El sector inmobiliario de Estados Unidos ha estado en el
punto de mira en los últimos años, primero, por la crisis de las hipotecas y
luego por el apoyo de las políticas intervencionistas de la Reserva Federal,
vía compra de bonos, que han dado lugar a tasas artificialmente bajas. Este
sector es particularmente cíclico, teniendo
épocas expansivas y recesivas similares a la evolución de la economía del país.
Aunque, si hacemos un breve salto hacia atrás en el tiempo, vemos como gracias
a las bajas tasas de interés de mediados del 2000 comenzó un gran auge residencial,
incluso en los momentos en que la economía no pasó por sus mejores momentos, hasta
que estalló la crisis de hipotecas y
reventó la burbuja inmobiliaria.
Esta industria se divide en servicios residenciales y comerciales, aunque algunas compañías participan
en ambos. Tanto la industria residencial como la comercial están muy
fragmentadas. De hecho, las 50 mayores empresas dedicadas a construcciones
residenciales conforman menos del 30% de los ingresos totales de la industria. Desde
el colapso de la burbuja inmobiliaria en EEUU y con una tasa de desempleo
elevada conforme al desempleo natural de la economía, la industria residencial sufre
las consecuencias del pasado. El
segmento comercial de la industria fue un poco mejor que el segmento
residencial desde la recesión.
Se ha hablado de recuperación del sector dada la subida de precios de las viviendas en EEUU
ejemplo de ello es la evolución del índice S&P/Case-Shiller U.S.
National Home Price Index desde mediados de 2012, aunque hay que apuntar que
continúan una serie de condicionantes negativos como:
-
La tasa de morosidad en las hipotecas residenciales
unifamiliares en Estados Unidos sigue siendo sorprendentemente alta, situándose
en el segundo trimestre de este año en un 9,41%.
-
Bajada de indicadores de confianza del consumidor. El
Sentimiento del consumidor de la Universidad de Michigan ha caído a un nivel no
visto desde diciembre de 2011. (cayó a 72 en noviembre desde un 73,2 en
octubre)
-
No se ha producido una compra generalizada de primeras
viviendas, sino que los principales compradores han sido institucionales,
representando 1/3 de las ventas existentes.
-
La próxima reducción de estímulos por parte de la Reserva
Federal elevará los tipos de las hipotecas y como ya se está descontando en el
mercado de divisas producirá la apreciación del dólar respecto a sus
principales cruces.
Después de estas breves anotaciones sobre los
condicionantes del sector inmobiliario estadounidense, nos disponemos a
analizar las compañías que formar parte de la cartera modelo de Aspain 11
Asesores Financieros EAFI para el sector
Real Estate tras realizar el scoring
del Stoxx 600 America.
Weyerhaeuser
Co: se
dedica principalmente a la explotación de árboles y a la fabricación,
distribución y venta de productos madereros, desarrollo y construcción
inmobiliaria. Por tanto, al ser una compañía de productos de madera es un conveniente
analizar los datos de manera anual en lugar de trimestral ya que tienen
componente estacional. En octubre, la compañía anunció resultados del
tercer trimestre superando expectativas. Así, las ventas se incrementaron un 24%,
el beneficio un 105,62%, el EBITDA un 62% y los ingresos un 99% durante los 9
primeros meses de 2013 en términos interanuales.
AvalonBay
Communities Inc: empresa dedicada explotación de comunidades de
apartamentos de calidad institucional en mercados con altas barreras de entrada
en EEUU. AvalonBay Communities Inc. anunció en octubre una pérdida neta
atribuible para el tercer trimestre de 10.715.000 USD. Esto supone pérdidas por
acción de 0,08. En el gráfico de la evolución de la cartera podemos ver gran
recorte del valor desde la presentación de estos resultados.
RioCan
Real Estate Investment Trust: es un trust
canadiensecon una capitalización
total de aproximadamente 13,6 mil millones a 30 de septiembre de 2013. Posee y
gestiona la mayor cartera canadiense de centros comerciales con participaciones
en una cartera de 346 propiedades comerciales, correspondientes a más de 83
millones metros cuadrados, teniendo propiedades en EEUU. A mediados de
noviembre RioCan anunció la distribución de 11,75 centavos por participación
para el mes de noviembre. La distribución será pagadera el 06 de diciembre de
2013 a los partícipes del trust.
Public
Storage: es un fondo de inversiones inmobiliarias compuesto y autogestionado que compra,
desarrolla, posee y opera principalmente áreas de almacenamiento. En los resultados
presentados en noviembre anunciaron que han incrementado los ingresos 5,5%
interanual hasta los 441 millones durante el tercer trimestre del año, mientras
que el margen de explotación subió 7,2% hasta los 316 millones.
SL
Green Realty Corp: El 29 de octubre anunció una oferta pública asegurada de
2.600.000 acciones de sus acciones ordinarias, de valor nominal 0,01 por
acción. Con ello la compañía pretende utilizar los ingresos derivados de la
misma para propósitos corporativos generales, como nuevas inversiones y pago de
deudas pendientes.
Como conclusión, el sector está supeditado a la evolución
de la economía estadounidense, en donde, los mayores condicionantes vienen de
la mano de variables macroeconómicas como el PIB, los tipos de interés, la tasa
de paro o el gasto en infraestructuras por parte del Estado. Sin duda, más a
corto plazo los principales determinantes o condicionantes vendrán por parte de
la Reserva Federal, ya que si en los próximos meses adopta la decisión de
retirada de estímulos, ello supondría para el sector inmobiliario americano el
inicio del fin de las tasas artificialmente bajas de las hipotecas.
