¿Estamos ante una nueva burbuja inmobiliaria en Estados Unidos? Esta es la pregunta que se está haciendo James Stack, gestor de altos patrimonios que ya advirtió de la situación del sector inmobiliario en 2005. Y es que cuando los inversores inmobiliarios se vuelven demasiado confiados, este gestor se pone nervioso. En la actualidad los precios de las viviendas en Estados Unidos están alcanzando nuevos máximos históricos y el sector ha sido uno de los que mejor comportamiento han tenido en bolsa el pasado año, batiendo al resto de sectores. El sentimiento generalizado es positivo sobre el inmobiliario estadounidense.
Pero James Stack, que gestiona alrededor de 1.300 millones de dólares, es una excepción. En la actualidad, de acuerdo con el indicador que él mismo elabora, el “Housing Bubble Bellwether Barometer”, que agrupa acciones de compañías hipotecarias y constructoras de viviendas y que el año pasado repuntó un 80%, el sector está lanzando de nuevo una señal de alerta roja.
Stack señala que se están repitiendo los mismos parámetros que en el 2005: excesivas valoraciones, euforia y negación de la burbuja. “La gente no cree que la vivienda esté en una burbuja y no quiere oír hablar de precios a nivel de burbuja”, señaló Stack.
¿Burbuja? ¿Qué burbuja?
A medida que el mercado inmobiliario se acerca a la primavera, su temporada clave de ventas, Stack es de los pocos analistas que sigue mostrando cautela respecto a este sector. Si bien las subidas de precios podrían ralentizarse en los próximos meses, la mayoría de analistas no vislumbran un final para la recuperación del mercado inmobiliario, que ya se extiende durante seis años.
Según buena parte de los analistas existen razones para ser optimistas. Se espera que las necesidades de vivienda de dos diferentes generaciones (los “millenials” que van a pasar a ser propietarios de viviendas y la generación del “baby boom” -personas que nacieron entre los años 1946 y 1964- que están a punto de jubilarse) impulsen la demanda en los próximos años, siempre que el mercado laboral siga fuerte. El pasado mes de diciembre, el indicador de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas subió al nivel más elevado de los últimos 18 años, y el número de viviendas unifamiliares iniciadas en noviembre fue la más elevada en una década. “Tan pronto como se terminan las casas, se venden inmediatamente”, señaló Matthew Pointon, economista inmobiliario de Capital Economics Ltd.
Las empresas constructoras, que desde que el mercado tocó fondo en 2012 se habían enfocado en la construcción de viviendas más caras, ahora se están preparando para una oleada de compradores primerizos que tienen poco donde elegir en el mercado de viviendas ya construidas. En consecuencia, los inversores están invirtiendo fuertemente en empresas constructoras de casas nuevas, tales como LGI Homes Inc. o D.R. Horton Inc., debido a la escasez de oferta de viviendas de bajo precio. Como vemos en el gráfico inferior, el índice de constructores de casas se revalorizó el año pasado un 75%, cuatro veces más que el mercado (medido a través del índice S&P 500).
(Fuente: Bloomberg)
“Durante el año pasado hemos visto realmente un repunte en el número de compradores primerizos, y eso es lo que está impulsando a muchas de las acciones”, señaló Samantha McLemore, co-gestora junto al legendario Bill Miller del fondo Miller Oportunity, que tiene en su cartera empresas del sector como PulteGroup Inc. o Lennar Corp. “A largo plazo, seguiremos viendo un fuerte crecimiento de los beneficios en los próximos años”, apuntó McLemore.
Pero Stack tiene una perspectiva completamente diferente. Según él, se está produciendo un aumento vertiginoso de los precios de la vivienda impulsado por los bajos tipos de interés. Esta situación ya ha empezado a cambiar, particularmente con las subidas de tipos implementadas por la Reserva Federal, y el fuerte repunte de las rentabilidades de la deuda a 10 años hasta cerca del 3%. De continuar esta tendencia en los tipos de interés sería probable ver un pinchazo del sector inmobiliario, que según este gestor, se encuentra altamente inflado. Un aumento de los tipos del 4% al 5% en un préstamo a 30 años, por ejemplo, incrementaría los costes mensuales de la hipoteca en un 12%. Esto habría que añadirlo al aumento anual que están teniendo los precios, en el entorno del 7%. Para que se hagan una idea, la renta disponible, o los ingresos ajustados por impuestos e inflación, están aumentando menos del 2% anual.
(Fuente: Bloomberg)
Stack está vigilando de cerca las acciones de las constructoras inmobiliarias ya que considera que son un indicador adelantado. Éstas alcanzaron su techo en el año 2005, un año antes de que los precios de las casas tocaran techo y se desatara una de las mayores crisis económicas que hemos sufrido en las últimas décadas.
Todavía muy lejos de niveles de burbuja
En contraste, Bill McBride, que dirige el blog Calculated Risk y también se anticipó al pinchazo de la anterior burbuja inmobiliaria, no cree que hoy los precios de las casas estén inflados. A diferencia de 2005, los prestamistas están actuando responsablemente y la especulación inmobiliaria no ha regresado, dijo. Además, también hay menos para especular. En comparación con la excesiva construcción que precedió al crash, el ritmo actual de construcción no es lo suficientemente rápido. "Los estándares crediticios siguen siendo bastante buenos", señaló McBride, y no espera que las tasas hipotecarias se disparen en el corto plazo.
Analistas señalan que el estado de ánimo en el sector es bastante positivo, habiendo repuntado desde la toma de posesión de Trump, y que podría verse un impacto positivo de la reforma tributaria. Pero el número de permisos de construcción y viviendas iniciadas, así como las ventas de viviendas nuevas, todavía están entre un 50-60% por debajo del techo alcanzado en 2005. Este año probablemente aumenten las ventas de viviendas entre un 8% y 12%, tras haber subido un 11% durante el pasado año 2017.
(Fuente: Logan Mohtashami)
Otros indicadores, que en el pasado fueron reflejo de los excesos en el sector, tampoco están señalando peligro. Los precios del sector inmobiliario (medidos a través del índice S&P / Case-Shiller Home Price Index) en términos reales, por ejemplo, también están lejos de alcanzar los niveles marcados en el año 2007.
(Fuente: Logan Mohtashami)
¿Por qué dedicar tiempo a repasar el estado del sector inmobiliario?
Hugo Ferrerapunta a los indicadores inmobiliarios como indicadores adelantados al ciclo económico y son de los primeros que pueden alertarnos ante una recesión económica, y por tanto, un riesgo alto de sufrir un mercado bajista. “La relación entre ambos ciclos es tan elevada, que incluso podría decirse que el ciclo económico en realidad es el ciclo inmobiliario”. En el gráfico inferior podemos apreciar la fuerte correlación existente entre ciclo inmobiliario y ciclo económico. Antes de la llegada de una recesión económica, los indicadores inmobiliarios ya se han debilitado o alcanzado su techo.
(Fuente: Calculated Risk)
[Nota: Este artículo es parcialmente una traducción del original publicado por Prashant Gopal en Bloomberg.]
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