Habitualmente muevo mis activos en función de las oportunidades que veo y mi objetivo suele estar en dos tercios en inmobiliaria y un tercio en renta variable, invierto en renta fija muy poco, pero no descarto nada.
Mi preferencia por el mercado inmobiliario viene de que me parece un mercado mucho mas predecible, los ciclos inmobiliarios son mas claros y suaves, los indicadores de techos y suelos suelen ser bastante obvios, nada que ver con la renta variable donde siempre reina la incertidumbre.
El problema de la inmobiliaria es su gestión, los papeleos necesarios, el tiempo que hay que dedicar a comprar y vender, etc. etc.... Pero precisamente por esos motivos es un mercado predecible, los grandes bancos y hedge funds muy pocas veces se meten en estos activos de forma masiva, ya que no les dan la liquidez y flexibilidad que piden los clientes y no les interesa buscar oportunidades concretas.
En cuanto a la renta variable, históricamente el buy&hold ha dado una rentabilidad muy aceptable, si que ha habido puntos concretos en los que se han tenido perdidas durante décadas, pero no es difícil ser un buen contrarian y saber si estamos en un punto de optimismo o de pesimismo, si se compra en momentos de pesimismo con CAPE10 reducidos, quizá no se acierte en el momento exacto pero la probabilidad de que no tengamos un buen rendimiento a largo plazo es muy poca, por no decir que nunca se dio el caso en el ultimo siglo.
Siempre tenemos la tentación de ir a mas corto plazo, y cuanto menor sea el plazo mas difícil es acertar, me gusta investigar sistemas de corto y medio plazo y suelo poner una cantidad pequeña en ellos, entre el 10% y 30% de la cantidad que destino a renta variable, pero la realidad es que pienso que para ir a corto plazo en renta variable hay que tener mucho tiempo disponible, al igual que si dispones de mucho tiempo libre para dedicarlo a inmobiliaria también puedes conseguir bastante mas rentabilidad, ya que puedes gestionar habitaciones por separado, alquilar a turistas, alquilar amueblado, investigar mucho a los inquilinos para evitar los problemáticos etc....
En el fondo la inmobiliaria es un ejercicio de macroeconomía, ciclos, demografía, conocimiento local (Location! Location! Location!), tendencias en el mercado laboral y modas de sus inquilinos.
Son factores que cambian poco a poco y que la mayoría de los participantes del mercado no investigan, la inmobiliaria es un juego de una mayoría de manos débiles que actúan de forma impulsiva y emocional y por lo tanto ofrece muchas oportunidades.
Pero una cosa que cada vez tengo mas clara tanto en renta variable como en inmobiliaria es que la demografía tiene un gran impacto en el largo plazo y los ciclos demográficos son muy predecibles, aunque no son obvios para el que no hace los números, por ejemplo actualmente Japón esta teniendo un ciclo demográfico positivo dentro de su gran tendencia demográfica bajista.
Por lo tanto en el futuro investigare mas a fondo los ciclos demográficos, aunque podamos decir que las grandes empresas invierten a nivel global, la demografía sigue teniendo una gran influencia y marca las grandes tendencias.
Del corto plazo, intradia etc.... No suelo hablar, y no quiere decir que no me interese y no lo practique, pero lo considero mas como un reto y un hobbie que un lugar donde poner mis ahorros, al menos hasta el momento que considere que pueda obtener un beneficio interesante de forma consistente, y eso es muy difícil cuando uno tiene que dedicarse a una profesión que requiere dedicación, sin embargo el largo plazo es mucho mas llevadero y no requiere tanto esfuerzo, aunque si que requiere años de investigación, observación y constancia.
¿Que ocurre cuando tienes dinero para invertir pero no estas en uno de los momentos para idóneos para invertir? ¿Es decir pesimismo, ha habido un crash etc.... ?
Lo lógico es que uno vaya juntando dinero poco a poco y cuando mejor estén las cosas mas tenga, pues ahí es el momento de ser conservador y paciente, y si se quiere intentar conseguir rentabilidad a corto plazo, quizá lo mejor sea seguir una estrategia mas ajustada estilo Weinstein, y usar Stops mas a raja tabla, es algo que estoy investigando, la estrategia a largo plazo la tengo clara y me da buenos beneficios, pero en los plazos intermedios quiero obtener una rentabilidad por ese dinero que esta en espera a la gran oportunidad de entrar.
