Inmobiliaria: Comparando ciudades

30 de marzo, 2014 27
Profesional de tecnologias de Trading en Banca de Inversiones. He vivido y trabajado en Londres, New York, Tokyo, Abu Dhabi... He trabajdo... [+ info]
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Hace unas semanas hablaba con un lector sobre inversiones, le comentaba que mi objetivo es tener 7-8 propiedades (Coste medio de 125K), a lo que me respondió, "Si, con eso si no tienes la libertad financiera, ya estarás muy cerca!", lo cual me dejo perplejo, ya que con solo dos propiedades (de precio moderado) en Emiratos Árabes, obtengo 3 mil euros limpios de polvo y paja, con una morosidad casi nula, 

Pero si lo pensamos desde el punto de vista Español, una propiedad del mismo valor en España te renta 600-800 euros con suerte, quítale impuestos a la renta, el IBI, otros gastos, morosidad, pues si, al final te quedas con suerte con 300-400 euros limpios cuando lo tienes alquilado y si el inquilino te paga, así que 7-8 propiedades tampoco te garantizan mucho... Pero no solo existe España, 

Ya lo dije, yo no termino de ver la inversión inmobiliaria en España, no me cuadran los números!

Me he puesto a hacer un ejercicio, que cualquiera debería de hacer antes de meter su dinero en ladrillo, ya sea local (Como la mayoría que compra en su país, sin tener una visión "Big Picture") o en otro lugar, me he ido a la web Numbeo, donde la gente pone sus números (Últimos 18 meses) y he comparado unas cuantas ciudades, algunas que considero baratas como Dubai/Abu Dhabi (Hace 6-18 meses era el momento), o Manila (Mejor hace 5-6 años) e incluso USA (Antes mejor que ahora pero todavía bien) y otras donde creo que hay un buen burbujón como por ejemplo China, India y Singapur, además he puesto otras que se me han pasado por la cabeza.

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V

iendo este grafico podemos sacar muchas conclusiones, lo primero que hay que decir es que es muy impreciso y solo nos vale para hacernos una idea general del mercado, pero como veremos una idea muy valiosa, hay que decir que cada mercado hay que estudiarlo muy en profundidad, con sus barrios, sus segmentos y sus peculiaridades.

Pero es sorprendente como algo tan genérico ya nos dice claramente donde no hay que tocar y donde es interesante!

Vamos a analizar las métricas primero:

  • Lo principal es el PER (Bruto) de la vivienda, el ratio Precio/Alquiler y lo que es lo mismo el alquiler bruto, para sacar una rentabilidad por alquiler del 2-3% mejor metemos el dinero en cualquier otra cosa, es un tanto absurdo, solo tiene sentido comprar con esa rentabilidad (España de pre-burbuja) bajo una condición y esa es "Que la vivienda nunca baje!", si se cumple esa condición entonces si se puede comprar a esos precios, en otro caso ni miramos... Si tenemos una rentabilidad media superior al 6%, ya podemos hablar de que buscando bien, el barrio, el nicho y el vendedor correcto podemos llegar a una rentabilidad interesante (8%-12%).
  • Sueldo: Me gusta ver sueldos bajos ya que a muy largo plazo tienden a converger, y por lo tanto la vivienda a subir de forma sostenible, la globalización hace su efecto y cada vez de forma más rápida.
  • Los ratios de Hipoteca/Sueldo y Asequibilidad de los prestamos hay que cogerlos con pinzas, ya que en países emergentes las transacciones se hacen en efectivo en gran medida, y suelen ser los expatriados los que compran las viviendas de lujo, por lo que ese ratio no lo usaremos para países con tipos de interés muy altos y en vías de desarrollo.
  • La diferencia entre las afueras y el centro tampoco son muy importantes en términos generales, lo normal es que el centro tienda a ser cada vez más caro y por eso mismo ofrezca una rentabilidad un poco inferior, durante las burbujas las diferencias entre el centro y las afueras tienden a reducirse ya que la gente no puede comprar y cada vez tiende a comprar más lejos a mas precio, aunque también depende mucho del transporte de la ciudad.

