No me confundan: no soy tan optimista como es Hugo Ferrer en sus artículos sobre la economía norteamericana. Pero hay datos que apuntan a ello (y otros que apuntan a lo contrario, pero me centro en los positivos). Antes, un poco de pesimismo (más bien realismo) sobre el sector inmobiliario español para ver el contraste.
La construcción en España sigue sin levantar cabeza. La recaída de la actividad económica en el sector se refleja a la perfección en los pésimos datos recientes. El último, con el que hoy nos hemos desayunado, el de que el precio de la vivienda en el segundo trimestre de 2012 ha registrado la mayor caída de la crisis.
Y como un gráfico vale más que mil cifras,nada mejor que mostrar gráficamente el perfil de la serie de distintos indicadores. El primer gráfico da cuenta del comportamiento maniaco-depresivo del sector inmobiliario: al espectacular incremento en el importe de concesión de hipotecas (a precios corrientes) le siguió un descalabro brutal. Este indicador acaba 2011 en valores cercanos a los de final de la década de los 90, registrando una caída del 80% desde máximos.
En el siguiente gráfico se muestra la tasa de variación anual de concesión de hipotecas inmobiliarias. Claramente se observa cómo, tras el brusco aterrizaje de 2007, la caída en el número de hipotecas concedidas se suavizó en 2009 para luego desplomarse nuevamente.
De esta manera se continúa dibujando un perfil que se asemeja a la W, esperando -quizás en un exceso de optimismo- a que en los próximos meses se produzca una ralentización de la caída -téngase en cuenta que solo podremos hablar de repuntes o aumentos en esta cifra cuando se sobrepase la línea horizontal que marca 0-.
En este sentido, el perfil de este indicador es perfectamente consistente con la evolución de la actividad económica, no solo en España sino también en Estados Unidos y Europa: a una recuperación -más ficticia que real y sólida, debido a los estímulos tanto monetarios como fiscales- le ha seguido una recaída.
Y es que, la importancia del sector inmobiliario en los ciclos de actividad de las economías es indudable. No por casualidad cuando se habla de la coyuntura de China, por ejemplo, casi siempre se menciona su burbuja inmobiliaria. Este sector también está siendo protagonista en los análisis sobre la economía de Canadá, lo fue en Irlanda, e indudablemente lo ha sido en el ciclo de auge y recesión de los Estados Unidos.
En el país norteamericano, al contrario de lo que sucede en España, el ajuste de precios de la burbuja inmobiliaria ya se corrigió hace dos años (según un análisis fundamental). Desde entonces, no obstante, los precios no se han estabilizado. El 26 de Julio, en Business Insider afirmaban que la caída del sector inmobiliario ya ha acabado, apoyándose en los datos del informe de precios de vivienda S&P/Case-Shiller:
Copio del post de Business Insider:
On a sequential basis, house prices rose 0.67%. On an annualized basis, house prices only fell 1.9%, which is far better than the expectation of a 2.50%.
Here are some datapoints from the report:
- 19 out of 20 cities saw gains.
- 18 out of 20 cities saw an improvement in annual returns.
- There were no cities where house prices hit brand new lows.
What's more, it's not just this housing index that's showing improvement. Other indices such as the FHFA House Price Index have shown gains as well. Furthermore, other non-price measures of housing are looking good. New Home Sales have hit a 2-year high, for example.
In a post on home sales, Bill McBride at Calculated Risk (who has more credibility on this subject than anyone) said yesterday: "It might be hard to believe, but earlier this year there was a debate on whether housing had bottomed. That debate is over - clearly new home sales have bottomed – and the debate is now about the strength of the recovery. Although sales are still historically very weak, sales are up 35% from the low, and up about 24% from the May 2010 through September 2011 average."
Hoy, 18 de Julio, han salido nuevos datos, igualmente positivos: Housing Starts Rise at Fastest Pace in Three Years.
The Commerce Department said on Wednesday that housing starts rose 6.9 percent last month to a seasonally adjusted annual rate of 760,000 units. That was the highest rate since October 2008.
The reading, which is prone to significant revisions, was above the median forecast in a Reuters poll of a 745,000-unit rate.
(Ahora bien.... las señales de desaceleración en EEUU están ahí:
The pace of hiring in the United States slowed sharply in the second quarter, as did growth in factory output. Retail sales have also flagged in recent months.
Y: ¿qué pasaría con el sector inmobiliario si se produce un repunte en los tipos de interés, que ahora están en mínimos?)
De esta manera, parecería que los grandes problemas de exceso de oferta de viviendas ya se han corregido y que el sector ha tocado suelo. Así lo piensa la prestigiosa firma GMO en un informe, donde afirman que si la demanda de vivienda se recuperara a niveles normales, entonces el exceso de oferta todavía existente desaparecería y llegaría a existir escasez en su lugar.Según esta casa de inversión, los norteamericanos estarían cometiendo un error de exceso de pesimismo, al pensar que la construcción permanecerá estancada próximamente. Al fin y al cabo, el crecimiento poblacional y del número de hogares impulsará al sector a construir más viviendas, tras años de parón.
Paréntesis: ¿Tendrán que ver estos buenos datos del sector con la buena performance de Meritage Homes Corporation (MTH) en bolsa? Sube YTD un 56%, y en últimos tres meses ha subido 40%. Llegó a tocar máximos por encima de 90$ a mediados de 2005, y ahora está a 36$. Si algún value quiere hacer un análisis de MTH, bienvenido sea...
En cambio, el pesimismo respecto al mercado inmobiliario español sí parece justificado. Si bien el ajuste del sector se ha acelerado en 2011 y 2012, como avanzamos desde Libre Mercado, lo cierto es que aún queda bastante recorrido: los precios -en términos generales- todavía no han corregido su sobrevaloración y el stock de viviendas sigue siendo enorme.
