Según la opinión de numerosos observadores, no hay mejor barómetro de la salud de la economía estadounidense que el sector inmobiliario residencial. Es una industria que une muchos sectores de vital importancia en la economía como la banca, la industria, las materias primas, la construcción, los bienes duraderos, el comercio internacional, el transporte y, por supuesto, el consumo.
Siendo esto así, no es una sorpresa el que la Reserva Federal (FED) monitorice muy de cerca las tendencias del mercado inmobiliario para determinar su política monetaria. Un crecimiento sólido de la economía estadounidense no es posible sin un mercado inmobiliario saludable. De hecho, 7 de los últimos 11 retrocesos en el mercado inmobiliario han llevado al conjunto de la economía a una recesión. Y de las 11 recesiones económicas que se han producido desde la Segunda Guerra Mundial, todas a excepción de dos, fueron precedidas por un fuerte declive del mercado inmobiliario residencial.
Incluso siendo cierto que el mercado inmobiliario no representa una parte importante de la economía, su rol en las recesiones económicas es clave porque se trata de un sector altamente cíclico y sensible a los tipos de interés. El sector inmobiliario nunca ha representado más del 7% del PIB de EEUU y, sin embargo, ha representado una media de un cuarto de la pérdida de actividad económica durante las recesiones de los últimos 70 años, según afirma un paper de investigación publicado en el año 2007 por Leamer titulado “Housing is the business cycle” (El mercado inmobiliario es el ciclo económico). En seis de las últimas diez recesiones, la inversión residencial fue el principal detractor de la actividad económica antes de esos períodos contractivos de la economía. Solo en dos de esas diez ocasiones la inversión residencial no contribuyó de forma significativa en la caída de la actividad económica antes de una recesión: fueron los casos de 1953 y 2001.
Tras el mercado inmobiliario, el segundo sector que sufre un mayor impacto negativo en la entrada de las recesiones es el de bienes de consumo duraderos o aquellos gastos como vehículos, muebles y electrodomésticos. Gastos que frecuentemente van unidos a la evolución del mercado inmobiliario porque la gente tiende a comprar esos ítems cuando compran una vivienda.
La última contracción económica, que fue de finales de 2007 a principios de 2009, fue un ejemplo extremo del ciclo inmobiliario llevando al conjunto de la economía a una recesión. Un reciente informe de la Reserva Federal de St. Louis, halló que el sector de la construcción residencial representó un tercio de la caída de la actividad económica durante esa recesión y generó aproximadamente la mitad de las pérdidas de empleos.
Dada la importancia de este sector a la hora de pronosticar recesiones y con el objeto de asegurarnos el que no perdemos el foco de la evolución del mismo, hemos creado un índice del mercado inmobiliario, el US Residential Housing Market Index (USHMI). Tal y como se muestra en el siguiente gráfico, el índice ha liderado la llegada de las recesiones con una media de entre 14 y 16 meses de adelanto.
Estos son los 5 subindicadores del USHMI. Nuevas licencias de construcción, viviendas privadas finalizadas, viviendas unifamiliares vendidas, inicios de construcción de viviendas y oferta mensual de viviendas.
Aparte del indicador general, observamos el mismo mediante el índice de difusión que muestra el porcentaje de subindicadores que están señalando una situación de recesión en el sector (y que tal vez muestre mejor la importancia de las señales:)
Cabe señalar que el índice del mercado inmobiliario solo ha conseguido recuperar aproximadamente el 75% de la pérdida producida desde la Gran Recesión. Esto es un interesante contraste con los altos niveles en los que los precios de las viviendas se encuentran en estos momentos.
Y a la vista de lo que señala este indicador, se ve claramente que está en franco deterioro, lo cual aumenta considerablemente las probabilidades de una recesión en los próximos 12 o 18 meses, especialmente si el deterioro persiste unos 3 meses más.
El índice USHMI estará disponible a partir de ahora en nuestros informes mensuales.
Nota: el artículo fue publicado originalmente en inglés por Dwaine Van Vuuren en su web Recessionalert.com