Por otro lado, el mundo es muy grande, y aunque los mercados suelen estar correlacionados siempre hay alguno que esta teniendo un crash cuando los demás lo hacen bien, esto es cierto principalmente en inmobiliaria aunque también ocurre bastante en renta variable, lo difícil es conocer bien muchos mercados.
Otro campo que estoy analizando es como hacer una estrategia apalancada óptima, creo que la mejor forma de apalancarse es usar opciones de largo plazo, y el ratio óptimo de apalancamiento es de aproximadamente un 1.5 veces.
Lo ideal después de un crash y un mercado bajista es entrar en small/mid caps y apalancarse mediante opciones en los índices, según va madurando el mercado lo ideal es moverse a blue chips y reducir o eliminar el apalancamiento, y si se ven oportunidades claras re-balancear a mercados mas interesantes, por ejemplo, el que tuvo vista y olió la sangre en Octubre del 2008 en los mercados USA, ahora (o hace tiempo ya) debería de ir re-balanceando y moviendo a Europa, además de una mayor revalorización en Europa también tendría beneficios con el tipo de cambio, ya que cuando mejora la economía la divisa tiende a subir además de su renta variable.
Por otro lado seguir el mercado inmobiliario para entrar en renta variable también es interesante, claramente en el 2009-2010 USA nos enseño el fondo de su mercado inmobiliario, y España nos lo empieza a enseñar ahora, cuando un mercado inmobiliario toca fondo la renta variable esta avanzada, pero si cuando toco fondo en USA hubiésemos entrado, para pasar ahora a la renta variable Española tampoco iríamos mal encaminados... Como siempre lo mejor es seguir un grupo de indicadores diversos y hacer un balance de cuantos nos indican comprar y cuantos vender.
Pero lo que es indiscutible es que en los techos de mercado hay mucho optimismo y ahí nunca se debería de comprar como 2006-2007 y en los suelos hay pesimismo como 2008-2009 y ahí nunca se debería de vender, acertar el techo o el suelo es difícil, pero si vas a largo plazo y eres contrarian, entrar en el momento realmente malo es difícil también.
Yo actualmente tengo cash esperando a un crash en algunos emergentes que tienen muy buena pinta desde el lado de la demografía, seguramente el tapering ayudara a que esto ocurra, ya sea dentro de unos meses o dentro de un par de años.
Mi filosofía para conseguir la libertad financiera se basa en conseguir un buen capital inicial trabajando y/o emprendiendo para luego invertirlo a largo plazo, se puede hacer bastante dinero trabajando (buscando oportunidades constantemente) y emprendiendo (igualmente...) que si se invierte bien generara un flujo de capital "casi" pasivo que nos permitirá mantener el poder adquisitivo del principal y vivir bien sin tener que depender del despertador, de politiqueos de trabajo, o de días contados de vacaciones y es que la vida es muy corta para pasarla estresado por un esclabajo y una hipoteca con la ilusión de poder descansar con una miseria de pensión (si es que queda algo) cuando ya se te hayan pasado los años jóvenes en los que tienes mas energías para disfrutar de muchas cosas que ya no podrás hacer con la edad...
Nota: Y que no se me olvide, una de las claves del éxito es rodearse de gente buena, gente muy buena, el otro día intercambiaba emails con dos buenos amigos, ambos unos cracks, uno trabaja en Singapur y otro en París, ambos en el mundillo Murex, aunque uno estudio Física y el otro Derecho y hablábamos de eso, les comentaba lo bueno que es tener un blog para el networking y para tener gente que te de ideas brillantes, para que sean tus socios etc... etc... Y el email teminaba... Y a vosotros dos os conocí gracias al blog, ¿verdad?
¡Qué interesante!
Cambiar tiempo por billetes...........te pasas media vida preocupado por ganar dinero y pierdes salud, cuando llegas a mayor y si has tenido suerte con lo del dinero, entregarías todo lo ganado por recuperar la salud.
s2
Eso es algo que la gente olvida "vivir para trabajar, o trabajar para vivir", como siempre la gente tiende a estar en uno de los polos o se mata a trabajar, o prefiere vivir del cuento y trabajar lo minimo, y no es ni una cosa ni la otra.
Si trabajas demasiado no tienes tiempo para vivir, para disfrutar los frutos del trabajo, y el exceso de trabajo produce stress del malo, algo que mina la salud y disminuye la calidad de vida.
