Una aproximación al sector de las SOCIMI

26 de septiembre 2

Como bien sabemos, el inmobiliario ha sido uno de los sectores que más ha sufrido las consecuencias del desplome de la economía mundial, estando el germen de la crisis en las operaciones de financiación de los diferentes tipos de inmuebles.

Con el desplome de los precios de los activos inmobiliarios así como con el incremento de los préstamos hipotecarios, se ha ido creando una gran bolsa de inmuebles, tanto residenciales como de uso terciario, que a día de hoy todavía no se ha liquidado y que ha provocado fuertes pérdidas en los balances de las entidades financieras.

En este contexto, y como una forma de favorecer las compras de inmuebles en stock y dinamizar el mercado de alquiler, se crearon en 2012 en España las SOCIMI, a semejanza de los REIT anglosajones, favoreciendo el acceso del inversor minorista a la inversión inmobiliaria sin necesidad de adquirir un inmueble.

El desarrollo del sector en España se ha producido a una velocidad vertiginosa, debido a una combinación de factores: Ventajas fiscales especificas para este tipo de sociedades (están exentas de pagar el impuesto de sociedades), reactivación del mercado inmobiliario y acceso barato de los pequeños ahorradores a la inversión inmobiliaria via fondo de inversión.

Se espera que en España existan a finales de 2018 65 SOCIMIs cotizando en el mercado, si bien, la mayoría de ellas apenas tienen actividad compradora y sólo sirven para sacar rendimiento a la cartera inmobiliaria familiar.

Realmente en España existen cuatro SOCIMIs realmente destacables que son las que mueven el mercado a día de hoy: Merlin Properties, Hispania, LAR y Colonial.

El objetivo de este artículo es estudiar brevemente cuáles son las características de este mercado y concretamente los aspectos más significativos de las cuatro SOCIMIs más relevantes del país para poder hacernos una pequeña idea como inversores de si son empresas que nos pueden valer en nuestros objetivos de diversificar carteras de inversión.

¿Cuál es su cartera de activos?

Una de las características de la cartera de activos de las cuatro principales SOCIMIs de España está en que ninguna de ellas invierte en vivienda, sino que centran sus operaciones en el sector terciario.

Oficinas

Centros Comerciales

Logística

Otros

Merlin Properties

68,00%

15,00%

9,00%

8,00%

Colonial

91,00%

0

9,00%

0

Hispania

33,00%

0

0

66% (60% hoteles, 6% residencial)

LAR

11,50%

61,50%

23,00%

4,00%

Como podemos ver, la preferencia de las principales SOCIMI del país se encuentra en las oficinas (salvando el caso de Hispania que se centra en la inversión en hoteles), suponiendo el principal tipo de inmueble en su cartera de activos.

La estrategia de inversión es sencilla: Adquieren inmuebles en zonas premium de las principales ciudades españolas y europeas, y se los alquilan a empresas de elevada solvencia para reducir al mínimo el riesgo de impago. Un ejemplo de esta política de inversión es el reciente arrendamiento por parte de Merlin Properties a Facebook de unas oficinas en la torre Glòries de Barcelona.

La demanda de inmuebles en el sector terciario está fuertemente vinculada a la evolución del ciclo económico. La ocupación de oficinas y logística (naves industriales ) está directamente relacionada con la actividad económica, mientras que las rentas obtenidas por los centros comerciales y los hoteles, están directamente relacionadas con la capacidad adquisitiva de los ciudadanos.

Por ello, si queremos saber si el sector de SOCIMIs tendrá una buena evolución en el futuro, podemos analizar dos indicadores: las expectativas empresariales y la confianza del consumidor.

Las expectativas empresariales son un indicador de cómo puede evolucionar la inversión empresarial en los próximos meses, por lo que nos puede dar un indicio de la posible evolución de la demanda de oficinas y naves industriales.

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Fuente: INE

La evolución de las expectativas empresariales las mide el INE mediante la realización de encuestas y las publica trimestralmente. Como podemos ver en el gráfico, la evolución es positiva desde el segundo trimestre de 2017, y de cara al futuro la mayoría de los empresarios encuestados prevén seguir ampliando sus inversiones y contrataciones.

Por lo tanto, a mayor inversión esperada, mejores resultados en todo lo relacionado con el arrendamiento de infraestructuras necesarias para desarrollar la actividad empresarial, por lo que ante una demanda creciente, las rentas obtenidas podrán ser mayores.

Otro indicador interesante es el indice de confianza del consumidor, elaborado por el CIS y que nos muestra cuál es la visión de la economía en los próximos meses por parte de los consumidores.

      1063e9708bf8a6bd10c2315e4298d868cd480b60.jpgFuente: CIS

Como podemos ver, la tendencia de la confianza del consumidor es positiva desde el año 2012, si bien ahora mismo se encuentra en un momento de estancamiento (¿nos muestra la ralentización económica?), si bien la tendencia alcista está lejos de ser rota.

