La Fiscalidad de las Transmisiones Inmobiliarias en España. ¿Una Estafa?

5 de agosto, 2016 3
Inversor particular. Autor del libro: "El Camino hacia el Sol: Economía, Energía, Medio Ambiente y Sociedad"
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16º en inB
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Este post es una continuación de otro anterior que trata la fiscalidad de los rendimientos de capital inmobiliario. Siendo el objeto de este post complementar el tratamiento fiscal del sector inmobiliario para las personas físicas. En este caso incidiendo en las transmisiones de inmuebles, ya sea en el caso de operaciones onerosas (compraventa) o lucrativas (mortis causa o donación) y desde el punto de vista del adquirente o del vendedor, causante o donante; haciendo especial incidencia en el papel tributario que juegan las Comunidades Autónomas en el proceso.

La compraventa de vivienda nueva se encuentra gravada con un IVA del 10% o del 4% si se trata respectivamente, de vivienda libre o vivienda de protección oficial (VPO); ya que en el caso de tratarse de vivienda usada, la transacción está exenta de IVA y sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) que determine la Comunidad Autónoma (CCAA) en la que se encuentra situado el inmueble.

A estos impuestos habrá que sumar los gastos de notaría y registro de la propiedad, que también incluyen IVA, pero del 21%, y en el caso de vivienda nueva el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), cuya gestión depende de las CCAA, ya que no podían quedar las CCAA sin “rascar” algo del bolsillo del personal.

Pero aunque parezca extraño, estos costes presentan un aspecto parcialmente positivo, que es que incrementan el valor de adquisición, reduciendo la posible plusvalía generada en una posible transmisión posterior. Aunque indudablemente, este hecho tiene trampa y juega a favor de la administración, ya que se produce un ingreso en el momento actual y la deducción obtenida se produce en el momento de la venta, en el caso de que esta se produzca, y solo por el tipo impositivo al que esté sujeta la plusvalía.

Todos estos costes de adquisición pueden verse incrementados en el caso de suscribir una hipoteca, ya que esta implica dos tipos de costes: previos a la concesión, que incluye los costes de tasación y nota simple del registro de la Propiedad; y los posteriores a la concesión, que incluyen la comisión de apertura, su escritura en notario y registro de la propiedad además de su correspondiente impuesto sobre AJD, aplicándose este sobre una base imponible artificialmente inflada (la base es la responsabilidad hipotecaria, que incluye principal, intereses ordinarios y de demora, costas judiciales y gastos) y bastante superior al importe nominal del préstamo, llegando incluso a suponer el doble del mismo .

Es decir, bajo toda la parafernalia bajo la cual se pretende garantizar la legalidad y evitar situaciones fraudulentas en las transmisiones, las administraciones públicas hacen su agosto gravando impositivamente todo acto obligatorio y asociado al proceso de transmisión.

En todo este conjunto de gastos asociados a la adquisición, cabe destacar que el ITP y AJD son impuestos cedidos a las CCAA, que los gestionan y establecen el tipo de gravamen así como sus deducciones y bonificaciones de la cuota, lo que da como resultado una gran diversidad de regulación, incrementando la complejidad de los impuestos y lo que es peor, profundizando en una mayor desigualdad entre los españoles. Poniendo de manifiesto, como en muchos otros casos y bajo la excusa de identidades culturales diversas, el despropósito que han supuesto las CCAA en nuestro país, vulnerando en cierto modo el artículo 14 de la Constitución , que indica:

"Los españoles son iguales ante la ley, sin que pueda prevalecer discriminación alguna por razón de nacimiento, raza, sexo, religión, opinión o cualquier otra condición o circunstancia personal o social".


La redacción del artículo no excluye que las CCAA teóricamente cumplan la Constitución garantizando la igualdad ante la ley, pero solo en su territorio, ya que se da prioridad a la autonomía legislativa sobre la igualdad de todos los ciudadanos, sometiéndose estos a leyes distintas en función del lugar de residencia, lo que indudablemente origina desigualdad entre los españoles.

Pero dejando a un lado la problemática de las CCAA, la realidad nos indica que la compra de vivienda es en muchos casos la mayor inversión que realizan los ciudadanos. Por lo que resulta cuando menos llamativa la forma de entender y facilitar la adquisición de vivienda habitual por las Administraciones Públicas, un derecho de todos los españoles según reza el artículo 47 de la Constitución Española:

“Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación. La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos”.

El párrafo anterior es un tanto irrisorio en cuanto a que hace referencia a evitar la especulación cuando parece que muchos ayuntamientos especularon con el cambio de calificación de suelo para incrementar los ingresos municipales y en algún caso parece que también los personales.

Pero como indicaba al comienzo del post, las transmisiones de inmuebles, además de la perspectiva del comprador, hay que analizarla desde la perspectiva del vendedor.

En el caso de transmisiones mediante compraventa se pagan plusvalías por el incremento de patrimonio en el IRPF (sobre la construcción y el terreno), y al mismo tiempo se pagan los impuestos locales correspondientes al Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), de gestión municipal, pero que supone de hecho una doble tributación, aunque esta última únicamente sobre el valor del terreno, pero a diferencia de en el caso de IRPF, sobre una base imponible ficticia.

La base imponible del IIVTNU es calculada normalmente a partir del valor catastral del terreno en el momento del devengo, sobre el que se aplica un porcentaje por cada año de permanencia y se multiplica por el número de años de generación de dicha plusvalía. A la base imponible así calculada se aplica el tipo de gravamen correspondiente para calcular la cuota íntegra, a la cual se le pueden aplicar determinadas bonificaciones para obtener la cuota líquida que se debe ingresar.

