros activos financieros. Esta sería mi aproximación inicial.

Curiosamente, muchas de las personas que esgrimen ese tipo de argumentos que hemos visto no han hecho ni un solo cálculo, ni siquiera rudimentario. Tampoco se plantean las grandes cuestiones de largo plazo (demografía, crecimiento económico, etc) para una inversión que en la mayoría de los casos es a muy largo plazo. Simplemente comparan los precios de unos inmuebles con otros, observan algunos detalles relacionados con las prestaciones y dan un juicio. En muchos casos ni siquiera lo tratan como una inversión, sino como una necesidad, como quien compra una barra de pan o unos zapatos. Se compra y se acepta el precio de mercado sin ningún tipo de juicio.

Resulta que los pisos tienen todos los inconvenientes que tienen las empresas cotizadas, tanto las fluctuaciones (que ni siquiera son un inconveniente) como la dificultad para valorar las inversiones. La gran diferencia es la que señalé al comienzo, que uno puede diversificar un capital pequeño en un gran número de empresas con un menor coste de transacción. Por lo tanto, los activos financieros, y concretamente la bolsa, son una alternativa de inversión mucho más adecuada para familias con un patrimonio pequeño.

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Este artículo tiene 33 comentarios
Completamente de acuerdo en lo comentado.

En mi opinión la única ventaja de comprar inmuebles es la posibilidad de acceder a apalancamiento más barato. Por ejemplo: en estos momentos se puede acceder a una hipoteca a tipo fijo a 20-30 años al 2.5% de interés financiando un 70-80%. Estos intereses y plazos con una cartera de acciones son muchísimo (sino imposible) más difíciles de conseguir.

Saludos.
09/01/2017 16:29
En respuesta a Javier M
Buen apunte. Totalmente cierto lo que comentas. Por otro lado, incluso sin apalancamiento sigue siendo la opción favorita de inversión del gran público. Muchos compran segundo y tercer inmueble a tocateja o desembolsando la totalidad del valor.

Un saludo.
09/01/2017 17:01
En respuesta a Javier M
Si, es cierto, pero sin saber si el precio que pagas es inferior o superior al valor. De que te sirve finaciarte barato si estás comprando al doble? Es un ejemplo, pero nadie puede asegurar que no sea así. Y si el recio de ese inmueble en 2023 está a la mitad. De que te ha servido financiarte barato?
Yo no contemplaría esa variable con mucho fervor, aunque sea cierto que comparativamente los gastos de financiación sean mucho más baratos ahora que en 2005.
09/01/2017 17:02
En respuesta a Javier M
Con la precisión, que creo que está implícita en el comentario, de que el apalancamiento no lo utilizas para adquirir ese mismo bien, sino en atender otro proyecto.
Ahí sí que hay un hueco que aprovechar...
10/01/2017 11:29
En respuesta a Antonio Amusategui Batalla
Así es Antonio. A eso me refería.

La verdad es que quien tenga un piso pagado y quiera liquidez para invertir en acciones, la posibilidad de hipotecar un piso a estos tipos de interés podría ser muy tentadora.

Saludos
10/01/2017 15:22
Enhorabuena, Enrique.
Has sabido explicar algo que el 90% de los espanoles van a seguir negando, pero dando argumentos lógicos y objetivos.
Gracias por haber dedicado tiempo a escirbirlo. Deberían aprenderlo las nuevas generaciones en el colegio.
Un saludo
09/01/2017 16:35
Excelente artículo Enrique.

Yo también me encuentro incomprendido entre familiares y amigos por plantearles estas cuestiones.