Otros factores que no están reflejados en esta tabla, son los impuestos, si la ley protege al inquilino o al propietario, la seguridad jurídica, la estabilidad del país y un largo etc... Pero a fin de cuentas se producen burbujas en todos los sitios y con una simple tabla como esta podemos ver unas diferencias enormes entre ciudades y países, aunque lo que nunca falla es que el ciudadano medio de cualquier país en plena burbuja es totalmente miope y siempre piensa que en su país no ocurrirá lo mismo y que la vivienda en su país nunca bajara! Por otro lado, cuando la vivienda esta barata, siempre hay un profundo pesimismo...

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De esta tabla se pueden sacar muchísimas conclusiones y hacer un montón de observaciones:

Los precios en Singapur son absurdos, sobre todo si tenemos en cuenta su localización y que la mano de obra es bastante barata, poco más cara que en Manila o Emiratos Árabes.

  •         Los sueldos en Emiratos Árabes o en Singapur son unas medias que poco se corresponden con la realidad, la realidad es más bien que el expatriado medio gana 6-10 mil euros al mes y el trabajador poco o no cualificado gana 200-600 euros al mes.
  •         El lujo “medio” de una vivienda en Dubai/Abu Dhabi o Singapur no tiene nada que ver con el de Madrid o Múnich por ejemplo.
  •         Emiratos Árabes es una plantación de nabos, solo hay hombres de edad media… Y eso es así debido a que hay muchísimo trabajador en la construcción, industria, etc… Su pirámide de población es muy rara, pero es totalmente artificial, el 80% de la población es inmigrante, en su mayoría temporal.

Dejo para los comentarios el resto de observaciones, y si alguien se anima a hacer otra tabla (Le comparto mi Excel en GoogleDocs) con más ciudades (Londres, Dublín, Cork, Manchester, Tokio, México DF, Chicago, New York, Paris…), las analizamos en otro artículo.

Nota: He vivido en múltiples países y siempre he investigado las oportunidades de inversión en dichos países y en los limítrofes, pero siempre me he visto limitado por los países que me quedaban lejos ya que no tenia a gente de confianza allí para ayudarme con la investigación y la gestión, espero que entre todos podamos superar esas barreras y conseguir invertir globalmente en las mejores oportunidades de cada momento.

Actualización: Buscando.. buscando las mejores rentabilidades... Y me doy cuenta que quizá las tenga muy cerca, mis propios vecinos con una rentabilidad media del 12-14%?

Usuarios a los que les gusta este artículo:

Este artículo tiene 27 comentarios
antiguo usuario
Muy interesante tu idea de globalizar y compartir el conocimiento inmobiliario, dado que se poco de este tema, estaré al tanto de los comentarios para ir aprendiendo
Saludos
30/03/2014 13:08
antiguo usuario
Muy interesante.
Estos días estoy mirando Lima y nuevas urbanizaciones de "medio lujo" al sur, me parece que están en una burbuja, sobre todo en la capital.
30/03/2014 13:11
antiguo usuario
Aunque el alquiler no está muy mal, sin embargo los precios "burbuja" creo que no lo hacen muy rentable.
30/03/2014 13:13
antiguo usuario
Que ratios ves de precio/alquiler? Estas allí?
30/03/2014 13:20
antiguo usuario
Cuanto han subido los precios en el último año? Y desde el último crash? Hay mucho en construcción? Hay anuncios de pisos por todos los sitios?
30/03/2014 13:23
antiguo usuario
Hola, no, estoy aquí, ya volví.
Es muy difícil explicarte la situación de Lima, las diferencias son tremendas entre unas zonas y otras y habría que estar un tiempo allí para encontrar algo interesante porque los precios han subido muchísimo. Oportunidades hay, pero ya no se encuentran facilmente, las cosas empezaron a cambiar hace muy pocos años, en apenas tres o cuatro años ha dado un vuelvo terrible, aunque ya se veía venir poco a poco, por zonas.
En distritos buenos los precios son exageradísimos, incluso más caros que aquí, en España. Un piso de 150 m. (allí todavía siguen construyendo viviendas amplias) puede costar 300 a 400 mil dólares.
En lugares "medios", que viene a ser un lugar "normal" en España, cuesta más de 200 mil dólares.
Hay que irse a la periferia para encontrar cosas con precios más "reales", viviendas de 3 habitaciones por 60 mil dólares (estoy hablando de una zona "popular" normal y corriente)
Y parece que los precios van a seguir subiendo.
Ha habido un pequeño repunte de la clase "media" que abarrotan centros comerciales y tiran de tarjeta de crédido, endeudándose hasta las cejas, y luego están los emigrantes que con los sueldos de USA, España, etc. han podido comprar allí y lo tienen alquilado mientras siguen viviendo fuera.
Por ejemplo, alguien que conozco compró una vivienda de 3 habitaciones en un 5º piso, normalita en una zona de la periferia por 35 mil dólares, paga de hipoteca 250 y lo tiene alquilado por 600 mensual.
Un solar en una urbanización (allí lo llaman condominio) cerrada, con vigilancia, junta a la playa, de 200 m. puede costar 80 mil dólares, solamente el solar, y a 100 km del centro de la ciudad.

