La Gran Crisis Financiera de los años 2008 y 2009 tuvo diversas causas, pero si hay un sector de la economía real que estuvo en el ojo del huracán, ese fue el inmobiliario. En la actualidad, este sector ha vuelto a ser fuente de preocupaciones, al publicarse durante varios meses consecutivos datos que están decepcionando notablemente al consenso de analistas, y que apuntan a un enfriamiento significativo. Dada la importancia que tiene el ciclo inmobiliario en el ciclo económico, y por ende bursátil, los datos del sector deben vigilarse de cerca.
(Fuente: Calculated Risk, Octubre 2018)
Por ejemplo, las ventas de viviendas construidas (suponen en torno al 90% del total de ventas en el país) cayeron un 6,4% en el mes de diciembre con respecto al mes de noviembre, y un 10,3% respecto al mismo período del año anterior. Excluyendo un dato muy muy atípico a finales de 2015, es la mayor caída intermensual desde el año 2010.
(Fuente: Zerohedge)
En el siguiente gráfico observamos la tendencia de desaceleración de esta variable, que previsiblemente continuará en próximos meses dada su correlación con las ventas de vivienda pendientes (cuyo dato último hemos conocido hoy y también ha sido negativo):
(Fuente: Martin Enlund)
Otro indicador similar es el de las ventas de viviendas nuevas unifamiliares. Como nos recuerda Hugo Ferrer, suele funcionar muy bien como indicador adelantado del ciclo económico, desacelerándose meses antes de que la economía entre en problemas. En la actualidad, lleva meses de caídas, por lo que de seguir así, lo más probable es que la situación económica estadounidense siga debilitándose aún más.
(Fuente: inBestia)
Tampoco debemos perder de vista la situación del indicador inmobiliario elaborado por la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas (National Association of Homebuilders), que tiene una alta correlación con la tasa de paro. Como vemos en el gráfico inferior, suele anticipar unos 6 meses la evolución de la tasa de paro, lo que sugiere que en los próximos meses ésta podría repuntar.
(Fuente: Andreas Steno Larsen)
En materia de los precios de venta de las viviendas observamos también una tendencia de desaceleración en la tasa de crecimiento:
(Fuente: Eric Basmajian)
En este sentido, James Stack, presidente de Stack Financial Management (asesora un patrimonio de 1.300 millones de dólares), afirmó recientemente que “La vivienda podría estar en su peor año desde el último crash. Espero que las ventas de casas continúen en una tendencia a la baja en los doce próximos meses o más. Y hay un riesgo a la baja significativo para los precios de la vivienda si llega una recesión”. Este analista fue uno de los que pronosticó el crash del sector inmobiliario del año 2008 y acertó el pasado año la desaceleración de este sector.
En enero del año pasado, Stack estaba prácticamente sólo en su visión negativa del mercado, cuando advirtió que el aumento de los tipos hipotecarios pondría de manifiesto el problema de la accesibilidad de la vivienda. Un año después, el mismo analista apunta que las señales que muestran que se avecinan tiempos difíciles para el mercado inmobiliario siguen aumentando. A los datos comentados anteriormente, se une el descenso en la confianza del consumidor y la desaceleración en el PMI manufacturero.
Evolución del ETF de constructoras estadounidenses (XHB) frente al S&P 500 (SPY) en el último año
Señala que aún es demasiado pronto para saber si el sector inmobiliario se encuentra en los primeros estadios del estallido de otra burbuja, ya que esto dependerá en buena medida de lo que ocurra con la economía en su conjunto. Y es que como afirma Stack, desafortunadamente las burbujas sólo se reconocen al 100% a posteriori. En la actualidad, la fortaleza de la economía y del mercado laboral, además del descenso en los tipos hipotecarios, deberían ser puntos positivos para el sector.
Sin embargo, Stack afirma que el daño ya está hecho y comenta que incluso si los tipos hipotecarios se estabilizan o incluso se reducen a lo largo de este año 2019, es poco probable que se vea un cambio en la psicología del comprador. Muchos de estos potenciales compradores se han dado cuenta de que la “accesibilidad” es un problema importante y están empezando a cuestionarse si pueden pagar la vivienda.
