¿Invertir en vivienda? 2 ventajas, 5 inconvenientes y 5 reglas

21 de enero, 2018 012

En mi último artículo resumía 5 pautas para ahorrar e invertir a largo plazo con éxito –aconsejo su lectura antes de seguir–. El 4º punto resaltaba la importancia de canalizar el ahorro a largo plazo hacia la compra de activos reales. En palabras de Francisco García Paramés, «sé propietario de activos, no prestamista». Pero, ¿en cuáles deberíamos invertir? Existen varios tipos de activos reales en los que podríamos hacerlo. En este artículo resumo las principales ventajas e inconvenientes del activo por excelencia en el que las familias españolas han invertido tradicionalmente: la vivienda. Es importante señalar que lo hago desde el punto de vista de un trabajador medio, sin un gran patrimonio inicial y que va a necesitar contratar una hipoteca para realizar la compra.

Aunque se tratase de la vivienda habitual, y por lo tanto no se buscase alquilarla a terceros, su compra sería una inversión que proporcionaría rentas imputadas –al no tener que pagar alquiler–. Además, si en el futuro fuese necesario, eventualmente podría ser vendida o bien se podría realizar una hipoteca inversa para obtener una renta y complementar así la pensión.

Ventajas

A mi modo de ver, la inversión en vivienda tiene dos ventajas principales:

Realizarla mediante una hipoteca –como es el caso para la mayoría de los españoles–, supone una obligación contractual a cumplir las dos primeras pautas recogidas en el artículo anterior: fijación de un objetivo de ahorro periódico –la cuota mensual de la hipoteca– y «pagarse primero a uno mismo» –en realidad al banco, pero para devolver lo que éste ya ha adelantado–. Esto es algo especialmente positivo para aquellos que no consiguen desarrollar un hábito de ahorro periódico por otras vías pero, por la misma razón, esta ventaja desaparece si ya se tiene este hábito interiorizado.
Otra ventaja para una gran parte de la población es que quien más quien menos conoce los precios y alquileres que se pagan en su barrio, su ciudad o, quizás, su provincia. En otras palabras: la vivienda de su entorno es un activo real que se encuentra dentro del círculo de competencia de mucha gente. Esto facilita el cumplimiento de la 5ª de las pautas expuestas en el artículo anterior: no salirse del propio círculo de competencia. Como en toda inversión, cumplir este punto es esencial: comprar un piso en una ciudad que no se conoce aumenta enormemente las posibilidades de realizar una inversión ruinosa.

Inconvenientes

Expuestos los dos aspectos positivos anteriores, creo que la inversión en vivienda presenta una serie de aspectos negativos que la ponen en desventaja frente a otros tipos de activos reales de los que hablaré en mis próximos artículos semanales. Sin ánimo de ser exhaustivo, resumo a continuación los que para mí son los cinco principales:

El precio de una sola vivienda representa, para la mayor parte de las familias, una cantidad nada despreciable. Esto se traduce en que, para gran parte de los españoles, la vivienda supone la práctica totalidad de su inversión. Tener casi todo el ahorro familiar invertido en vivienda concentra muchísimo el riesgo a perder gran parte del patrimonio en caso de una crisis inmobiliaria. Si bien esto no es tan grave en caso de tratarse de la vivienda habitual, puede llegar a ser un problema muy severo si se trata de una inversión destinada a ser rentabilizada mediante su alquiler. Existen vías alternativas que permiten invertir en el sector inmobiliario sorteando este problema. Una de ellas es destinar una parte de la inversión total a empresas ligadas a este sector –v. gr. SOCIMI, promotoras, etc.–, ya sea directamente o a través de vehículos de inversión colectiva –fondos de inversión, planes de pensiones o sicavs–. En los últimos años, sin embargo, ha aparecido otra forma que desaconsejo totalmente: el crowdfunding inmobiliario –en este artículo se expone por qué no es una buena opción–.
La vivienda suele tener una serie de gastos asociados que, en muchas ocasiones, no se tienen en cuenta a la hora de tomar la decisión de compra. En algunos de ellos se incurre periódicamente, como por ejemplo el mantenimiento de la propia vivienda, gastos de la comunidad de vecinos, IBI, recargos metropolitanos por el transporte público, tasas de residuos, etc. Otros se pagan en el momento de transferirla: notaría, registro, IRPF, IIVTNU, etc. El caso de este último impuesto –popularmente conocido como de plusvalía municipal– es especialmente sangrante, al no gravar la diferencia entre los precios de venta y compra de la vivienda, sino la diferencia entre el valor catastral en los momentos de venta y compra de la misma.
Un bien inmueble, como su nombre indica, no se puede mover. El hecho de que no nos lo podamos llevar a otro sitio, hace que quedemos a la merced de la administración, que puede imponer nuevas regulaciones o gravámenes –o subir los existentes– sin que podamos hacer mucho al respecto más allá de venderlo. Esto coloca a los inmuebles en desventaja frente a otros tipos de activo, que tienen más posibilidades de reaccionar a cambios en la regulación y, justamente por ello, no se convierten en diana de las administraciones de forma tan habitual como lo hacen los bienes inmuebles.
Rentabilizar una vivienda alquilándola supone una inversión de tiempo no despreciable, tanto durante la búsqueda de inquilinos adecuados como en ir resolviendo imprevistos que irán surgiendo. Es verdad que toda inversión requiere un cierto tiempo tanto para elegirla como para ir controlando su correcto funcionamiento, pero otros activos suponen una mayor discrecionalidad a la hora de decidir cuánto tiempo se dedica a su control y cuándo se hace. Como en toda inversión, este problema se puede paliar mediante la contratación de un gestor de confianza.
Al alquilar un inmueble a un inquilino, se asume un cierto riesgo de impago. Si bien es cierto que se pueden contratar seguros contra este riesgo, el procedimiento para recuperar una vivienda si un inquilino deja de pagar puede ser muy lento y acarrear muchos dolores de cabeza.

Reglas y conclusión

Expuestas las principales ventajas e inconvenientes, mi opinión es que, para aquellas personas que no consiguen desarrollar un hábito de ahorro periódico de otra forma, la inversión en vivienda a través de la contratación de una hipoteca puede no ser una mala opción –principalmente por las dos ventajas descritas anteriormente–. En ese caso, creo sería importante seguir, por lo menos, las siguientes cinco reglas:

Compra a buen precio. Aunque seguramente es algo evidente, es importante remarcar que comprar a buen precio un activo se traduce en un margen de seguridad que reduce el riesgo de la inversión.
Ten en cuenta todos los gastos asociados al inmueble. Esto incluye no sólo los gastos propios de la compra-venta, sino también aquellos en los que previsiblemente incurrirás a lo largo de los próximos años o décadas.
No salgas de tu círculo de competencia. No compres, por ejemplo, un piso en una zona que no conozcas en profundidad. Sin cumplir esta regla es muy difícil que cumplas las dos anteriores, ya que en ese caso es mucho más probable que te equivoques a la hora tanto de identificar un buen precio como de tener en cuenta todos los gastos asociados.
No comprometas una parte demasiado grande de tus ingresos mensuales al pago de la cuota hipotecaria. Muchos expertos sitúan el límite entorno al 30% de los mismos.
En caso de optar por una hipoteca de tipo variable, ten en cuenta que es más que probable que los tipos de interés suban en el futuro. Rebajar el límite anterior puede ser una buena forma de contar con un cierto margen de seguridad. Optar por una hipoteca a tipo fijo, reduciría todavía más la incertidumbre.

Sin embargo, para aquellas personas que sí tengan interiorizado este hábito de ahorro periódico, creo que existen mejores activos reales en los que invertir a largo plazo con éxito. En mi próximo artículo semanal, expongo en cuáles.

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