El último año no sabría cuánto ha subido, pero se nota la diferencia, es como cuando aquí empezó la burbuja, que subían los precios de un mes para otro, tremendo.
También hay mucha construcción, muchísima, casas viejas que son demolidas para construir un edificio es algo habitual, muchos edificios nuevos por todos sitios, además con poca "reglamentación", pues construyen un bloque de 15 plantas junto a una "casa mata", no hay mucho control.
Y sí, también hay muchos letreros de inmobiliarias, promotoras, etc. por todos lados. Y en los periódicos abundan los anuncios de promociones de viviendas.
La verdad es que me recuerda los años aquí donde la "vivienda nunca baja" y se vende todo, a pesar de los precios tan desmesurados. No saben lo que les espera.

Resumiendo, hay mucho negocio, mucho movimiento, pero hay que estar allí para aprovechar algo interesante, aunque creo que ya no se puede encontrar chollos como los que había hace unos años.

Esa es mi apreciación, aunque puedo estar equivocado :)
30/03/2014 23:54
antiguo usuario
Muy interesante, yo veo algo similar en Filipinas, Lima lo conozco estuve hace casi una decada antes del boom.
31/03/2014 05:09
antiguo usuario
Hace una década era superbaratísimo, en 2002 nosotros compramos un solar de 220 m. en una urbanización "media/alta" por 18 mil USD y ahora triplica su precio. Y un chalet de 2 plantas en una zona "alta" (La Molina) por 60 mil USD.
Ahora cuestan más de 300 mil USD.
Vendimos todo hace unos años, ahora me arrepiento :D
31/03/2014 11:25
Muy interesante. Yo cada vez tengo más claro que antes de retirarme tendré que sacar todos mis activos fuera de España para proteger mi patrimonio de la voracidad de nuestros gobernantes. Cuando llegue ese momento te preguntaré.
30/03/2014 13:26
antiguo usuario
Ya sabes que los activos en el extranjero que superen los 50K los tienes que declarar o si no lo haces la crujida puede ser impresionante!

Yo solo veo el sacarse a uno mismo fuera del pais, sin lugar a dudas y como bien dice Daniel Lacalle, España es un infierno fiscal, si tienes algo de dinero es el ultimo lugar en el que quieres estar.

Aunque hay muchos que dicen que como en España no se vive en ningun sitio, quiza tengan razon, pero es demasiado caro para mi, no me lo puedo permitir, como mucho de turista menos de 6 meses al año... y esperemos que no bajen a 90 dias como los britanicos!
30/03/2014 15:00
Desde luego que yo iré detrás de mi patrimonio. Si vivo en España es solo porque aquí es donde se ganarme la vida, pero cuando solo se trate de vivir de rentas, seguro que encuentro muchos otros sitios donde vararme.