Por no hablar de la menor liquidez de los inmuebles frente a la bolsa y que la mayoría de las veces hay que apalancarse para poder acceder a ellos, con el mayor coste financiero que ello supone y el riesgo de que los tipos de interés suban...
09/01/2017 16:56
antiguo usuario
Podria cotizar las pocilgas a futuro como el bono nocional ,con vencimiento a tres meses , probablemente ahora estaria en tendencia alcista,jajaha
En su momento hubiera alertado de la burbuja
09/01/2017 17:10
Esta es la pregunta del millón, y de fácil respuesta : ha habido un periodo demográfico propicio y además por IRPF deducciones gordas, y quizás aunque los pisos hayan perdido valor 30/40% desde máximos ( mas en el extrarradio que en zonas céntricas) lo cierto y verdad que se ha compensado con las bajadas de intereses, incluso a algunos por aquello de las clausulas suelo les devolverán, por lo tanto hay gente que tiene a 25 /30 años desde esa época la deducccion IRPF que suele ser un 15% aproximandamente de lo que se paga , por poner un ejemplo de 700/800 euros via deducción podrias rescatar aproximadamente 120/150 euros asi a ojo , dependiendo de tus bases imponibles, y además si estuvieras alquilado seguirías pagando la misma cantidad, por lo tanto lo comido por lo servido, el problema gordo hubiera sido si los intereses se hubieran incrementado, ese era el brutal riesgo del apalancamiento a tan largo plazo, ¿ y que ha pasado en las bolsas españolas ? caer, esto así, hablando a groso modo, porque la gente aun se cree que la bolsa es tema tabu, y que solo cae ( sin conocer que se puede invertir en la bolsa de Usa o otras) Por lo tanto la mentalidad comprar piso en aquellos años acabo imponiéndose, no había nada que se revalorizara tan rápido, y los que invirtieron en bolsa desde la caída del boom inmobiliario habrá que ver donde lo han hecho y en que empresas. Hasta que no llegue el dia que la gente vea a su vecino ganar pasta, tener coches buenos, y enterarse que lo ha ganado con la bolsa etc, no creo que la gente se interese o se acerque a el mercado, luego como sabeis el tema de fondos de inversión ya es otro mundo aparte, la mayoría pierden . Pero ahora viene lo complicado, no hay deducción fiscal, la escala poblacional se estrecha en la zona clave, y los tipos pueden empezar a subir gradualmente, aun asi ya están diciendo en sitios que para 2017 la vivienda subirá un 5%,. y si es cierto hay gente que entiende y compra cuatro cosas o cinco para alquilarlas en según que zonas y les da para vivir, mas o menos con cierta seguridad, En resumen la bolsa sigue estando mal vista , y los pisos siguen diciendo que ahora es el momento que han bajado y que empezaran las subidas, ¿ como inversión? ni por asomo, no hay población para acoger tanto pisos, aunque otra de las cuestiónes es tirar barrios enteros del extrarradio y que la gente empieza a venirse a zonas céntricas. La bolsa estará a ser bien vista cuando se gane dinero sin piedad, mientras tanto al gente aunque le digas que puede ganar un 8/10% al año , tiene miedo,
09/01/2017 18:31
En respuesta a Antonio Valderrama Díaz
Cierto.
Teniendo en cuenta que creen que el valor de un inmueble depende, principalmente, del agregado de costes de producción y un margen fijo de remuneración al promotor, la traducción de todo ello a lenguaje inmobiliario es €/m2.
Luego lo trufas con otras explicaciones sobre localización y tendencias, pero son bagatelas que no condicionan lo principal (costes agregados + beneficio-por-que-si =XYZ €/m2
10/01/2017 11:35
Gracias Enrique. Un punto de vista interesante que comparto en su mayoría. Tengo algo de experiencia en el tema como ya había comentado aquí en una ocasión: http://inbestia.com/analisis/fiscalidad-de-los-arrendamientos-de-inmuebles-en-el-caso-de-personas-fisicas-son-los-impuestos-una-estafa . Creo que los inmuebles no es una opción, salvo en patrimonios enormes y por diversificar.
Pienso que el coste de oportunidad es enorme y la rentabilidad muy baja, cuando además existen costes fijos importantes, imposibilidad de deducir fiscalmente gastos en determinadas ocasiones, estar sujeto a una renta presunta si no está arrendado, someterse al riesgo de impagos, y además como ser un activo bastante ilíquido en muchos casos.
Sin embargo, queda una opción que no has tocado aunque estoy seguro de que has pensado en ello: Las SOCIMI.
Un saludo y gracias.
09/01/2017 19:48
En respuesta a Víctor Díaz
Y yo le pregunto desde mi ignorancia, si invertir en inmuebles no es precisamente la mejor opción (como estamos todos deacuerdos) por qué invertiría en una empresa que invierte en inmuebles, no parece muy lógico, solamente por la liquidez??
09/01/2017 21:09
En respuesta a Miguel Cerezo Lorente
Porque invierte en muchos inmuebles en diferentes ciudades. Algunas inversiones saldrán regular, otras bien y otras mal. Precisamente, el mayor problema de comprarte una casa es que si tu capital es pequeño no puedes diversificar. Si inviertes en una porción de una cotizada que invierte en cientos de inmuebles, una parte importante del riesgo desaparece. Puedes invertir sin apalancarte, comprando cantidades menores. Obviamente, aquellos sucesos o factores que afecten a todo el inmobiliario por igual (tipos de interés, legislación, etc) tendrán un gran impacto en estos valores.

