Uno de los grandes problemas sociales, según los partidos políticos autodenominados progresistas, es la dificultad de acceso a vivienda en régimen de alquiler. Que según estos mismos partidos, tiene su origen en las elevadas revalorizaciones de los arrendamientos experimentadas los últimos años. Motivo por el que ya el partido socialista, en el año 2018, modificó, a través del RDL 21/2018 de 14 de diciembre, la regulación de los contratos de arrendamiento de vivienda. Tema que ya ha sido tratado en otros artículos (aquí y aquí).
Ante la posibilidad de un gobierno PSOE/Podemos, es posible que la regulación sea todavía más intervencionista, lo que no será una buena noticia para propietarios, pero tampoco para arrendatarios.
Los dos partidos de la coalición tienen una visión bastante sesgada del problema, obviando los potenciales problemas para los propietarios, tanto actuales como los derivados del ciclo económico. Lo que es debido a que, si bien en este momento la elevación de precios puede dificultar el acceso a una vivienda en alquiler, en momentos de crisis, no se producían igualmente ayudas para evitar las pérdidas de los arrendadores derivadas de la falta de arrendamiento, penalizando además al propietario en el IRPF a través de rentas presuntas, es decir, inexistentes.
En cualquier caso, el gobierno confunde precio y rentabilidad, ya que esta última depende de la relación entre precio de alquiler y coste de adquisición. Y este último ha podido elevarse impulsado por el exceso de ahorro y la política monetaria del BCE, que ha provocado una reducción de tipos de interés e impulsado al inversor a buscar alternativas de mayor rentabilidad asumiendo mayor riesgo, lo que ha contribuido a la elevación de precios de distinto tipo de activos, entre ellos las viviendas.
De hecho, el precio de adquisición de vivienda en España ha experimentado durante los últimos años un incremento ligeramente superior a los observados de media en la UE-28 y AE (figura siguiente), lo que no excluye que los precios se mantengan todavía bastante lejos del precio logrado en los años de la burbuja inmobiliaria (figura siguiente).
Figura.- índice de Variación del Precio de la Vivienda (IPV). Índice 100 año 2015. Datos EUROSTAT
Y aunque es cierto que al mismo tiempo se ha producido un incremento todavía mayor del precio del alquiler (figura siguiente), ello no implica necesariamente haber logrado rentabilidades excesivas.
Figura.- BdE. Evolución Reciente del Mercado de Alquiler de Vivienda en España.
En cualquier caso, las iniciativas de control de precios de alquiler solo contemplan el precio del arrendamiento, obviando el tipo de interés exigible a la inversión inmobiliaria, olvidando que la rentabilidad mínima exigida depende de la rentabilidad libre de riesgo y la prima de riesgo, esta última condicionada por la inseguridad jurídica y fiscalidad, así como del coste de adquisición, ya que la rentabilidad de la inversión no viene determinada únicamente por el precio y costes del arrendamiento, sino por su relación con el precio de adquisición, lo que ha dado lugar a que en las grandes ciudades, donde los precios de alquiler son mayores, las rentabilidades no sean excesivas.
Según datos del Banco de España (BdE), la rentabilidad bruta (sin contemplar gastos) ronda entre el 4,5-5% en Madrid y Barcelona, y se viene reduciendo desde el año 2017, por lo que a pesar de los incrementos de precio, las rentabilidades no se encuentran entre las mayores del país (figura siguiente).
Fig.- BdE.- Evolucion del Mercado de Alquiler de Vivienda .
Además, como se puede apreciar en la gráfica anterior, las rentabilidades varían significativamente entre ciudades, ya que los precios se establecen en función de oferta y demanda, observándose una elevada heterogeneidad en la dinámica de precios. Siendo de destacar en este sentido la influencia en la demanda de determinados colectivos, como jóvenes, inmigrantes y trabajadores temporales. Demanda que se concentra en determinados mercados como grandes ciudades y destinos turísticos (Madrid, Cataluña, Baleares y Canarias). De tal forma que el dinamismo demográfico ha contribuido en esos mercados a la aceleración de los precios, dando lugar a que los municipios que ofrecían mejores oportunidades de formación y laborales hayan experimentado mayores flujos migratorios y mayores incrementos en las rentas de alquiler, afectando al equilibrio entre demanda y oferta.
Sin embargo, este hecho no excluye que la dificultad de acceso a vivienda en régimen de alquiler no tenga otros orígenes distintos al precio del arrendamiento, destacando en este sentido la situación del mercado laboral, caracterizado por los elevados niveles de tasa de paro, la precariedad consecuencia de los niveles de temporalidad, y los contratos a tiempo parcial.
Según datos de EUROSTAT correspondientes a 2018, España presenta un porcentaje del 14,2% de empleo a tiempo parcial , el onceavo mayor de la UE-28. Este, sin embargo, no es necesariamente un indicador de fracaso del mercado de trabajo, sino que puede significar todo lo contrario, ya que los países más desarrollados de la UE presentan tasas de empleo a tiempo parcial superiores.
