La Nueva Ley de Vivienda: Oferta pública y privada.(2)

14 de octubre 5
Inversor particular. Autor del libro: "El Camino hacia el Sol: Economía, Energía, Medio Ambiente y Sociedad"
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En la anterior entrada sobre el mercado de vivienda en régimen de alquiler, ya comenté que el sector adolece de importantes problemas, tanto por el lado de la demanda como de la oferta.

Por el lado de la oferta, entre las medidas previstas para solucionar el problema, se anunció penalizar la posesión de vivienda vacía. Y otra, no incompatible con la anterior, incentivar fiscalmente la incorporación de este tipo de viviendas desocupadas a través del incremento de la rentabilidad financiero fiscal de la inversión.

En este sentido, en zonas tensionadas, los pequeños propietarios, si rebajan un 5% el precio, se podrían beneficiar en el “rendimiento neto” de una bonificación del 90% en determinadas condiciones, o del 70% en caso de alquiler a jóvenes. En parte la trampa está en el rendimiento neto, el rendimiento de capital inmobiliario en vivienda no se puede deducir impuestos como el IVA, que engrosa los gastos, y la reducción del 5% del precio reduce en mayor porcentaje el rendimiento neto.

Esta ventaja no la podrán disfrutar los grandes propietarios, sujetos a un tratamiento distinto. La futura ley de vivienda distinguirá entre pequeños y grandes propietarios, definiendo a estos últimos como aquellos que posean 10 o más viviendas. Sobre estos se prevé actuar a través del control de precios, pretendiendo el gobierno que en las llamadas zonas tensionadas se congelen las rentas durante tres años. Si bien, se fija una moratoria de 18 meses para que la norma entre en vigor. La cuestión es que hay que definir lo que es zona tensionada, lo cual está sujeto a gran subjetividad.

Pero afortunadamente, la nueva ley pretende dejar en manos de las CCAA y administraciones locales la aplicación de parte de la nueva normativa. Una medida estratégica que relaja la responsabilidad del ejecutivo de las consecuencias de la medida; aunque no del PSOE si la aplica en donde gobierna.

El gobierno  permitirá que los gobiernos autonómicos topen o congelen los precios, y las corporaciones locales puedan establecer recargos sobre el IBI de las viviendas vacías.    Hechos que contribuirán a fragmentar el mercado. Un paso más en un anacronismo que ha dado lugar a la necesidad de crear una ley de garantía del mercado único.

Sin embargo, debo reconocer que no siendo partidario de la existencia de las CCAA, por  considerarlas ineficientes e innecesarias, en este caso concreto, su existencia supone una ventaja democrática.

En cualquier caso, la cesión a las CCAA y administraciones locales determina que el cambio regulatorio afectará casi exclusivamente a Madrid y Barcelona. Madrid ya ha dicho que no aplicará la normativa. Y con respecto a Cataluña,  la norma pretende comprar el voto catalán, aunque sea a costa de perjudicar a los catalanes. Y en el ámbito político nacional, la nueva regulación se puede vender como una victoria para Yolanda Díaz y Podemos, haciendo creer que cuentan para algo. Es decir, una doble jugada maestra de Sánchez para mantenerse en el poder sin ceder nada a cambio.

Pensando bien, el espíritu de la nueva ley pretende incrementar la oferta de vivienda y facilitar el acceso a la misma de los más vulnerables. Ello conforme al derecho recogido en el artículo 47 de la Constitución española.  

Lo cual puede parecer correcto y solidario. Pero de paso, tampoco debemos olvidarnos que, a pesar de tratarse de un derecho fundamental,  las CCAA y administraciones locales hacen su agosto con los impuestos sobre compra-venta de vivienda, incrementando los precios y dificultando el acceso a la misma.

Y en cuanto al tratamiento diferencial entre pequeños y grandes propietarios, cabe recordar que esta no es la única medida diferenciadora. La legislación fue modificada recientemente en cuanto al periodo mínimo de vigencia del contrato de alquiler, extendiéndolo desde tres años a cinco años en el caso de personas físicas y siete años en caso de personas jurídicas (RDL 7/2019 de 1 de marzo ).

Y en este sentido es importante destacar que la regulación sobre duración obliga esencialmente al propietario, no al inquilino. De tal forma que si el mercado reduce sus precios el inquilino puede desistir del contrato o renegociarlo, mientras que en caso de subidas de precio en el mercado, el arrendatario se beneficia al mantener el precio estable. Dando lugar en ambas situaciones a que el resultado sea que el propietario siempre es el perjudicado.

Si bien esto es cierto, el argumento esgrimido es que el propietario ejerce un mayor poder de negociación y la ley debe equilibrar la situación, lo cual puede ser cierto o no dependiendo del mercado concreto de que se trate. Aunque por otra parte, también parece razonable dar cierta estabilidad al inquilino, siendo otra cuestión si siete años son mucho o poco, ya que en siete años el mercado puede cambiar considerablemente.

Pero volviendo al tema de la oferta. El incremento de oferta a corto plazo puede facilitarse a través de las medidas ya mencionadas de penalizaciones o bonificaciones/deducciones fiscales, pero a largo plazo implicará irremediablemente nueva construcción. Y la oferta puede ser tanto privada como pública.

