El mercado inmobiliario es uno de los termómetros más importantes del ciclo económico y las condiciones financieras existentes. A nivel global, los precios de la vivienda están aumentando, y el segundo trimestre de 2013 marcó el sexto trimestre de crecimiento consecutivo desde comienzos de 2012.
El caso de Estados Unidos, sobre el que he escrito en el pasado en inBestia, es interesante e ilustrativo en este sentido. La recuperación es un hecho, pero existen dudas sobre su sostenibilidad y naturaleza: por un lado, es en parte una recuperación asistida por la intervención gubernamental (garantía de hipotecas, p.ej.) y monetaria (Quantitative Easing). Asimismo, la recuperación no está principalmente sostenida por el incremento de la demanda "real", sino por la demanda inversora para alquilar. Así lo sostiene un estudio muy reciente de la Fed de St. Louis (via @JRuizRuiz).
En el caso español, como publicamos desde el Observatorio de Coyuntura del Juan de Mariana, todavía vemos sobrevaloración, aunque obviamente mucha menor de la que había en el pico de la burbuja. Aun así, las evidencias de interés extranjero y operaciones importantes en nuestro mercado desde hace meses, señalan que gracias al ajuste hay oportunidades de inversión atractivas.
Para ver dónde se sitúan los casos español y estadounidense en el contexto internacional de valoración del mercado inmobiliario, el Fondo Monetario Internacional nos regala un gráfico estupendo, donde se muestra la desviación respecto a su media histórica del ratio de precios de la vivienda en relación a los alquileres:
Donde vemos cómo el mercado de EEUU aparecería en precio, y España sobrevalorado con resultados muy similares a los de la nota del IJM. En los casos extremos tenemos a Japón (muy barato) y Canadá (muy caro). Dada la política monetaria que lleva a cabo el Banco de Japón, quizá el mercado inmobiliario nipón sea una interesante oportunidad.
También es interesante ver la evolución en el último año de gran número de mercados inmobiliarios (desde el segundo trimestre de 2012 al segundo de 2013). Eso lo podemos ver en el siguiente gráfico, donde vemos cómo destaca Hong-Kong en las subidas, así como otros emergentes como Ucrania, Filipinas o Colombia. Por el lado de las bajadas tenemos a Hungría, Holanda o los periféricos (Grecia, España, Italia):
Y dado que China todavía no ha aparecido en este artículo (seguro que lo han echado de menos), no me podía dejar al gigante asiático... y otros asiáticos, en el gráfico de la derecha, donde aparece como referencia el caso del boom and bust norteamericano.
Ángel, creo que falta alguna imagen o tabla relativa a China, pero no obstante buena información.
Desde el desconocimiento, una reflexión, no sé si es bueno que los precios de la vivienda vuelvan a aumentar. El dinero disponible de la mayoría de la gente no crece, ni se espera. Por otro lado, no extraña ver a España entre los principales lugares de sobrevaloración...
Un saludo.
Gracias Israel. Efectivamente, el gráfico referente a China no se cargó bien, pero actualicé el post con alguna novedad y ya está disponible.
Tienes toda la razón. Que los precios aumenten no es necesariamente bueno. Depende. Estamos acostumbrados a asociar subida de precio en activos con buenas noticias, y no tiene por qué ser así. Las burbujas son una excepción, en la que el precio se desvía notablemente de los fundamentales, y eso es desafortunado. Así pues, para valorar bien si es buena noticia o no, hay que analizar los fundamentales.
No tengo gran conocimiento de los distintos mercados inmobiliarios como para dar una opinión muy fundamentada, pero sí creo que las políticas monetarias aplicadas durante la crisis tienen parte que ver en esta recuperación de los precios inmobiliarios. El caso de Londres quizás es paradigmático. Sirve de "refugio" de grandes capitales. Sería mucho mejor que esos capitales entraran en inversión productiva, en lugar de en inmobiliario.
Un saludo
De acuerdo contigo, Ángel. Por ahora toca esperar, y ya iremos viendo lo que implica la subida de precios en la vivienda, o en otros casos.
La vivienda en Japon es muy peculiar, yo no vi viviendas antiguas y es comprensible, los terremotos tan frecuentes desgastan mucho la vivienda, por lo que su vida media es muy corta, por otro lado, el riesgo divisa es considerable.
Interesante. Gracias por el apunte, Daniel.