Sin embargo, debemos diferenciar que este tipo de contratación sea de carácter voluntario o involuntario, formando en este último caso parte del subempleo, es decir, de gente que desea trabajar más horas pero no puede. En este sentido, EUROSTAT muestra que España es el segundo país de la UE-28 con mayores tasas de subempleo por empleo a tiempo parcial (6% de la población activa en el año 2017) después de Chipre.
Y en lo que se refiere al empleo temporal, España lidera el ranking de la UE-28, suponiendo un 26,4% del empleo. Siendo este un indicador de la mala calidad del mercado laboral, ya que desincentiva la creación de capital humano, traduciéndose este hecho en una menor productividad, contribuyendo a lastrar el crecimiento del PIB potencial al mismo tiempo que reduce la competitividad de la economía.
Figura.- Tasas de empleo temporal (datos 2018) y subempleo por contratos a tiempo parcial (datos 2017) en la UE-28. Datos EUROSTAT.
La consecuencia es que los elevados niveles de empleo temporal y subempleo dificultan el acceso a la vivienda, ya que los datos del INE nos muestran que la remuneración a tiempo parcial y el empleo temporal suponen respectivamente un 34% y un 64,8% de la remuneración de la jornada a tiempo completo.
Pero siendo estos datos relevantes, no son los únicos a considerar, ya que en la comparativa con Europa, la remuneración salarial también es importante, sobre todo si contrastamos datos de facilidad de acceso a vivienda.
En este sentido, el salario/hora en España, según EUROSTAT , ha sido en 2018 un 30,7% y 42,6% inferior a la media de la UE-28 y el área euro respectivamente (figura siguiente).
Figura.- Coste laboral por hora en Europa, salarios y otros costes laborales, entre los que se encuentran las contribuciones sociales. Datos EUROSTAT .
Llama la atención por tanto que a pesar de que España es la quinta mayor economía de la UE-28, aunque contabilizando el PIB per cápita, tal como debe hacerse la comparativa, pasa a ocupar la catorceava posición, suponiendo únicamente el 92% de la media de la UE-28 (datos 2018). De hecho, en este sentido, algo tiene que ver que la productividad por hora trabajada sea un 5,7% y 17,95% inferior a la media de la UE-28 y AE respectivamente, evidenciando que algo falla en nuestra economía.
Nuestra economía, a pesar del tan anunciado crecimiento del PIB, presenta múltiples y variados fallos. Tema demasiado amplio como para tratarlo en este artículo, aunque unas pinceladas al respecto han sido dadas en un artículo precedente dedicado a resolver el tema de las pensiones. Simplemente, y debido a su importancia, señalar que la competencia en costes , que se traslada a menores salarios, no es una buena estrategia.
Por tanto, el elevado esfuerzo para lograr acceder a una vivienda en alquiler, comparado con la UE-28, puede proceder en mayor medida de los reducidos, fruto a su vez de las malas políticas económicas desarrolladas hasta ahora, que del incremento de la renta de la vivienda, avalando la importancia del mercado de trabajo en determinar la capacidad de acceso a vivienda, lo que ha conducido a que sea necesario destinar un mayor porcentaje de las rentas de los hogares a vivienda.
En este sentido, los datos de EUROSTAT referidos al porcentaje de hogares que destinaban más del 40% de sus ingresos netos equivalentes disponibles al alquiler de vivienda por país nos muestra gran variabilidad dentro de la UE-28. De media, con datos de 2017, el 26,3% de los hogares de la UE-28 y el 24,9% del AE gastaban más del 40% de sus ingresos equivalentes disponibles en alquiler de vivienda, cifra que se elevaba en España hasta el 42,1% de los arrendatarios que no percibían ningún tipo de ayudas al alquiler, el sexto mayor porcentaje de la UE-28; y al 13,1% de los que percibían ayudas, el décimo mayor porcentaje de la UE-28, pero ligeramente por debajo de la media de la UE-28 (Tabla siguiente).
Tabla.- EUROSTAT.- Housing Statistics . EUROSTAT define el porcentaje de renta equivalente disponible como el total de ingresos del hogar, incluyendo ayudas sociales, después de impuestos y deducciones, en función del número de personas que habitan la vivienda: 1 el primer adulto, 0,5 el resto de personas mayores de 14 años, y 0,3 aquellos niños de edad inferior a 14 años.
Aunque por otra parte, EUROSTAT también analiza el porcentaje de población que vive en condiciones de privación severa en los hogares, indicándonos, con datos de 2017, que en España, solo el 1% se encuentra en estas condiciones, frente al 4% de media de la UE-28, con 23 países, entre los que se encontraban Francia, Suecia o Alemania, en peor situación.
Por tanto, debemos concluir que el grado de esfuerzo y coste del alquiler en España se debe evaluar no solo en función de la renta, condicionada por el equilibrio entre oferta y demanda, sino también por la rentabilidad exigida por el propietario, teniendo en cuenta en este caso que las rentabilidades brutas estimadas por el BdE no parecen excesivas. Pudiendo concluir que los reducidos salarios existentes, derivados del entorno económico y regulación laboral, condicionan en gran medida el esfuerzo dedicado por los hogares al acceso a vivienda.