En cualquier caso, solo se trata de hacerse residente en el extranjero y luego vivir donde se desee, incluso en la misma España.
30/03/2014 16:58
antiguo usuario
Ahora mismo estoy curioseando Oman, hay cosas interesantes, buenas rentabilidades, un lugar muy agradable para vivir, o para pasar unas vacaciones, al parecer los precios estan mucho mas bajos que en Emiratos ya que recientemente han abierto el mercado a extranjeros, y te dan la residencia por comprar una propiedad!

http://www.globalpropertyguide.com/Middle-East/Oman/Price-History

http://www.thewavemuscat.com/en

Y bueno, tal y como dices, con el tratado Schengen es dificil que sepan donde vives si en realidad no trabajas, solo tienes que entrar por un aeropuerto diferente, no? ;-)
30/03/2014 17:34
antiguo usuario
Asi de un primer vistazo, en "The Wave", lugar que visite en su dia cuando estaba en construccion (por casualidad no por interes) y que tiene muy buena pinta, ya que es localizacion prime total, lo mas barato que veo es un 1 hab de 90 metros por 200 mil euros, habria que ver los alquileres...

Por otro lado en otras zonas de Mascate (Muscat) se ven cosas entorno a los 100 mil euros, asi a simple vista, y siempre hablando de propiedades de lujo o semi-lujo nuevas:

http://oman.bhomes.com/property/newsearch.aspx?txtKeyword=Muscat%2C&x=48&y=9&serviceType-new=1&category=-1&myArea=54788&dateFrom=+Check-in+date&dateTo=+Check-out+date&minprice=&maxprice=2&minbeds=0&maxbeds=9&minsize=0&maxsize=20000&serviceType=1&categoryIdMajor=1&country=oman&doSearch=true&bs=true
31/03/2014 07:12
antiguo usuario
La rentabilidad en The Wave es del 7-8%, podria ser interesante teniendo en cuenta de que es lujo en el centro de la ciudad, al lado de la playa etc... Pero queda lejos de ese 12-14% que se veia por ahi.

Como en Oman al igual que en Abu Dhabi los extranjeros solo pueden comprar en ciertas areas, es posible que las mejores rentabilidades se encuentren en areas donde los extranjeros no pueden comprar y que habitualmente son de menos lujo.

A la larga las areas para solo extranjeros (comprar) son los hubs donde se suelen asentar la mayoria de extranjeros (occidentales), ya que unos compran, otros alquilan alli ya que hay mas occidentales, se montan bares, discotecas, restaurantes... y al final se convierten en zonas guiri... Lo cual es bueno, ya que son las zonas mas demandadas y mas caras.

Pero pagar 200 mil euros por 1 hab y obtener una rentabilidad del 7-8% no me convence, lo cual no quiere decir que sea posible con tiempo y paciencia encontrar a un vendedor necesitado y bla bla bla.. y sacarle un 9-10% de rentabilidad, por otro lado veo que por short-term y amueblado piden nada mas y nada menos que el doble, y estoy seguro que esta estrategia funciona por estos lugares, ya que muchas veces la empresa paga y al inquilino le da igual el precio siempre que entre dentro del maximo que le dan, lo que le importa es la comididad y no tener que pagar muebles de su bolsillo o la molestia de tener que pedirlo etc...

Seguire investigando otras zonas menos prime a ver si hay mejores rentabilidades, lo cierto es que esta urbanizacion "The wave" es una apuesta a largo plazo a revalorizacion por la localizacion, pero Oman no tiene petroleo como Emiratos, no es lo mismo y no va a poder crecer de la misma forma.
31/03/2014 07:31
Muy interesante el articulo,me gustaria hacer una pregunta:si se comprara en Oman u otro lugar pero no se viviera alli,habria que descontar del ingreso un 10 o 20% que se tendria que pagar a la inmobiliaria para que te lo alquilara ,no?
31/03/2014 02:14
antiguo usuario
Eso depende del coste de gestion, en Emiratos por 5% te lo hacen, y tambien hay que tener en cuenta que es tiempo que dedicarias tu de otra forma, y eso tambien tiene su coste, cuando tienes una o dos no importa mucho, cuando tienes una docena no quieres estar pendiente todo el dia de arreglar lavabos, no?

Yo tengo calculado que 7-8 propiedades (incluida una o dos para vivir yo) es lo suficiente para estar bien diversificado, y para no tener demasiados quebraderos de cabeza, el resto lo meteria en renta variable y quiza alguna otra inversion alternativa.

