Como bien sabemos, el
inmobiliario ha sido uno de los sectores que más ha sufrido las
consecuencias del desplome de la economía mundial, estando el germen
de la crisis en las operaciones de financiación de los diferentes
tipos de inmuebles.
Con el desplome de los
precios de los activos inmobiliarios así como con el incremento de
los préstamos hipotecarios, se ha ido creando una gran bolsa de
inmuebles, tanto residenciales como de uso terciario, que a día de
hoy todavía no se ha liquidado y que ha provocado fuertes pérdidas
en los balances de las entidades financieras.
En este contexto, y como
una forma de favorecer las compras de inmuebles en stock y dinamizar
el mercado de alquiler, se crearon en 2012 en España las SOCIMI, a
semejanza de los REIT anglosajones, favoreciendo el acceso del
inversor minorista a la inversión inmobiliaria sin necesidad de
adquirir un inmueble.
El desarrollo del sector
en España se ha producido a una velocidad vertiginosa, debido a una
combinación de factores: Ventajas fiscales especificas para este
tipo de sociedades (están exentas de pagar el impuesto de
sociedades), reactivación del mercado inmobiliario y acceso barato
de los pequeños ahorradores a la inversión inmobiliaria via fondo
de inversión.
Se espera que en España
existan a finales de 2018 65 SOCIMIs cotizando en el mercado, si
bien, la mayoría de ellas apenas tienen actividad compradora y sólo
sirven para sacar rendimiento a la cartera inmobiliaria familiar.
Realmente en España
existen cuatro SOCIMIs realmente destacables que son las que mueven
el mercado a día de hoy: Merlin Properties, Hispania, LAR y
Colonial.
El objetivo de este
artículo es estudiar brevemente cuáles son las características de
este mercado y concretamente los aspectos más significativos de las
cuatro SOCIMIs más relevantes del país para poder hacernos una
pequeña idea como inversores de si son empresas que nos pueden valer
en nuestros objetivos de diversificar carteras de inversión.
¿Cuál es su cartera
de activos?
Una
de las características de la cartera de activos de las cuatro
principales SOCIMIs de España está en que ninguna de ellas invierte
en vivienda, sino que centran sus operaciones en el sector terciario.
| Oficinas | Centros Comerciales | Logística | Otros |
Merlin Properties | 68,00% | 15,00% | 9,00% | 8,00% |
Colonial | 91,00% | 0 | 9,00% | 0 |
Hispania | 33,00% | 0 | 0 | 66% (60% hoteles, 6% residencial) |
LAR | 11,50% | 61,50% | 23,00% | 4,00% |
Como podemos ver, la
preferencia de las principales SOCIMI del país se encuentra en las
oficinas (salvando el caso de Hispania que se centra en la inversión
en hoteles), suponiendo el principal tipo de inmueble en su cartera
de activos.
La estrategia de
inversión es sencilla: Adquieren inmuebles en zonas premium de
las principales ciudades españolas y europeas, y se los alquilan a
empresas de elevada solvencia para reducir al mínimo el riesgo de
impago. Un ejemplo de esta política de inversión es el reciente
arrendamiento por parte de Merlin Properties a Facebook de unas oficinas en la torre Glòries de Barcelona.
La demanda de inmuebles
en el sector terciario está fuertemente vinculada a la evolución
del ciclo económico. La ocupación de oficinas y logística (naves
industriales ) está directamente relacionada con la actividad
económica, mientras que las rentas obtenidas por los centros
comerciales y los hoteles, están directamente relacionadas con la
capacidad adquisitiva de los ciudadanos.
Por ello, si queremos
saber si el sector de SOCIMIs tendrá una buena evolución en el
futuro, podemos analizar dos indicadores: las expectativas
empresariales y la confianza del consumidor.
Las expectativas
empresariales son un indicador de cómo puede evolucionar la
inversión empresarial en los próximos meses, por lo que nos puede
dar un indicio de la posible evolución de la demanda de oficinas y
naves industriales.
Fuente: INE
La evolución de las
expectativas empresariales las mide el INE mediante la realización
de encuestas y las publica trimestralmente. Como podemos ver en el
gráfico, la evolución es positiva desde el segundo trimestre de
2017, y de cara al futuro la mayoría de los empresarios encuestados
prevén seguir ampliando sus inversiones y contrataciones.