Aunque de forma análoga a lo que sucede con los gastos asociados a la adquisición en el caso del comprador, el importe del IVTNU minora el precio de venta y por tanto la plusvalía.

En cualquier caso, la transmisión de un inmueble por compraventa o a título lucrativo (mortis causa o donación) está sujeta al IIVTNU, aunque no lo está la adquisición a partir de disolución de la cosa común (por ejemplo: disolución de comunidades de bienes, comunidades hereditarias o sociedad de gananciales), siempre que a cada uno de los beneficiarios se adjudique la parte proporcional que le correspondía inicialmente en el bien común objeto de reparto, es decir, no existan excesos de adjudicación.

El argumento esgrimido para justificar el IIVTNU son las posibles mejoras realizadas en el entorno del inmueble, que puede suponer mejores accesos o nuevos servicios que pueden incrementar el valor de la propiedad. Sin embargo, habría que verificar en primer lugar si realmente se ha realizado alguna mejora; y en segundo lugar, y en el caso de que se haya realizado, la trampa recae en el hecho de que estas se realizan con ingresos de los contribuyentes, como por ejemplo el IBI, o a partir de otras transferencias (ver financiación Haciendas locales ):

MINHAP : a las provincias y a los municipios que sean capitales de provincia o de Comunidad Autónoma, ó que tengan más de 75.000 habitantes, se les cede una parte del IRPF, del IVA y de los impuestos especiales sobre alcoholes, hidrocarburos y labores del tabaco (entre el 1% y el 3%, aproximadamente, dependiendo del impuesto y de si se trata de un municipio ó una provincia). Los denominados "municipios turísticos" (aquellos que, no cumpliendo los requisitos para acceder al sistema de cesión de impuestos, sin embargo, tienen una población superior a 20.000 habitantes y un número de viviendas de 2ª residencia superior al de viviendas principales), se financian mediante una participación en los tributos del Estado de carácter mixto ya que además de participar en el modelo general de variables se incluyen elementos relacionados con la cesión de rendimientos de los impuestos especiales sobre Hidrocarburos y sobre las Labores del tabaco imputables a los mismos.

que también proceden en su mayoría de otros impuestos. Lo que da lugar a que en la práctica suponga una situación de doble imposición.

Otro modo de adquisición de un inmueble es por donación o “mortis causa”, es decir, mediante herencia. En el primer caso debemos hacer frente al pago de la plusvalía en el IRPF , mientras que si la adquisición se lleva a cabo mortis causa, la plusvalía no se grava en el IRPF (antes si y se denominaba la “plusvalía del muerto”). Pero en cualquiera de ambos casos hay que hacer frente al IIVTNU y Impuesto de Sucesiones y Donaciones (en el caso de no ser vivienda habitual, ya que la vivienda habitual adquirida mortis causa tiene una reducción en la base imponible aunque para su aplicación se deben cumplir ciertos requisitos y existe un límite de reducción).

Pero lo que alguna gente desconoce es que se puede llegar a pagar hasta el 81,6% del valor de los bienes adquiridos en función del grado de parentesco y el patrimonio preexistente.

Del mismo modo que el ITP o AJD, el Impuesto de Sucesiones y Donaciones es una competencia de las CCAA, y está sujeto a distinto tipo de regulación en función de cada CCAA, ahondando en la desigualdad de los españoles en función de la CCAA de residencia de forma análoga al ITP o AJD, contribuyendo a crear un sistema de competencia fiscal artificial en la medida que puede provocar la deslocalización de grandes fortunas.

A modo de resumen y como se puede apreciar, es curiosa la interpretación política de facilitar la adquisición de vivienda habitual a los ciudadanos, ya que claramente todo son facilidades a la hora de la compraventa de un inmueble, tanto desde el punto de vista administrativo como fiscal. Asimismo, sorprende el tratamiento que tienen las plusvalías generadas, ya que además de en el caso de la imposición local, que se efectúa sobre un valor ficticio, supone de hecho una situación de doble imposición y por este motivo presenta carácter confiscatorio, cuando además, en el caso de producirse algún incremento de valor del terreno, este se produce también a costa de los ciudadanos mediante un sistema encubierto de doble imposición. Es lo que tiene este país, y menos mal que esto es una democracia y un estado de derecho. Si no lo llega a ser ¿cómo estaríamos?.

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Este artículo tiene 3 comentarios
Victor, mis felicitaciones por tus dos artículos. Si se hiciera otro sobre la fiscalidad encubierta en el desarrollo de suelo (tasas, impuestos sobre el desarrollo de suelos y actividad urbanística y promotora, plazos para planeamiento y ejecución, cihomas normativas sobre participación de plusvalías, etc, etc, ...) habrías completado e círculo de esta grn estafa inmobiliaria que es la normativa sobre el sector y el desempeño en este sector econímico.
Nota: resulta interesante reflexionar sobre que para hacerle al sector una crítica, no haga falta siquiera comentar nada acerca de actos de corrupción; el sistema es tan nefasto en sus consecuencias, que incluso siendo riguroso, resulta perjudicial para el cuidadano. De hecho las acciones corruptas son un agregado que permite distraer la atención de la perversión implícita en la arquitectura del sistema.
06/08/2016 10:22
Gracias por sus artículos: muy interesantes ambos.

¿Alguna posibilidad de un análisis de la fiscalidad de la venta de inmuebles entre personas jurídicas y alternativas menos lesivas, fiscalmente hablando?
20/08/2016 21:34
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