Todo depende tambien del estado mundial de la rante variable y de la inmobiliaria, hemos estado en una epoca muy buena para invertir en inmobiliaria y por eso mismo estoy muy expuesto, sobre todo ahora que cada vez veo menos oportunidades en renta variable, pero todo esto puede cambiar y me puede interesar vender un par de propiedades y meter el dinero en renta variable si lo veo claro.

Por supuesto hay muchas cosas que no he incluido en este articulo, como impuestos, costes de compra, riesgos divisa, riesgos juridicos (ojo con el riesgo de que te suban los impuestos, que es un riesgo muy claro en paises muy endeudados) y un larguisimo etc...
31/03/2014 10:37
antiguo usuario
De hecho tu pregunta es muy interesante, el coste de gestion y de reparaciones, depende muchisimo de el coste de la mano de obra en ese pais y de si tu propiedad es de lujo o no.

Es decir, en Emiratos Arabes al igual que en Filipinas, hay propiedades muy baratas y de mucho lujo, el coste de gestion de reparaciones y administracion es basicamente el mismo, la mano de obra es baratisima por lo que es reducido, pero porcentualmente hablando es un coste alto en una propiedad barata (relativamente) que en una de lujo.

Pero hablamos de que las propiedades de lujo en zonas prime, son nuevas y tienen precios asequibles, cosa que en paises occidentales cambia mucho, yo no me puedo permitir una propiedad (que no se caiga a cachos) en zona prime en una capital Europea, pero si puedo permitirmela en Manila al lado de las embajadas de la bolsa y los bancos, y eso cambia mucho el tipo de inquilinos que tienes, y el coste relativo de gestion y de mantenimiento de dichas propiedades.

Por ejemplo en la propiedad en la que vivo actualmente en Abu Dhabi he tenido una reparacion de fontaneria con cambio de piezas (en un año), la propia administracion de la urbanizacion se ha encargado de todo, el coste fue de 10 euros en total, cuando el alquiler de la propiedad supera los 2 mil euros al mes, ya comentare mas sobre esta propiedad en concreto ya que la deje en el tintero cuando la compre hace ya 18 meses, la tuve alquilada 13 meses y llevo otros 5-6 viviendo yo en ella, con la inquilina anterior no tuve ningun problema, ni una sola llamada, cero! Ni me entere, era una profesora de universidad norteamericana y el ministerio de educacion me pago todo el año por adelantado, yo fui una sola vez alli con el titulo de la propiedad y me dieron el cheque, cuando llame a la inquilina para decirle que le subia la renta ya que me la subian a mi tambien, dijo que no se lo cubria el ministerio y se largaba, lo cual me alegro bastante, ya que me sabia mal echarla pero queria disfrutar de la propiedad yo mismo.
31/03/2014 10:47
Muy interesante Daniel. Tu cartera inmobiliaria como es ahora mismo?

Podrías hacer un resumen. Mas bien tengo interés por saber las localizaciones y números/tipo de inversiones que tienes.

31/03/2014 15:06
antiguo usuario
2 en Manila y 2 en Abu Dhabi. (Entre 75K y 225K)

Todo localizaciones prime y propiedades de lujo nuevas (La mas antigua la compre con 2 anios).

Y mirando Irlanda para la proxima, aunque si encuentro algo interesante en Oman, me lo voy a pensar!
31/03/2014 16:58
Hola Daniel,

estoy buscando algún libro al respecto para iniciarme en el tema, no sé si conoces este y lo podrías valorarlo http://www.casadellibro.com/libro-invertir-en-vivienda-como-comprar-barato-alquilar-bien-y-vender-ganando-dinero/9788496612563/1137197
o recomiendas algún otro (no muy "denso")?¿ Volviendo al tema de España, hacé poco leí en no recuerdo que periodico que la rentabilidad que estaban ofreciendo los locales comerciales era el doble que la de las viviendas... podría esta alcanzar niveles interesantes? u otras como plazas de garaje en centros históricos (mantenimiento casi cero, muy factible de alquilar sin intermediarios...)?¿
31/03/2014 19:14
antiguo usuario
No lo conozco, yo no se de ningun libro, la verdad es que de inmobiliaria no se, si realmente hay mucho que decir, es todo bastante obvio, aunque la mayoria de la gente compra simplemente porque lo hace el vecino y nada mas.

