Me he decidido a escribir este artículo para comentar algunas cuestiones referentes a los índices de precios del mercado inmobiliario que creo podría resultar interesante a algún lector.
Existen dos tipos de índices, los que están basados en tasaciones y los que están basados en transacciones.
Los índices de precios de activos no líquidos tienen una serie de diferencias bastante problemáticas respecto a los activos líquidos.
Algunos de estos problemas, para que nos hagamos una idea, es que el precio al que se ejecutan las operaciones contienen cierta distorsión debida a la negociación, un ejemplo sencillo sería una vivienda en la cual el comprador está dispuesto a pagar hasta 95.000€ pero ofrece 80.000€ mientras que el vendedor la tiene puesta en venta en 100.000€ y estaría dispuesto a venderla por 85.000€. Está claro que la transacción se realizará entre el precio mínimo que acepte el vendedor y el máximo que el comprador esté dispuesto a ofrecer o no se realizará. A diferencia de los activos líquidos, donde el precio de demanda y de oferta suelen estar muy cercanos y no es relevante que el precio al que se ejecute la transacción sea el de oferta o el de demanda.
Siguiendo con el ejemplo anterior, el precio que finalmente reflejará el índice cuando este se incorpore será el precio exacto al que se ejecute la transacción, 90.000€ por ejemplo. De entrada el precio que recogerá el índice está afectado por el proceso de negociación, por lo que no es exacto, ya que un agente puede ser más habilidoso en la negociación que otro, pero por la valoración de ambos agentes la transacción se podría haber realizado a otro precio.
Esto ultimo es especialmente importante en situaciones de recesión donde los vendedores pueden tener una necesidad extra de liquidez por lo que dentro de la valoración razonable puede darse que una gran parte de las transacciones se den en la parte baja del intervalo (en el ejemplo anterior sería 85.000€).
Otro problema de la incorporación de precios a los índices, es el lag temporal entre la negociación y la ejecución. Siguiendo con el ejemplo anterior el comprador podría haber optado por un alquiler con opción a compra (el strike de la opción serían los 90.000€) durante 2 años. La transacción, de realizarse, sería dos años después de la negociación, por lo que el precio que recogerá el índice tendrá un retraso temporal importante ya que realmente esa transacción se ha hecho a precio de hace dos años.
Este es el primero de los problemas que no encontramos a la hora de mirar un índice de precio de vivienda o del sector inmobiliario.
Ahora vamos a intentar aclarar la problemática particular de cada tipo de índice.
Índices basados en transacciones: Miden las diferencias de precios de transacciones de inmuebles realizadas en un periodo de tiempo. Este tipo de índices requieren de que un mismo inmueble se transmita al menos dos veces, para ver la diferencia de precio de la primera venta a la segunda venta. Este tipo de índices es muy fácil de elaborar y elimina los riesgos de que una muestra muy pequeña nos provoque una distorsión estadística ya que tendremos a nuestra disposición todos los inmuebles.
Por ejemplo podríamos tomar como referencia viviendas con cualidades parecidas (numero de baños, habitaciones, etc.) y ver como han variados los precios de las transacciones sobre ese tipo de inmuebles. Incluso podríamos buscar un modelo para ver como cada una de estas cualidades afecta al precio e inferir el cambio de un tipo a otro. Por ejemplo, si se han producido ventas de viviendas con muchas habitaciones y sabemos como afecta el precio por habitación al precio final de la vivienda podríamos inferir como ha cambiado el precio de las viviendas de menos habitaciones.
Obviamente estos modelos tienen problemas que debemos tener en cuenta a la hora de mirar la evolución del índice:
- Los precios que recoge el índice dan por sentado que no ha habido cambios cualitativos en los inmuebles. Esto quiere decir, si un inmueble se ha deteriorado bajará de precio aunque el precio de la vivienda suba, por lo que de cara al índice recogerá una bajada. Al igual que si se produce una reforma, el inmueble subirá de precio, pero el índice asumirá que ha sido debido a, sencillamente, un cambio de valoración y no ha una mejora.
- Sesgo de selección, normalmente cuando los precios de los inmuebles tienen a subir se suelen hacer transacciones mientras que cuando están cayendo no se suelen vender ya que sería reconocer perdidas. Si una vivienda dobla su valor, una familia podría venderla y comprar otra más pequeña o en otra zona, mientras que si baja seguirán en ella.
- No tienen en cuenta las externalidades, tanto positivas como negativas. Por ejemplo, si hacen un parque infantil y un centro comercial los precios de los inmuebles cercanos subirán, pero el índice no recoge que ha sido debido a una externalidad. Igualmente con temas de olores o contaminación.
Hay varios inconvenientes más pero creo que esos serían los más obvios.
Nota: He mezclado un poco dos métodos (el de ventas repetitivas –tiene que ser exactamente el mismo inmueble el que se venda- y el hedonic method –inmuebles con cualidades parecidas-)
Ahora vamos a hablar de los índices basados en tasaciones.
Índices basados en tasaciones:
Hay tres formas principales de tasar un inmueble:
- Ventas comparables: Mirar a que precios se han ejecutado las transacciones de inmuebles similares.
- Viendo el coste: Consideran que el precio de un inmueble es igual al coste de hacerlo nuevo menos la depreciación que ha sufrido más el coste del suelo.
- Descuento de flujos: Descontamos los flujos de efectivo futuros al presente (por ejemplo cuando compramos un local comercial en alquiler)
El principal problema de estos índices es que parten de valoraciones subjetivas, ya que asumidos los valores que tienen los inmuebles pero no hemos hecho una transacción de dicho inmueble para corroborarlo.
Otro problema es que los tasadores tienden a “suavizar” los precios de los inmuebles. Esto quiere decir, si mi vecino vende su piso, idéntico al mío, posiblemente tasen el mío igual al suyo y por ende todos los pisos del bloque, calle e incluso del barrio, mientras que si ejecutáramos las ventas de todos los inmuebles habría bastantes diferencias de precios. Esto también provoca que la volatilidad del precio de los inmuebles no sea fácil de medir y posiblemente menospreciada. Por lo que los precios añadidos al índice sufrirán todos estos efectos y no serán del todo correctos.
Estos son algunos de los problemas de los índices basados en tasaciones.
Con este artículo se pretendía mostrar que los índices de precios del mercado inmobiliario pueden tener importantes sesgos y pueden no mostrar la realidad fehacientemente. Es importante que cuando veamos un índice de precios y nos digan que la vivienda o el suelo repuntan un x% sepamos como ha sido elaborado dicho índice y los pros y contras que este tiene, no he querido extenderme en exceso ya que solo pretendía dar unas pinceladas.
Espero que os haya gustado y quedo a vuestra disposición para cualquier duda.