La construcción de vivienda pública, la Vivienda de Protección Oficial (VPO), ha presentado un descenso significativo a partir del año 2011, pasando de un promedio de más de 60.000 anuales de media entre 1995-2012 a menos de 10.000 en 2018. , de las cuales, solo el 20% ha sido destinada a alquiler .

Es decir, el estado ha reducido muy significativamente la inversión en vivienda pública.  Y ante esta dejación de funciones, la solución ha conducido a la actual ocurrencia de que ante la falta de oferta, las nuevas promociones destinen un 30% de las viviendas a vivienda protegida, la mitad de las cuales se destinaría a alquiler.

El resultado dependerá de cómo se articule la medida, pero la vivienda protegida implica menor precio, lo que se traduce en mayor precio para el resto de propietarios. Al final, un impuesto indirecto más sobre solo parte de la población. Es decir, las soluciones del ejecutivo pasan por incrementos de impuestos encubiertos e injustos, ya que recaen sobre solo parte de la población.

Por tanto, de un modo u otro, el resultado es que la responsabilidad de la reducida inversión en vivienda pública, se pretende hacer recaer sobre el sector privado, sin ser este responsable de las decisiones políticas que han conducido a la situación actual.

Hecho que permite, en cierto modo, llegar a la conclusión de que se trata de una situación de relativo riesgo moral. El resultado de una dejación de funciones del ejecutivo, haciendo recaer el gobierno la ausencia de inversión pública sobre solo una parte de la sociedad, los propietarios de vivienda. Cuando, si se trata de una medida de estado de bienestar, debería ser financiada por el conjunto de la sociedad a través de presupuestos.

Lo que conlleva a poder interpretar, en función de las medidas anunciadas, que la nueva ley supone un atentado directo contra la propiedad privada al condicionar el uso de un bien privado. Y deberíamos recordar que proteger la propiedad privada es esencial en un estado de derecho. Y un estado de derecho es la base de una democracia.

Cuando además, no quería dejar de mencionar que la vivienda es una forma importante de ahorro de los hogares españoles, destinando más del 75% de su riqueza al sector inmobiliario. Un seguro de jubilación, en mayor medida en cuanto que la suficiencia de las pensiones está en entredicho, la reforma silenciosa las reduce, y simultáneamente se limitan las aportaciones desgravables en IRPF a los planes de pensiones. En conjunto,  una forma de penalizar el ahorro.

Y como ya he mencionado, las medidas atentan contra la propiedad privada. Un derecho fundamental de los españoles recogido en el artículo 33 de la Constitución . Si bien dicho artículo también reza que: “nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y conformidad con lo dispuesto por las leyes”; lo que admite un amplio grado de subjetividad en su aplicación.

Por tanto, las medidas adoptadas dan lugar a una situación de inseguridad jurídica que degrada la democracia, además de incrementar  la desconfianza en el país, lo que reduce la inversión y la oferta. Por lo que, ante esta situación, el PP ya baraja la posibilidad de recurrir ante el Tribunal Constitucional.  

Pero volviendo a la solución real del problema. La solución pasa por el incremento de oferta, que puede ser pública o privada. La inversión pública supone un coste importante, lo que implica un gasto presupuestario e ingresos fiscales. Y en este sentido, políticas impositivas como las actuales y futuras, que estrangulan a la población, no parecen muy adecuadas para incentivar el crecimiento económico, que es el verdadero motor de los ingresos fiscales.

La alternativa, por tanto, es la oferta privada. Tanto a través de la vivienda vacía, a través de su penalización, incrementando la seguridad jurídica y/o beneficios fiscales que incrementen la rentabilidad financiero fiscal haciéndola más atractiva que otros tipos de inversión, o facilitando la transformación de oficinas y bajos desocupados en viviendas, transformación muchas veces dificultada  por una obsoleta regulación municipal.

Sin embargo, estas medidas pueden incrementar la oferta a corto plazo, pero pueden ser insuficientes. Motivo por el que ceder suelo e incentivar la creación de Sociedades o fondos de inversión inmobiliaria (un interesante artículo aquí), SOCIMIs, la actividad promotora y el build to rent,  también pueden ser medidas adecuadas. Aunque quizá, el gran problema para que estas medidas sean efectivas es la inseguridad jurídica, como el riesgo de modificación de las reglas del juego en mitad de la partida.

En cualquier caso, incentivar la inversión privada también tiene un coste público. Tanto a través de la reducir la inseguridad jurídica, por ejemplo acelerando procesos judiciales, lo que equivale a más juzgados y más personal, como los costes derivados de deducciones a la inversión que se pudieran implementar.

Las SOCIMI están sujetas a una serie de requisitos legales y fiscales. Tributan en sociedades al 0% pero se exige que se distribuya gran parte de los beneficios para que estos tributen en IRPF o impuesto de sociedades. Primando la recaudación sobre la inversión. Sin embargo, las inversiones no se dirigen a vivienda en su mayoría, motivo por el que quizá, dados los beneficios fiscales de los que disfrutan, se podría exigir que una determinada proporción de sus inversiones se destinaran a vivienda. En cualquier caso, la imposición de distribución de beneficio estipulada no parece muy adecuada para incentivar la inversión y hacer crecer el mercado.