Tristan sabe mas que yo de locales comerciales, pero eso es otro tipo de inversion, cambia bastante, aunque por lo que tengo oido, si, estas en lo cierto.

Las plazas de garaje tambien pueden ser una buena opcion, yo lo estoy considerando seriamente, aunque tambien es otro tipo de negocio que hay que analizar.
31/03/2014 19:49
Hola Daniel,

Me ha gustado mucho tu artículo y la multitud de ideas que sacas.

Estaré encantado de compartir tu google docs y poner mi grano de arena. Es una matriz bastante potente, aunque yo le anadiría dos bases de datos muy importantes. Por un lado, los valores históricos, y en relación a ello el aumento del crédito por parte del sector financiero con visión histórica también. Habría que pensar qué ratios establecer, o recurrir a otros modelos que deben pulular por la www.

Aunque no domine mucho de inmobiliaria, he hecho algunas operaciones, y con cierto éxito. Como bien comentas, es un negocio que no tiene mucho secreto, y así se explica como cualquier 'baiano' o ignorante se saca una pasta a base de echarle horas, cuento y también suerte.

Desde mi punto de vista, creo que el factor N.1 a la hora de comprar, y que no está expuesto en tu matriz se refiere a los proyectos de futuro que afecten a la ciudad o barrio, que en el corto y medio plazo incrementen el valor: boom. Ya sean infraestructuras, localización denueva industria, o lo más difícil de calibrar: que se ponga de moda. Eso sí que es un chollo!

En este sentido, tengo una perla secreta...

Yo tb quiero 7 u 8 casas pa vivir de rentas, macho! Por donde empezamos?
31/03/2014 20:42
antiguo usuario
Te he escrito para que me pases el email y compartirte el excel y de ahi empezamos... Yo tengo unas cuantas ideas tambien! De esta montamos una SOCIMI ;-)
01/04/2014 05:35

Recuerdas hará hace un par de meses, tratando el tema del REIT internacional? Recuerdas que yo te aconsejaba las SOCIMIS como último gran invento para evadir TAX sin que se note, con jurisdicción española? Te acordarás que estabas super incrédulo, no?

Pues ya ves, tú... boooooom de SOCIMIS. No os perdais el siguiente enlace del confi: socimi de 1000 millones!!!!

Y lo que no tiene pérdida es el video del final del follonero a un gestor que no se calla.

http://www.elconfidencial.com/empresas/2014-03-31/el-mago-del-ladrillo-espanol-lanza-una-socimi-de-1-000-millones-de-euros_109824/
31/03/2014 20:43
antiguo usuario
Yo entre en Hispania, ya que no voy a comprar nada en España, creo que es mejor opcion, estoy poniendo a un lado el dinero de un piso en España, para ponerlo en cosas que creo que van a rentar mas por si en el futuro quiero comprar, un 20% del dinero de ese piso ira en SOCIMIS, el resto lo voy colocando en otras cosas, yo he encontrado ya como estar en cash sacando una buena rentabilidad, seguramente bastante mas de la que sacaria estando en ladrillo hispanico, pero no dudo que las SOCIMIS si puedan comprar cosas que no estan a nuestro alcance y sacar buen provecho.
01/04/2014 05:38
Una pregunta: ¿Tiene Hispania alguna ventaja con respecto al Grupo Lar, o son más o menos equivalentes?

Puntualización: Hispania no es una SOCIMI, sino una Sociedad Anónima. Por ahora, la única SOCIMI que cotiza en Bolsa es el Grupo Lar.

Saludos.
01/04/2014 15:04
antiguo usuario
Para serte sincero estas inversiones se basan basicamente es dos cosas, en creer que la inmobiliaria ha tocado fondo cosa que creo y en confianza en los gestores y para esto me baso unicamente en ver quienes son los peces gordos que entran en el accionariado y a mi ver al abuelo Soros me da buena espina, pero Lar tambien pinta muy bien para serte sincero.
01/04/2014 18:43
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