Por lo tanto, a mayor
inversión esperada, mejores resultados en todo lo relacionado con el
arrendamiento de infraestructuras necesarias para desarrollar la
actividad empresarial, por lo que ante una demanda creciente, las
rentas obtenidas podrán ser mayores.
Otro indicador
interesante es el indice de confianza del consumidor, elaborado por
el CIS y que nos muestra cuál es la visión de la economía en los
próximos meses por parte de los consumidores.
Fuente: CIS
Como podemos ver, la
tendencia de la confianza del consumidor es positiva desde el año 2012, si bien ahora mismo se encuentra en un momento de estancamiento
(¿nos muestra la ralentización económica?), si bien la tendencia
alcista está lejos de ser rota.
Aumentos en la confianza
del consumidor están directamente relacionados con aumentos en el
consumo. Si hay mayor confianza en conseguir o mantener un puesto de
trabajo, o en que tendremos mayor salario bien por una mejora en
nuestro actual empleo o por que podemos cambiar a otro con mayor
remuneración, los consumidores estamos más predispuestos a
gastarnos el dinero en bienes y servicios que habíamos dejado de
consumir.
De este mayor gasto se
pueden ver beneficiados los comercios y la hostelería (principales
ocupantes de locales en los centros comerciales), así como los
hoteles, por la mayor predisposición a irse de vacaciones,
aumentando así los beneficios de este tipo de negocios, pudiendo
asumir mayores alquileres, aumentando así los ingresos de los
propietarios de los inmuebles.
UN VISTAZO A LAS
FINANZAS DE LAS SOCIMI
El inicio de la actividad
de las SOCIMI en España coincidió con un mercado en el que muchos
inmuebles se encontraban a precio de saldo como consecuencia del
pinchazo de la burbuja en el sector inmobiliario.
Una de las consecuencias
de estos precios devaluados fue la posibilidad por parte de las
SOCIMI de realizar sus adquisiciones con bajos niveles de
endeudamiento, por lo que son empresas que presentan un reducido Loan
to Value (las cuatro
principales en el entorno del 40%).
Este
moderado Loan to Value,
hace que las SOCIMI tengan margen ante una posible subida de tipos de
interés, puesto que este bajo endeudamiento a bajo coste, no tiene
por qué suponer un problema ante una posible subida de tipos en 2019, y menos si dicha subida es gradual como así se espera.
Uno de los parámetros
más importantes a la hora de valorar empresas inmobiliarias es el
denominado Net Asset Value (NAV), que no es más que el valor
neto de sus activos. Obviamente, cuanto mayor sea el NAV de la SOCIMI
mucho mejor, puesto que mayor valor tendrá su negocio.
El NAV de las cuatro
principales SOCIMI españolas es creciente. De hecho, según los
últimos estados financieros cerrados de las compañías, las cuatro
han visto como el NAV de sus inmuebles ha vivido incrementos
porcentuales de dos dígitos en 2018 con respecto al año 2017, desde
el +18% de Marlin Properties o el +13% de Colonial.
Sin embargo, la variable
más importante a la hora de analizar la evolución de las SOCIMI son
los flujos de renta obtenidos, es decir, cuánto obtienen por el
cobro de los alquileres. Si las rentas suben, mayor beneficio para
la SOCIMI y mayores posibilidades de reparto de dividendo a los
accionistas.
¿Qué está ocurriendo
con las rentas? Pues a día de hoy las rentas obtenidas por las
SOCIMI son crecientes, en consonancia con la fase expansiva de la
economía que estamos viviendo. Así, Merlin Properties ha tenido un
incremento de rentas netas del 28%, Colonial un 19%...
En definitiva, el negocio
de las SOCIMI es un negocio cíclico en donde las rentas por alquiler
están muy vinculadas a la evolución del consumo y de la inversión.
En este momento, todo hace indicar que las expectativas a medio plazo
son buenas en tanto en cuanto la economía seguirá con su
crecimiento, por lo que se espera que tanto las empresas sigan
invirtiendo (lo que puede beneficiar a las carteras de logística),
y los consumidores mejorando su economía particular e
incrementando su gasto, lo que puede beneficiar a hoteles y centros
comerciales.
