El ciclo económico estadounidense ya es el más largo de la historia y si queremos intentar averiguar qué le puede deparar a éste es fundamental prestar atención a la evolución del sector inmobiliario. Tal y como expresa Liz Ann Sonders, vicepresidenta senior y jefa de estrategia de inversiones de Charles Schwab, “la vivienda es lo que llamamos un indicador adelantado: puede señalar futuros puntos de inflexión de la economía antes de que se presenten”.
Hace unos meses nos hicimos eco de la “alerta roja” lanzada por los analistas de Recession Alert, según la cual su indicador “US Residential Housing Market Index” estaba posicionado en un nivel similar al que antecedió a las últimas recesiones. Este indicador está elaborado a partir de los principales indicadores del mercado inmobiliario: nuevas licencias de construcción, viviendas privadas finalizadas, viviendas unifamiliares vendidas, inicios de construcción de viviendas y oferta mensual de viviendas.
(Fuente: inBestia)
En la actualidad, los nuevos datos que se van conociendo del sector apuntan en la misma dirección. Por ejemplo, las licencias de construcción han caído hasta 1.220.000 en el mes de junio, una cifra bastante inferior a lo previsto por los analistas. Sin embargo, lo que es más preocupante es que la tendencia alcista de estos últimos años podría estar en peligro, ya que los últimos meses muestran una clara desaceleración en el número de licencias de construcción concedidas.
Este dato es muy revelador puesto que las licencias de construcción es uno de los datos del sector inmobiliario más adelantados que existen, ya que para iniciar la construcción de una vivienda el primer paso es solicitar la correspondiente licencia. Es por ello que lo normal será que la venta de viviendas de nueva construcción empiece a ralentizarse en los próximos meses (o al menos no crecerá al ritmo que lo venía haciendo hasta el momento). En el gráfico inferior pueden ver la estrecha correlación que existe entre ambas series (licencias de construcción -línea roja- y venta de viviendas nuevas -línea azul-) y como el giro del sector inmobiliario ha adelantado con bastante precisión el inicio de las recesiones.
Pero tal y como apunta Hugo Ferrer, hay que poner en perspectiva este dato de licencias, ya que habitualmente “antes de las recesiones cae durante un buen tiempo y al menos declina un -20% interanual, nivel en el que no está actualmente”.
Si pasamos a analizar otro dato importante como es la venta de viviendas de segunda mano, el guión de la película es muy similar. La venta de este tipo de viviendas lleva estancada desde mediados de 2017.
(Fuente: Trading Economics)
En todo caso, este deterioro que está viviendo el sector podría revertirse con los posibles futuros recortes de tipos que pueda llevar a cabo la Reserva Federal en los próximos meses (el más cercano será este miércoles cuando recorte 25 puntos básicos). Este “abaratamiento” de los créditos hipotecarios podría servir para reactivar de alguna manera el sector.
De este modo, es fundamental seguir muy de cerca la evolución de este sector. Si bien no tiene en la actualidad el peso económico que tenía hace años, la realidad es que es un sector que involucra a muchos otros (banca, industria, materias primas, construcción, bienes duraderos, comercio internacional, transporte o consumo), de ahí que sea un buen “proxy” del ciclo económico. Sin embargo, y aunque el deterioro empieza a ser evidente, parece aún pronto para hablar de fin de ciclo económico, ya que este sector suele adelantar la llegada de las recesiones con unos 14 - 16 meses de adelanto.
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