Por lo demás, el inmobiliario no es mi inversión favorita y me gustan más las compañías con buenos modelos de negocio si cotizan con descuento.

Un saludo.
09/01/2017 21:19
La bolsa es muy compleja y puedes perder todo el dinero.
La gente suele invertir cuando sube y se debaría invertir cuando baja que es cuando más segura es la inversión.
Los seguidores de tendencia están entrando ahora y tiene su riesgo.
Para particulares es muy peligrosa.
Ampliaciones de capital y mil historias.
Supongo que nadie garantiza un rendimiento mínimo y por algo será.
09/01/2017 22:01
El tema de la vivienda en España creo que es complicado y da para mucho pero España es un país católico en su mayoría y por ahí la seguridad pesa mucho, . Para entender lo que ocurre con la vivienda en España solo hay que ir de bares y poner la oreja entonces lo entiende uno, es difícil cambiar la mentalidad de la gente y la propia si vives aquí de un día para otro.pero una pregunta tonta ¿ como puede ser que se estén dando interés al 2% o 2.5 a tipo fijo? A 25 años ? Es de locos, en esos préstamos tiene que haber algo mas que no nos están contando como siempre. Saludos
09/01/2017 22:10
Los que comentamos aquí sabemos de qué va esto, pero un particular que tenga 40000 euros es difícil hacerle entender que a lo mejor en un momento dado tiene que perder la mitad para ganar enero 2016.
09/01/2017 22:17
Yo para no reiterarme en las explicaciones que han dado tan bien los compañeros, solo digo que la opción de invertir en vivienda es una mala inversión y además peligrosa. Distinto, pudiera ser, si se considera como compra para crear tu hogar. En ese caso ya entran en consideración otros factores como los emocionales.
Pero para invertir no merecen la pena.
Y si no sabes de otra cosa, pues quizá te vendría mejor vivir bien y gastarte ese dinero en gambas y cervezas.
10/01/2017 06:36
En respuesta a Andrés Corral Márquez
Es que para ser especulador inmobiliario que por otra parte es muy similar a especulador bursátil necesitas bastante dinero y a veces apalancarte bastante y rotar mucho el capital y que el mercado se mueva. Tienes que ser prácticamente un profesional.
10/01/2017 08:22
antiguo usuario
España es un pais de constructores , el poderoso es un constructor y nuestra educacion está enfilada en comprar pisos en propiedad, de alguna manera estamos adaptados a los intereses de estos poderosos, somos como los gatos y los perros adaptados ,jajaja
10/01/2017 07:06
antiguo usuario
En respuesta a Pepe mary El chucho de Colastani
Y si nuestros poderosos hubieran sido emprendedores y hubieran diversificado sus negocios ?nosotros que nuestro modelo es el del amo, probablemente España seria algo más, pero nó , los constructores poderosos y subvencionados por los perros y los gatos jajaha
Y los perros y gatos sentando cátedra, jajaha
Yo creo que se deben de descojonar,jahajaja
10/01/2017 08:35
estoy de acuerdo con el artículo. SI el patrimonio es significativo tiene sentido tener algún activo inmobiliario si es de calidad y la rentabilidad de alquiler es correcta. Hay activos que están ahora mismo rentando entre el 4 y el 5% en aquiler (netos de gastos) y eso es a algunos les parece aceptable. Para esto hace falta disponer de un patrimonio financiero notable. Lo suyo es diversificar entre el inmobiliario y los mercados financieros. Yo antes era 10% ladrillo 90% bolsa y bonos, ahora soy 70/30. Otros pensarán que es mejor 50/50 etc pero el RE tiene sentido si se compra bien al precio correcto y al rédito correcto
10/01/2017 11:00
antiguo usuario
En respuesta a Rafael Losada
Al final de todo este rollo es el Timing,jahajaja
10/01/2017 12:15
antiguo usuario
En respuesta a Rafael Losada
Losada si hubieras empezado por el timing seguro que comentas menos y mi bateria del movil me dura mas,jajaja
10/01/2017 12:20
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