Si pasas de la carrera profesional, del trabajo y de las metas, y trabajas lo justo para vivir, aprovechas a cobrar el paro cuando puedes sin dar un palo al agua etc etc... Tienes tiempo pero no tienes dinero, y lo mas importante careces de motivaciones importantes que te llevan a estar emocionado e ilusionado con superarte cada dia, con conseguir objetivos y metas, y tambien careces de la sensacion de plenitud de haber hecho las cosas bien y haber llegado a determinado status, cosa que no es tremendamente importante, pero como seres humanos que somos, nos hace mas felices, el exito tiene su recompensa.
Yo creo que es importante tener exito, pero no hay que morir de exito.
Trabajar efectivamente, conseguir exitos, recojer las recompensas, disfrutar de ellas de forma inteligente, por conseguir mucho en poco tiempo no nos tenemos que dejar cegar y mal-gastarlo imprudentemente.
Vivir por debajo de nuestras posibilidades y hacer que con menos esfuerzo cada vez nuestras posibilidades sean mayores, y es que en la vida acumulamos conocimiento y si lo hacemos bien ello nos lleva a ser mas astutos en como hacemos las cosas, y por lo tanto mas efectivos, aunque si dejamos de usar el musculo adecuado se atrofia y vamos por el camino opuesto cada vez somos estamos mas oxidados y nos dejamos engañar mas facilmente... y no nos olvidemos el mundo exterior, si te sales del camino predefinido que te lleva poco a poco al matadero... es un nido de viboras!
Y hablando de salud... no podemos vivir como si la vida fuese para siempre (A menos que Google consiga que sea asi...
http://www.fiercebiotech.com/story/googles-biotech-plan-partner-legendary-ceo-tackle-aging-think-outside-cance/2013-09-19), este ultimo año me he replanteado muchas cosas despues de que tres familiares hayan fallecido, dos de ellos de cancer y uno de ellos solo era un adolescente... La vida puede ser tremendamente cruel muchas veces, y en cualquier momento todo lo que nos parecia de maxima importancia en la vida, puede pasar a segundo plano!
Como siempre fácil de leer y con grandes ideas en él.
Gracias.
El apalancamiento mas "sencillo" lo tenemos via FOREX.
Mi planteamiento se basa en lo INFRAVALORADO / SOBREVALORADO y funciona en todos los activo que existen y existiran.
Se trata de marcar un plazo temporal determinado y buscar activos fuera de equilibrio y posicionarse.
Como ejemplo en las divisas :
EL YEN, no habia estado tan sobrevendido frente al resto de divisas desde hace 15 años. eso no significa que no pueda continuar estandolo, pero hay que ser muy consciente que la probabilidad de ganar con el YEN es ahora mismo mas facil apostar por su revaloraizacion.
Y asi con todos los activos y todo el tiempo..... sobrevalorado / subvalorado
El problema de los futuros son los roll-overs, ya no solo dependes de que tu idea sea buena, tambien de que ocurra en un periodo de tiempo razonable.
¿A qué problema te refieres exactamente?
En Forex tienes el carry trade que puede ir a favor o en contra, pero en otros futuros como materias primas, el rollover juega en tu contra.
Buen artículo.
El problema es que el inmobiliario hay que controlarlo muchísimo porque la rentabilidad por rentas, en la práctica, es 0 o muy baja. Y desde luego no compensa.
Luego hay que ir a revalorización del capital exclusivamente. Y para eso, o tienes mucha pasta e inviertes en sitios muy seguros en ese sentido (zonas prime) o lo tienes complicadísimo.
No?
En España es asi, sacas por rentas un 2-3%, ahora quiza un 4-5% y pagas impuestos, tienes que gastos, derramas, inquilinos morosos... si al final, por rentas casi no sacas nada.
Pero en el resto del mundo no es asi, yo alquile mi piso de Abu Dhabi el año pasado por un 10% de su valor pagado por adelantado, jamas tuve una sola llamada, ninguna molestia y ningun gasto, esta claro que en algun momento tendre que dar una capa de pintura, pero al coste de la mano de obra aqui, no supondra nada...
En este periodo de tiempo se ha revalorizado un 30%, eso mas bien ha sido suerte, aunque si, es una zona muy prime y no pague mucho por el, para nada! No era barato, pero no son precios del barrio de Salamanca ni muchisimo menos.