Indudablemente, hasta ahora solo se ha esbozado pinceladas de cómo puede ser la redacción final de la nueva Ley de Vivienda. Debemos esperar a su redacción final para evaluarla definitivamente, pero si se mantienen las modificaciones actuales, no auguran nada bueno para nadie, ni inquilinos ni propietarios, ni para el estado de derecho ni para la democracia..

Como indica el presidente del Banco de España: La solución del problema del alquiler debería implicar libertad en la fijación de rentas, un aumento de la oferta, y una mayor seguridad jurídica, lo que daría lugar a unos incrementos de precios del alquiler más acordes con los incrementos de las rentas de los arrendatarios" 

Evidentemente, no todos los mercados se comportan de igual forma, y las tensiones de precio se producen en ciudades en donde la demanda sobrepasa a una oferta inelástica que tarda en adaptarse. Pero este incremento de demanda es resultado de que   el empleo se desplaza geográficamente hacia las zonas de actividad económica, que suelen ser las ciudades. Y ello desequilibra oferta y demanda provocando incrementos de precio.

Motivo por el que descongestionar la actividad económica de las ciudades contribuiría a paliar el problema de la España vaciada y al mismo tiempo a relajar las tensiones en los mercados de vivienda tensionados; algo sobre lo que podría influir el impulso a la digitalización que se pretende llevar a cabo. El tiempo nos dirá si es una medida efectiva o no.

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Este artículo tiene 5 comentarios
En relación al proyecto de trasladar fuera de Madrid a ciertos organismos públicos, esto ayudaría a reducir algo la "tensión"de la vivienda en la Capital. El problema es que la población prefiere residir en estas áreas por mejor oferta laboral y de ocio (cultural).

La España despoblada es difícil de revertir como queda reflejado por el cierre de colegios y centros de salud debido a criterios económicos.

Seguramente la mejor solución sería importantes beneficios económicos para empresas y particulares en zonas recuperables e invertir en infraestructuras y abandonar núcleos urbanos irreversibles, facilitando el traslado a zonas con mejores servicios (colegios, ambulatorios, etc).

Un plan estratégico (inversiones + incentivos) debería permitir el desarrollo de nuevos polos económicos en la España vaciada.

Ahora solo falta decidir si el Ministerio de Agricultura se traslada a Don Benito- Villanueva o Lérida.
16/10/2021 14:03
En respuesta a Enrique Vert
Puede que tengas razón, pero yo veo ciertos problemas. Creo que con respecto a la descentralización institucional, además de insignificante en cuanto a tamaño de población implicada, implicará que esa descentralización se lleve a cabo hacia otras grandes ciudades, con el probable resultado de trasladar el problema a esas otras ciudades.
Eso sin considerar el hecho de trasladar dichas instituciones a CCAA autónomas que buscan sacar el mayor provecho particular a costa de todos, o incluso la independencia.
Y en cuanto a la España despoblada, el problema es complejo porque los colegios y centros de salud desaparecen porque no existe población. Y posteriormente, la población resiste a ir a esas zonas porque no existen esos servicios.
Por tanto, la inversión puede ser algo razonable, pero también peligroso. Tu comentario me recuerda a los fondos Miner: muchas infraestructuras, mucha inversión, para nada. Es decir, sería buena idea con cierta garantía de desarrollo económico ¿se puede garantizar?
16/10/2021 17:00
Completamente de acuerdo en que una excesiva inversión estatal es inadecuada.
Grandes infraestructuras no son la solución para la España despoblada pero sí pequeñas intervenciones para mejorar el emprendimiento y la innovación en estas zonas.

Trasladar centros de investigación y otras instituciones del estado a ciudades de reducido tamaño puede revitalizar económicamente algunas zonas despobladas.
Completamente de acuerdo en que trasladar las instituciones a las capitales de las comunidades autónomas solo aumentaría la demanda de vivienda en otras zonas ya tensionadas.

No se trata que el Ministerio de Agricultura se instale al lado de una macro granja de cerdos pero tampoco deberían estar demasiado alejados de un entorno agrícola.

Varios países europeos han conseguido unir las políticas sociales, y la educación con unos mercados eficientes y encabezan en este momento el índice de competitividad global del Foro económico Mundial.

Lamentablemente España ha descendido 3 puestos.

Comparto plenamente que el mercado de la vivienda debe mantenerse eficiente y las medidas anunciadas podrían disminuir la inversión y agravar el problema de la vivienda.
16/10/2021 18:24
Muchas gracias por tu comentario. Permíteme una puntualización en un aspecto que tocas y creo esencial. Unir políticas sociales y educación es esencial. Creo que en mayor medida la educación, fuente de capital humano, de productividad y progreso. Con capital humano, entre otras cosas, se favorece la creación de empleo y salarios dignos, y al mismo tiempo se facilitan políticas de flexiseguridad.
17/10/2021 07:41
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