Recientemente se han cumplido diez años de la quiebra de Lehman Brothers, acontecimiento que dio paso a los momentos más turbulentos de la Gran Crisis Financiera. Desde el punto de vista inversor, prácticamente todos los activos (financieros y no financieros) sufrieron pérdidas y elevada volatilidad. El recuerdo de ese episodio y el miedo a que se vuelva a repetir no han desaparecido, por lo que los inversores no han cesado en la búsqueda de activos que les protejan en caso de que un evento similar se produzca.
Pero como nos indica Ben Carlson, muchos de estos esfuerzos han resultado en vano, principalmente porque las acciones se han revalorizado enormemente en los últimos años, pero también porque las estrategias de los fondos alternativos y de cobertura (hedge funds) han dejado mucho que desear en términos de rentabilidad.
Sin embargo, desde el año 2009, el sector inmobiliario cotizado en EEUU ha sido uno de los pocos sectores que ha tenido unas rentabilidades relativamente poco correlacionadas con la renta variable estadounidense. En el gráfico inferior, se puede observar la rentabilidad anual de cada clase de activo (Vanguard REIT ETF y S&P 500 ETF) desde el año 2009 hasta finales de agosto del presente año.
(Fuente: A Wealth of Common Sense - 4 de septiembre de 2018)
El rendimiento medio anualizado para la renta variable se ha situado en el 15,1% mientras que para los REITs (Real Estate Investment Trusts) ha sido del 13,5%, pero la correlación entre los rendimientos anuales fue tan sólo del 0,20 (una correlación de 1 significa que los dos activos se mueven totalmente a la par, mientras que una correlación de -1 significa que tienen una correlación exactamente inversa).
¿Esto quiere decir que los REITs funcionan siempre como un activo descorrelacionado del mercado bursátil, y por tanto aportan diversificación a una cartera? No necesariamente, porque las correlaciones entre los distintos activos no son estables a lo largo del tiempo. Por ello, es imprescindible observar cómo han evolucionado con el paso del tiempo. En el siguiente gráfico, se observa la evolución de la correlación entre el S&P 500 y el índice Dow Jones REIT desde el año 1978 hasta la actualidad.
(Fuente: A Wealth of Common Sense)
La relación dista mucho de ser estable, pero el hecho de que las correlaciones cambien es algo que puede beneficiar a los inversores desde el punto de vista de la asignación de activos y la diversificación de una cartera.
Desde el año 1978 hasta la actualidad, el índice Dow Jones REIT generó una rentabilidad anualizada del 12% con una desviación estándar del 18%. En el mismo período, el S&P 500 obtuvo una rentabilidad del 11,7% con una volatilidad del 15%, pero si confeccionamos una cartera formada por un 75% del S&P 500 y un 25% del índice Dow Jones REIT, rebalanceado anualmente, la rentabilidad anualizada que obtendríamos sería del 12,1% con una volatilidad del 14,2%.
Si bien no es un enorme ventaja la que obtenemos, una combinación de los dos activos proporcionó mayor rentabilidad que el índice Dow Jones REIT y una volatilidad menor que el S&P 500, lo cual es una buena muestra de los beneficios que proporciona la diversificación a largo plazo.
En todo caso, hay una serie de advertencias que Ben Carlson recomienda que el inversor tenga en cuenta en relación con los REITs:
1. Los inversores dicen que quieren activos no correlacionados, pero lo que realmente quieren son activos que no caigan (o lo hagan en menor cuantía) cuando la renta variable lo hace. El inversor debe saber que los REITs no van a ofrecer ese tipo de protección, porque son equivalentes a las acciones en términos de riesgo y volatilidad. Por ello, si se busca protección de este tipo en los REITs, mejor mirar a otros activos. Para que se hagan una idea, desde febrero del año 2007 hasta finales de febrero de 2009, el índice Dow Jones REIT cayó más de un 70%. Nada sorprendente, dado que la Gran Crisis Financiera tuvo al sector inmobiliario como epicentro.
2. El histórico de datos disponible comienza en 1978. Desde esa fecha hasta principios de la década de los 80, los tipos de interés aumentaron, pero desde entonces han estado la mayor parte del tiempo cayendo. Básicamente entonces la evidencia histórica está sesgada a un periodo de tipos de interés decrecientes. Pero los REITs son unos activos muy sensibles a los cambios en los tipos de interés, por lo que si hay un aumento sostenido en éstos, podrían sufrir.
3. Los REITs representan aproximadamente un 4% del mercado bursátil de Estados Unidos, así como un 9% de las acciones de mediana capitalización y un 8% de las de pequeña capitalización. Por lo tanto, si ya posee una cartera diversificada de fondos, es muy probable, aunque no sea consciente de ello, que ya tenga exposición a esta clase de activo.
