Prudencia, por favor, con el sector inmobiliario yanki

Desde hace ya meses, gracias a Ángel Martín Oro, vengo prestando mucha atención al sector inmobiliario estadounidense y manteniendo (tanto con él como con mucha más gente) largas conversaciones sobre la recuperación, las perspectivas, la sostenibilidad de dicha recuperación o los riesgos de que se repita la burbuja. Aunque nunca he sido demasiado optimista (sobre todo por el miedo de que ciertas empresas no hayan terminado de ajustar sus estructuras por los impulsos monetarios distorsionadores de Bernanke) sí es cierto que he visto inconfundibles signos de recuperación, me remito a: “¿Cómo aprovecharse de la recuperación del sector inmobiliario de EEUU?” y a  “Venga, un poco de optimismo sobre EEUU: El sector inmobiliario” como buenos análisis de Ángel para comprender por qué observábamos estos buenos síntomas en el mercado inmobiliario norteamericano.

Sin embargo, desde hace un par de meses la situación está cogiendo  unos derroteros diferentes. Tranquilos, no hay síntomas de alarma (es decir, de caída grave) pero sí, como trataré de demostrar, hay ciertas luces de alarma que debemos encender y ser mucho más prudentes por lo que desde luego es una ralentización de la recuperación del sector y puede ser un ligero frenazo en el mismo.

Llegados a este punto, una vez se hubo reestructurado lo que se tuvo que reestructurar, comenzó de nuevo la demanda de crédito y la compra de activos inmobiliarios. Hace poco publicaba zerohedge un gráfico que tenemos que tener en cuenta antes de continuar hablando:

Y no termina aquí la cosa, si acudimos a varios informes interesantes que han sido publicados durante los últimos 6 meses que afectan al mercado inmobiliario vemos también signos preocupantes que, congeniados con este último gráfico, deben ponernos en alerta. En primer lugar, hablemos de los salarios. Ya publiqué yo hace unos meses (malinterpretando un argumento de Ángel Martín Oro) sobre el mercado laboral americano y su proceso de ajuste. Pero es que el tanto el Washingon Post como Royal Bank of Scotland aseguran que de los 6.2 millones de empleos creados desde 2010 unos dos millones ganan bastante menos que lo que ganaban antes de quedarse desempleados (y las estimaciones es que estos nuevos trabajadores cobrarán durante los próximos 25 años un 11% menos de los que mantuvieron su trabajo durante la recesión, aunque no debamos de confiar en las estimaciones a tan largo plazo) lo que unido a que hay al menos 1 millón de trabajadores a tiempo parcial nuevos nos hace pensar que del 50% de trabajadores que está por debajo de los ingresos medianos (es decir, por debajo de lo que nos reflejan las gráficas antes consultadas) muchos tendrán que destinar un mayor porcentaje de sus ingresos al pago de la vivienda. Mayor, al menos, de lo que antes de la crisis debieron destinar y mucho mayor que los que perciben un ingreso mediano o superior al mismo.

No olvidemos que la gran pérdida del mercado inmobiliario americano ha sido aquellas rentas que están un 25% por debajo de la mediana, luego con estos datos de salarios y empleo podemos asegurar que esa parte del mercado difícilmente se va a recuperar y aunque los que están por encima sigan manteniendo su capacidad de compra y de inversión (o la hayan incluso mejorado) un efecto compensa el otro y nos lleva al punto muerto en el que ahora mismo estamos. Con la subida del tipo de interés de las hipotecas a 30a esta parte del mercado queda automáticamente excluida de entrar a jugar y el ascenso de los precios se debilita.

Por último, y aunque habría que comentar más cosas de la demanda como que el 30% de la demanda ha estado constituida por inversores que tal vez calmen sus posiciones con el alza de los tipos, si nos fijamos en la oferta veremos que esta ha ido aumentando junto con el alza de los precios. Lo que, básicamente, ha ocurrido es que el stock de viviendas que antes hemos comentado estaba siendo atesorado por las malas artes de la Reserva Federal comienza a liberarse al mercado. Poco a poco para no desestabilizar a los precios pero ya no se queda tanto en los balances acumulando pérdidas: