La Nueva Ley de Vivienda: juventud, salarios, y capacidad de acceso a vivienda (1)

9 de octubre 0
Inversor particular. Autor del libro: "El Camino hacia el Sol: Economía, Energía, Medio Ambiente y Sociedad"
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El gobierno está impulsando un cambio importante en el mercado del alquiler de vivienda. De momento no conocemos la redacción definitiva, pero lo publicado en la prensa parece augurar  efectos en general negativos.

Las medidas son muy variadas y afectan tanto a oferta como demanda, incluyendo controles de precios, penalizaciones, bonificaciones y subvenciones directas, distinguiendo entre grandes y pequeños propietarios.

Por el lado de la demanda, se establecen ayudas directas a jóvenes de entre 18 y 35 años que tengan ingresos inferiores a 23.725 euros. Podría pensarse en un principio, que se trata de una medida adecuada que facilita que los jóvenes accedan a vivienda. Al mismo tiempo que flexibiliza el mercado de trabajo al reducir los problemas de movilidad geográfica, contribuyendo la medida a paliar uno de los grandes lastres de nuestra economía y nuestra sociedad, la elevadísima tasa de desempleo juvenil, un 33% , la mayor de la UE y más del doble de la  media de esta.

Sin embargo, este tipo de subsidios, al estar vinculados a no superar determinados niveles de renta, pueden contribuir a fomentar la economía sumergida,  o tener un efecto desincentivador del empleo al rechazar trabajos para no perder la subvención al sobrepasar el umbral determinado para percibirla.

Motivo por el que las ayudas deberían aplicarse a todos los jóvenes indistintamente de sus ingresos, ya que no hacerlo desincentiva la formación y creación de capital humano, que se asocia a productividad y mayores salarios.

A la adopción de esta medida subyace la idea de que los arrendamientos son caros, lo cual puede ser bastante discutible. Tanto por la existencia de múltiples micromercados, como por el hecho de que determinar si el precio del alquiler es caro o barato no depende solo de la capacidad de acceder a un contrato de arrendamiento en función del nivel de ingresos.

Pero el gran problema de esta medida radica en  que, en general, si la oferta es rígida, ese tipo de ayudas acaba traduciéndose en un traspaso de rentas a los propietarios en forma de subidas de precios, lo que se traduce en no mejorar la capacidad de acceso a la vivienda, además de perjudicar a esa parte de segmento de población que no ha podido acceder a las ayudas.  Y en ese caso, ni se facilita la movilidad laboral, ni la medida supone un incremento de renta neta para el perceptor de la misma, ni facilita el acceso a la vivienda.

Y por el lado de la oferta, las medidas pueden consistir en penalizaciones por poseer viviendas vacías, incrementando el coste de mantenerlas en esa situación. La medida se cristalizará en la instauración del  impuesto a la vivienda vacía a través de un recargo del IBI de hasta el 150%. Medida que para las administraciones públicas presenta una ventaja, se trata de un ingreso y no de un gasto, aunque se acompañe de ciertos gastos de gestión.

Las penalizaciones reducen la vivienda vacía, en parte como resultado de que parte de estas pasan a formar parte del conjunto de viviendas habituales en propiedad, lo que sin embargo no se acompaña de reducción de precios de venta, probablemente por el reducido número de viviendas de estas características con respecto al total.

Además, también plantea problemas técnicos, ya que en el caso de aplicarse la medida, hay que definir muy precisamente lo que se entiende por vivienda vacía. Por ejemplo, en las España despoblada podemos encontrar viviendas de este tipo porque no hay demanda. O en las ciudades, la vivienda vacía friccional, aquella desocupada durante el tiempo entre que la abandona un inquilino y entra otro.

Sin embargo, debemos tener en cuenta dos factores que disuaden de poner este tipo de viviendas en el mercado, y por tanto de incrementar la oferta: la inseguridad jurídica, y la rentabilidad.

Incrementar la seguridad jurídica, por ejemplo garantizando el estado la renta debida en caso de vulnerabilidad sobrevenida, o garantizando la renta mientras se emite la sentencia judicial de desahucio, así como los desperfectos que pudieran ocasionarse en la vivienda. Cambios que además de sacar más vivienda al mercado, contribuiría a bajar precios. El problema es que supone un coste para las arcas públicas, y el gobierno prefiere que esos costes sean a cargo del propietario.

Y en cuanto a la rentabilidad, según el banco de España, se sitúa en el 3,7%, que puede parecer elevada con respecto a la rentabilidad libre de riesgo del bono a 10 años, que se sitúa cerca del 0,5%. Sin embargo, es importante mencionar que la rentabilidad del 3,7% es bruta, sin deducción de gastos, y que la inflación según el INE, se ha situado en agosto en el 3,3%.

Por tanto, los alquileres podrían considerarse elevados frente a salarios, pero un inversor lo que estudia es la rentabilidad de su inversión, que además de la renta, también depende del importe de la inversión. Motivo por el que los precios pueden ser altos con respecto a los salarios, pero no con respecto a la inversión.

Indudablemente, el esfuerzo de los jóvenes para acceder y mantener una vivienda puede ser elevado. Hecho que nos conduce a otra pregunta ¿Son los alquileres altos o los salarios bajos?. Y en este último caso, sus razones.  Entre otras, las quizá más directas e importantes, la regulación laboral, que favorece la dualidad, y el SMI.

De hecho, los salarios españoles por hora son, según EUROSTAT  un 22% inferiores a la medida de la UE y un 30% inferiores a los del área euro. Aunque también se ha apuntado que este no es el único motivo, ya que habría que añadir que el número de horas trabajadas es menor en España. Es decir el problema es de intensidad laboral, de la cantidad de contratos a tiempo parcial y la temporalidad, siendo uno de los motivos que explica que la elevación del SMI no es la solución.

Ambos factores contribuirían a explicar que el porcentaje de renta neta destinado en España al pago del alquiler, que se considera que no debe sobrepasar el 30-35% de los ingresos netos, en nuestro país se ha incrementado los últimos años situándose en aproximadamente en el 40%, aunque este porcentaje varía bastante según la fuente.

También se ha indicado que en el caso  de los jóvenes, el porcentaje supera el 90%.  Sin embargo, estos datos proceden de los sindicatos, y están manipulados ideológicamente. El cálculo se hace con respecto al precio del arrendamiento medio, y el precio es función de los m2 de vivienda y su situación, de tal forma que un joven que empieza a trabajar no parece lógico que pretenda alquilar un piso de 80m2 en una zona más o menos céntrica.

Por tanto, parte de la dificultad de acceso a una vivienda en alquiler, lo mismo que la adquisición, es función de la reducida remuneración salarial, lo que a su vez es resultado del modelo económico del país, que genera poco valor añadido, ya que un país que compite en precio ve sus salarios presionados a la baja.

Sin embargo, no todo el problema es atribuible a los bajos salarios, ya que la escasez de oferta de suelo, que es responsabilidad de las administraciones públicas, hace que el precio de la vivienda aumente, y con ella el precio del alquiler para mantener una rentabilidad aceptable.

Por tanto, tanto rigidez de oferta, como el tipo de modelo productivo, son factores importantes que condicionan el nivel de precios, y de que la proporción de renta disponible para disfrutar de una vivienda se incremente, lo que supone menor calidad de vida, menor capacidad de consumo, y menor PIB.

Pero las medidas anunciadas no se limitan a las mencionadas anteriormente. Como buena política comunista, no podíamos prescindir de la intervención de los mercados y limitación de precios. La alteración del equilibrio entre oferta y demanda bajo la falacia de proteger a los más vulnerables.

Los vulnerables serán los más perjudicados, ya que en un mercado con oferta limitada,  la limitación de precios puede restringir en mayor medida la oferta, además de implicar la exigencia de mayores garantías por propietarios, lo que reducirá, en términos efectivos, la oferta a las personas de menos recursos; y en el mejor de los casos sufrirán la reducción en los gastos en mantenimiento de la propiedad.

Por tanto, medidas sobre la demanda no parecen muy efectivas, siendo incluso contraproducentes. Siendo los problemas de acceso a vivienda en general, y en mayor medida de los jóvenes, problemas estructurales de nuestra estructura económica, tanto por el lado de la demanda como de la oferta.

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