Siempre es una buena idea entender cómo funcionan las diferentes estrategias y clases de activos y cómo podrían ayudar o perjudicar a una cartera de inversión. Los REITs son una clase de activo poco entendido y generalmente poco seguido por el conjunto de los inversores. En opinión de Ben Carlson, muchos de los inversores abandonaron la inversión en el sector inmobiliario después de la crisis financiera de 2008 - 2009, en la cual el sector inmobiliario fue uno de los más damnificados.
El mercado inmobiliario en Estados Unidos es aproximadamente del mismo tamaño que el mercado de renta variable. Según datos proporcionados por MSCI, casi 3 billones de dólares de activos inmobiliarios se gestionan de forma profesional en Estados Unidos, cifra que asciende hasta los 9 billones a nivel mundial. Si bien este sector supone una pequeña parte del mercado de renta variable, a nivel de la economía general, la importancia de este sector es mucho mayor.
SOCIMIs: el equivalente a los REITs en nuestro país
Las SOCIMIs son uno de los vehículos de inversión que más atención están acaparando en los últimos años en nuestro país, especialmente a partir del estallido de la burbuja inmobiliaria y su posterior recuperación. Las SOCIMIs (Sociedades de Inversión Inmobiliaria) son entidades cotizadas en bolsa cuya actividad está centrada en la compra y posterior alquiler de todo tipo de inmuebles, desde pisos o locales, hasta garajes, hoteles o centros comerciales.
Las SOCIMIs se crearon en el año 2009 y son el equivalente español a los REITs. En la actualidad, algunos de los requisitos que se exigen para crear una SOCIMI en nuestro país son que se necesitan 5 millones de euros de capital para su creación, han de cotizar en bolsa (MAB o SIBE), y están obligadas a repartir un elevado porcentaje del beneficio en forma de dividendos a cambio de estar exentas del pago del Impuesto de Sociedades y disfrutar de una bonificación del 95% en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
Las SOCIMIS permiten al pequeño inversor invertir en propiedades inmobiliarias de forma indirecta, es decir, sin tener que comprar el inmueble. Esto evita estar expuesto a la iliquidez que presenta el sector, especialmente cuando se reduce el crédito para la compra - venta de estos activos. Así, el inversor puede beneficiarse de las ventajas que ofrece este sector (rentabilidad, diversificación, etc.), sin asumir los inconvenientes tradicionales de la compra de cualquier activo inmobiliario (iliquidez, impuestos, burocracia, etc.). Es tan sencillo como comprar acciones de cualquier empresa cotizada en bolsa.
El crecimiento de las SOCIMIS en nuestro país ha sido espectacular. Según datos del MAB (Mercado Alternativo Bursátil), las primeras se crearon en el año 2013 y en la actualidad hay cerca de 60 SOCIMIs cotizando y algunas de ellas, han dado el salto al Mercado Continuo debido a su gran capitalización. Actualmente, y de forma aproximada, las 10 mayores SOCIMIS de nuestro país tienen una capitalización bursátil de unos 20.000 millones de euros, siendo Merlin Properties la más destacada (cotiza actualmente en el IBEX 35). También hay que destacar compañías como Inmobiliaria Colonial, Hispania, LAR o Testa.
(Fuente: Cinco Días)
Reflexiones finales
El sector inmobiliario ha sido tradicionalmente el destino favorito del ahorro en nuestro país, especialmente hasta el estallido de la burbuja inmobiliaria hace unos diez años. A pesar de que el sector se está recuperando y en determinadas zonas de nuestra geografía los precios se han recuperado e incluso han superado los niveles que se alcanzaron antes de la crisis, la realidad es que en la mayoría de las zonas, los precios de la vivienda siguen deprimidos.
Sin embargo, esto no debería ser una mala noticia. El particular que desee invertir de forma directa en un inmueble podrá hacerlo a precios más reducidos, mientras que el inversor que desea beneficiarse de la recuperación de este sector, podrá hacerlo a través de la inversión en SOCIMIs que, como hemos visto, es una alternativa de inversión a largo plazo interesante, ya que proporciona rentabilidad y en ocasiones descorrelación con la renta variable tradicional.
En todo caso, el inversor en SOCIMIs debe ser consciente de la volatilidad y riesgos inherentes a estos vehículos. Son activos que pueden corregir tanto o más que los índices bursátiles, pero en determinados periodos tendrán un comportamiento descorrelacionado con los activos de inversión tradicionales (renta variable, renta fija, etc.), lo que le podría aportar valor a su cartera.
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