Una visión más optimista sobre el sector
Sin embargo, no todos los analistas son tan pesimistas respecto al sector inmobiliario. Juliette Declercq, estratega global macro en JDI Research, señalaba a MacroVoices a principios del mes de diciembre que este sector es una pieza clave del rompecabezas macroeconómico de la economía estadounidense. En su opinión, contribuirá a la desaceleración de la economía estadounidense, pero de ningún modo esta desaceleración es algo sistémico que pudiera asemejarse a lo sucedido en la Gran Recesión. De hecho, considera que los fundamentales de medio plazo siguen siendo bastante sólidos.
En el gráfico inferior, Declercq nos muestra que la oferta de vivienda, a diferencia de lo que sucedió durante los primeros años de la década de los 2000, ha estado en línea con la demanda (aproximada por la formación de hogares) desde que estallara la crisis de las hipotecas subprime.
(Fuente: JDI Research)
Además, si nos fijamos en el gráfico inferior podemos apreciar cómo en la actualidad los inventarios (linea azul oscura) son muy bajos históricamente. Una situación que nada tiene que ver con el pico de la anterior burbuja inmobiliaria (2006).
(Fuente: JDI Research)
En el gráfico inferior se ve cómo la accesibilidad (concepto al que también aludía James Stack) ha empeorado indudablemente, pero permanece en unos niveles históricamente buenos. Y su visión fuera del consenso es que un endurecimiento de la política monetaria podría ser necesario para mejorar la accesibilidad de los ciudadanos a la vivienda.
(Fuente: JDI Research)
Juliette Declercq afirma que es bastante fácil olvidar que unas condiciones monetarias extremadamente laxas han contribuido en gran medida a generar las burbujas en el sector inmobiliario, especialmente cuando la oferta de viviendas era bastante limitada. Un buen ejemplo de estas burbujas las tenemos actualmente en Londres o Vancouver. Apunta igualmente que la escalada de los precios de las viviendas han originado que la accesibilidad de las mismas haya empeorado por los nuevos interesados en el sector.
Las cicatrices de la crisis subprimes todavía se están curando, y es por ello que Declercq entiende por qué resulta tentador inferir de la experiencia pasada de los años 2008 y 2009 que estamos al borde de una recesión, pero nos recuerda que no debemos olvidar que las regulaciones han endurecido las condiciones del crédito.
También apunta que el endeudamiento hipotecario ha sido mucho más limitado en la última década, y que eso se ha traducido en una correlación mucho menor entre el ciclo económico y el ciclo inmobiliario. Además, la normalización de los tipos de interés reales suavizará automáticamente el precio de la vivienda, lo cual es un aspecto positivo para los que no tienen vivienda aunque negativo para los que la tienen. Por ello, considera que estos aspectos facilitarán que aumente la vivienda en propiedad y apoyará el crecimiento del sector.
Por ello, Juliette Declercq concluye que la desaceleración del sector que hemos visto continua no es un presagio de recesión. En su opinión, lo más probable es que la demanda de vivienda se esté tomando un respiro debido al mayor coste de las hipotecas potenciales. Y advierte a la Fed que sería un error basar una pausa en la restricción monetaria en el enfriamiento del sector inmobiliario.
Concluyendo
La diversidad de opiniones sobre la situación del sector inmobiliario y su implicación en el ciclo económico global son variadas. Hay quienes consideran (no sólo James Stack) que este sector está condenado a repetir los problemas del pasado y, por ende, acabará repercutiendo en el resto de la economía y otros analistas que se muestran más optimistas y consideran que la situación actual no tiene nada que ver con la de los años previos a la crisis financiera. En todo caso, estamos ante un sector que sigue siendo muy importante en la economía y cuyo devenir va a repercutir directamente en esta. Si bien no se observan signos de burbuja a nivel global como hace una década, sí que es conveniente seguir de cerca la evolución del mismo.
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