Escasez de vivienda en alquiler: Problema de Precios, Volumen o Salarios

16 de enero 0
Inversor particular. Autor del libro: "El Camino hacia el Sol: Economía, Energía, Medio Ambiente y Sociedad"
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El mercado inmobiliario está de nuevo de actualidad, esta vez no tanto por el incremento del precio de las viviendas, sino por la evolución del precio de los alquileres. Mostrando, como no podía ser de otra forma, el gobierno socialista su preocupación por el problema, al dificultar esta situación el acceso a la vivienda de ciertos sectores de población con menos recursos. Resultado de lo cual se ha promulgado el RDL 21/2018 regulando el mercado del alquiler.

En el debate, el ejecutivo presume que el problema es consecuencia de la elevación del precio de los alquileres, asumiendo un beneficio especulativo por parte de los arrendadores. Sin embargo, como hemos comentado en el anterior post , las subidas de precios, que ya se están conteniendo, se han concentrado en determinados micromercados como Barcelona y Madrid, en donde además las rentabilidades brutas medias son respectivamente del 4,73% y 5,14%, de las menores de las ciudades españolas.

Sin embargo, la mayoría de expertos consideran que el problema es de oferta, barajándose entre los motivos de la escasez de la misma, además de la escasa oferta pública, el incremento del alquiler vacacional y el número de viviendas vacías fuera del mercado, centrándonos en este post en estos dos últimos factores.

1.- Alquiler Vacacional

A pesar de la atribución de las subidas del precio de los arrendamientos al alquiler turístico, se encuentra en entredicho el efecto del alquiler turístico sobre el precio de los arrendamientos, ya que si bien se puede interpretar que reducen la oferta de viviendas en alquiler, el hecho hay que contrastarlo, ya que los políticos acostumbran a asumir como ciertas y sin comprobar las noticias que se encuentran en sintonía con su ideología.

En este análisis hay que incidir en dos factores, el número de viviendas turísticas con respecto al total, y si efectivamente contribuyen a incrementar el precio de los alquileres y cuanto.

Por ejemplo, según datos de la Federación Española de Asociaciones de Viviendas y Apartamentos Turísticos (FEVITUR), en el distrito Centro de Madrid, de 184.959 viviendas, solo el 0,38%, 695 eran turísticas, y en el conjunto de Madrid, de 1.530.955 viviendas, solo 10.895 (0,71%) son destinadas a esta actividad, mientras que existen 199.530 (13%) viviendas vacías. 

Por otra parte, en cuanto a la incidencia de la oferta vacacional en los precios, un estudio de la patronal de alquiler vacacional Habtur indica que en Palma los precios han subido un 19% en dos años y la oferta de pisos vacacionales se ha reducido un 53%, suponiendo la vivienda turística en Palma solo el 1,09% del total de viviendas. . Atribuyendo el problema del acceso a la vivienda fundamentalmente a otros factores como la carencia de nuevas construcciones, el aumento de la demanda, la evolución de la economía, la compra de segundas residencias, subidas del IBI , las restricciones al crédito hipotecario que empujan a más gente a alquilar, y el estancamiento de los salarios. 

Otros post tampoco encuentran relación entre alquiler vacacional y precios, indicando que en U.S. un incremento de viviendas de este tipo del 1% incrementaría el precio del alquiler en 0,1%, y que cuando se reduce el efecto causal, supone solo un incremento del 0,018%

2.- Viviendas Vacías.

El número de viviendas vacías es significativamente superior al de viviendas en régimen de alquiler vacacional, mostrándose en la figura siguiente el número por 1.000 habitantes para ser comparable por CCAA.

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Figura.- Número de viviendas vacías por 1.000 habitantes y por CCAA. Datos INE viviendas (datos del periodo 2002-2011) y población (datos de 2011) 

La figura anterior nos muestra como el número de viviendas vacías por 1.000 habitantes varía significativamente desde las 33,06 de Murcia, más del doble de la media nacional (16,27), hasta las 6,11 del País Vasco, presentando Madrid y Cataluña valores ligeramente superiores.