En otro post contare todos los detalles de esa inversion en concreto, pero en ladrillo se puede sacar mucho, solo que hay que tener movilidad y buscar el pais adecuado en el momento adecuado, empollarse la zona, la macro del pais, mirar la demografia, las tendencias etc... Pero la gran diferencia es que cuando lo ves todo y lo tienes todo empollado ves las oportunidades bastante claras, en bolsa con todos los detalles, no tienes una garantia minima de acertar, para mi la bolsa es un mercado que se ajusta muchisimo a la realidad casi siempre y por lo tanto por mucho que investigues y analices solo ves que el precio refleja el valor, excepto en momentos muy concretos e infrecuentes en los que se desvia.
Por otro lado la inmobiliaria tiene tendencias suaves lentas y definidas, y la renta variable se ajusta de forma rapida y es mas dificil subirse al tren.
Claro que la inmobiliaria es mas lenta a la hora de operar y mas engorrosa de comprar y vender, y de gestionar...
La inmobiliaria en España es muy mal negocio segun mis calculos, y la revalorizacion del capital es un factor que no tengo mucho en cuenta, eso es un plus, yo cuando compro inmobiliaria solo cuento con que se revalorice a largo plazo con la inflacion, lo que miro es que sea una buena inversion desde el punto de vista de las rentas y cuando esto suele ser asi, la revalorizacion viene sola.
Yo no he comprado nunca una propiedad que de menos de 10% de rentabilidad por alquiler bruto, ni menos de 8.5% neto de impuestos, siempre compro pisos prime y que no sean demasiado caros (por lo de diversificar) y que se alquilen a inquilinos de muy buena calidad que no te produzcan canas!
Todo eso es posible en muchos sitios, pero en España no lo veo...
Muchas gracias por exponer en lineas generales tu filosofia de inversión, llevo también tiempo investigando y estudiando y aprecio de verdad la cantidad de trabajo que lleva detras!!
He llegado a la misma conclusión que tu respecto al corto- medio plazo, me atrae mucho y seguiré con él pero requiere mucho tiempo disponible. Estoy mas centrado en el largo plazo, ya que tengo ahora mismo mucha liquidez que me quema sin rentabilidad, utilizando fondepositos para por lo menos superar la "teórica" inflación, y estudiando distintas formas de entrar: - Segun filosofía Boggle que me gusta pero te deja siempre invertido cosa que me cuesta asumir.- Inversión en valor, con empresas de buen dividendo, - Bestinver - Formula mágica de Greenblatt - Cartera permanente... Opciones hay muchas, supongo que haré un poco de cada, pero todas están muy relacionadas dependientes de si estamos en un momento bueno de entrada o no. Me gustaría que hubiera un crack importante, porque en USA no esta en un momento de entrada óptimo de poco riesgo, aunque pueda seguir así varios años, en España y Europa si es mejor momento, pero viendo su dependencia de USA no me acabo de definir. Y ahi estoy, sigo estudiando, pero con la duda eterna de si estoy desaprovechando un buen momento (Europa y España) o si es un acierto esperar hasta que se produzcan bajadas importantes. Del tema inmobiliario sigo mirando en España, porque es donde estoy y veo posible gestionar, pero como a ti tampoco me salen los números.
Un saludo
Después de un crash...small caps si, pero si son del sector cíclico mejor!
Tienes una errata en la primera línea del segundo párrafo. Quieres decir mercado inmobiliario y dices renta variable.
s2
Muchísimas gracias por compartir tu forma de invertir.
Desde luego en España no veo nunca oportunidades para adquirir inmuebles que puedan generar rentabilidades superiores al 4% y encima hay que descontarle los gastos, impuestos, mantenimiento,...
Siempre he mirado el inmobiliario de la misma forma que la renta variable, realizando ratios tipo PER pero al activo y su posible alquiler.
¿En qué paises consigues ese 10% de rentabilidad? ¿Abu Dhabi, Brasil,...?
Supongo que serán lógicamente zonas prime con el alquiler asegurado como bien comentas.
Otra cosa, para los que no podemos desplazarnos, ni tan siquiera asumir el coste de la compra de un inmueble de esas característica y precios, ¿existe algún vehículo de inversión que pueda ser interesante? ¿Fondos REITs, ...?
Gracias.
Muy interesante artículo.
Daniel, cómo leerías el hecho de que las small caps tanto en EEUU, UK como Europa, estén outperformando respecto a big caps?