Aumentos en la confianza del consumidor están directamente relacionados con aumentos en el consumo. Si hay mayor confianza en conseguir o mantener un puesto de trabajo, o en que tendremos mayor salario bien por una mejora en nuestro actual empleo o por que podemos cambiar a otro con mayor remuneración, los consumidores estamos más predispuestos a gastarnos el dinero en bienes y servicios que habíamos dejado de consumir.

De este mayor gasto se pueden ver beneficiados los comercios y la hostelería (principales ocupantes de locales en los centros comerciales), así como los hoteles, por la mayor predisposición a irse de vacaciones, aumentando así los beneficios de este tipo de negocios, pudiendo asumir mayores alquileres, aumentando así los ingresos de los propietarios de los inmuebles.

UN VISTAZO A LAS FINANZAS DE LAS SOCIMI

El inicio de la actividad de las SOCIMI en España coincidió con un mercado en el que muchos inmuebles se encontraban a precio de saldo como consecuencia del pinchazo de la burbuja en el sector inmobiliario.

Una de las consecuencias de estos precios devaluados fue la posibilidad por parte de las SOCIMI de realizar sus adquisiciones con bajos niveles de endeudamiento, por lo que son empresas que presentan un reducido Loan to Value (las cuatro principales en el entorno del 40%).

Este moderado Loan to Value, hace que las SOCIMI tengan margen ante una posible subida de tipos de interés, puesto que este bajo endeudamiento a bajo coste, no tiene por qué suponer un problema ante una posible subida de tipos en 2019, y menos si dicha subida es gradual como así se espera.

Uno de los parámetros más importantes a la hora de valorar empresas inmobiliarias es el denominado Net Asset Value (NAV), que no es más que el valor neto de sus activos. Obviamente, cuanto mayor sea el NAV de la SOCIMI mucho mejor, puesto que mayor valor tendrá su negocio.

El NAV de las cuatro principales SOCIMI españolas es creciente. De hecho, según los últimos estados financieros cerrados de las compañías, las cuatro han visto como el NAV de sus inmuebles ha vivido incrementos porcentuales de dos dígitos en 2018 con respecto al año 2017, desde el +18% de Marlin Properties o el +13% de Colonial.

Sin embargo, la variable más importante a la hora de analizar la evolución de las SOCIMI son los flujos de renta obtenidos, es decir, cuánto obtienen por el cobro de los alquileres. Si las rentas suben, mayor beneficio para la SOCIMI y mayores posibilidades de reparto de dividendo a los accionistas.

¿Qué está ocurriendo con las rentas? Pues a día de hoy las rentas obtenidas por las SOCIMI son crecientes, en consonancia con la fase expansiva de la economía que estamos viviendo. Así, Merlin Properties ha tenido un incremento de rentas netas del 28%, Colonial un 19%...

En definitiva, el negocio de las SOCIMI es un negocio cíclico en donde las rentas por alquiler están muy vinculadas a la evolución del consumo y de la inversión. En este momento, todo hace indicar que las expectativas a medio plazo son buenas en tanto en cuanto la economía seguirá con su crecimiento, por lo que se espera que tanto las empresas sigan invirtiendo (lo que puede beneficiar a las carteras de logística), y los consumidores mejorando su economía particular e incrementando su gasto, lo que puede beneficiar a hoteles y centros comerciales.

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Este artículo tiene 2 comentarios
Muy interesante, Pablo.

Una forma atractiva de exponerse al ciclo inmobiliario y económico para los particulares. Otra cuestión a explorar sería qué tal se están comportando estas compañías en estos últimos meses. Dada la desaceleración actual y los miedos a un agravamiento de ésta, en caso de que este escenario no se cumpla, podrían ser una opción interesante en caso de que lo hayan descontado.

Unas dudas. Comentas lo siguiente: "acceso barato de los pequeños ahorradores a la inversión inmobiliaria via fondo de inversión". Te refieres a la inversión via SOCIMI directa, comprando sus acciones? O via fondo de inversión que a su vez compran acciones de SOCIMIs?

Para los más legos en el sector, ese NAV (valor de mercado de los inmuebles - pasivos hipotecarios relacionados con esos inmuebles) se calcula anualmente en base a tasaciones?
27/09/2018 10:21
En respuesta a Ángel Martín Oro
Hola Ángel,

Al final, como yo lo veo , Una SOCIMI no es más que un fondo inmobiliario. Adquiriendo acciones de ellas estás invirtiendo en múltiples activos inmobiliarios. Quizás no sea la definición más exacta o correcta pero yo lo veo así.

En lo que respecta al NAV, es que no hay un criterio homogéneo de valoración, entiendo que se hace una valoración de mercado de los activos y que las tasaciones pueden ser uno de esos métodos de valoración.
27/09/2018 20:02
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