Los datos hacen intuir que el número de viviendas vacías guarda cierta correlación con la riqueza de cada CCAA. Y efectivamente, si analizamos la correlación entre el PIB per cápita del año 2011 y el número de viviendas vacías/1.000 habitantes apreciamos una correlación de tipo logarítmico con R2 igual a 0,683 (figura siguiente). Esta correlación nos indica que cuanto menor es la actividad económica, mayor es el número de viviendas vacías, incrementándose su número de forma logarítmica a medida que el PIB per cápita se reduce.

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Figura.- Análisis de correlación entre el número de viviendas vacías y el PIB per capita por CCAA. Datos INE. Gráfica anterior y PIB per cápita . 

Y una conclusión a deducir es que cuanto mayor es la actividad económica, mayores son los salarios, mostrando, para el año 2011, ambas variables una correlación de 0,875 . Y de la misma forma se observa una correlación también de tipo logarítmico, aunque con una R2 ligeramente menor 0,579 entre los salarios medios y el número de viviendas vacías por 1.000 habitantes.

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Figura.- Estudio de correlación del salario medio por CCAA y el número de viviendas vacías por 1.000 habitantes. Datos del INE correspondientes al año 2011. Viviendas vacías y salarios medios

RESUMEN Y DISCUSIÓN

En función del RDL 21/2018, parece ser que la teoría socialista parte de la base de que una reducción del número de viviendas vacías se lograría reduciendo las garantías de los propietarios y, posiblemente, según se ha anunciado, restringiendo el precio del alquiler. Pero en ningún momento se han planteado que el problema se podría solucionar elevando los salarios través de un crecimiento económico de calidad, mejorando la fiscalidad, y sobre todo incrementando la seguridad jurídica. 

Indudablemente, algunas propuestas se han dirigido hacia la elevación salarial del empleo poco cualificado, como la anunciada subida del salario mínimo interprofesional (SMI). Personalmente, no creo que sea el medio adecuado a pesar de que en fases de crecimiento la tasa de paro del segmento de población implicadano aumente . 

La subida de salarios debe ser una respuesta del mercado laboral a incrementos de productividad, ya sea incrementando la inversión, el capital humano o al eficiencia de los procesos de producción (PTF). Y eso se logra a través de la confianza de los inversores, la educación y una regulación que facilite y no entorpezca la actividad económica, facilitando el crecimiento empresarial y la competencia, la Inversión en I+D+i, menos impuestos y una regulación no abusiva. Es decir, cambiando el modelo económico del país, compitiendo en calidad y diferenciación y no en precio, que es lo que se ha hecho recientemente . 

En cualquier caso, la situación ha derivado hacia la intervención del poder ejecutivo en el mercado, haciendo uso de la figura del Real Decreto Ley (RDL), justificando su uso bajo el pretexto de extraordinaria y urgente necesidad, lo cual supone cuando menos un grado bastante elevado de subjetividad, no contrastándose habitualmente dicha urgencia con la realidad. 

Cuando además, resulta un tanto paradójica la preocupación por el acceso a vivienda de alquiler cuando solo el 23% de la población vive en régimen de arrendamiento y el 77% en régimen de propiedad, mostrando preferencia por tanto los ciudadanos por la propiedad frente al arrendamiento. 

Y en este sentido, la propiedad de una vivienda es lo que garantiza en mayor medida el acceso a una vivienda digna y adecuada, como reza el artículo 47 de la Constitución , que además indica que los poderes públicos promoverán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho. 

Sin embargo, sorprendentemente, la adquisición de vivienda se encuentra gravada de forma importante, suponiendo los gastos asociados a la misma del orden del 10% o más de su valor de adquisición, poniendo en duda el cumplimiento por los poderes públicos del artículo 47 de la constitución. 

Por tanto, la reciente legislación no parece dirigirse a resolver los problemas del acceso a la vivienda mientras no incentive la oferta ni el crecimiento económico de calidad. 

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