Les dejo el artículo que he publicado en el portal Pisos.com, a cuenta de la nota de prensa que sacamos desde el Observatorio de Coyuntura Económica del Instituto Juan de Mariana acerca de la sobrevaloración todavía existente en el mercado inmobiliario español:
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El último año está dejando clara la divergencia entre las economías europea y estadounidense. Mientras la primera continúa en contracción, la segunda sigue capeando bien el temporal, mostrando datos macroeconómicos mucho más positivos que el viejo continente.
Las causas son diversas y complejas, pero un elemento nos llama la atención: el excelente comportamiento del sector inmobiliario, hasta el punto de que algunos ya se lanzan a ver los primeros síntomas de sobrecalentamiento. Este sector está siendo un importante factor en el moderado crecimiento de la economía norteamericana, atrayendo a inversores en masa. Algunas de las regiones que más sufrieron en el pinchazo de la burbuja, como Las Vegas, ya han registrado notables subidas de precios desde mínimos.
Independientemente de que esta expansión de la actividad inmobiliaria vaya a sostenerse en el tiempo, lo cierto es que el ajuste del sector –pese a los obstáculos que el gobierno federal puso sobre el mismo- ya finalizó el pasado año, pasando a contribuir de forma positiva en la economía. No hace falta que les diga que la situación en España dista mucho de ser como la del país norteamericano. Lamentablemente, nuestras perspectivas son considerablemente peores y el inmobiliario juega un papel relevante como lastre de la recuperación.
Tal y como publicamos desde el Observatorio de Coyuntura Económica del Instituto Juan de Mariana, el precio de la vivienda mantiene todavía una sobrevaloración que va desde el 15% al 35%, según el escenario que nos planteemos. A esta estimación llegamos a través del llamado PER de la vivienda, indicador que mide la relación entre los precios de la vivienda y los de alquiler. Este múltiplo nos indica cuántos años es necesario esperar para recuperar la inversión en vivienda (precio de adquisición) con su rendimiento anual (alquiler). De hecho, si hacemos la inversa del PER llegamos a la rentabilidad anual de la vivienda como inversión.
Así, a finales de 2012 este ratio se situó en niveles de 22,8, cifra aún alejada del 19,5 (que refleja el promedio desde 1985 hasta 2001, año en el que podríamos situar el comienzo de la burbuja de precios inmobiliarios), pero sensiblemente inferior al máximo de 32,3 que marcó en 2007. La caída de los precios de la vivienda de obra nueva de más del 20% es todavía muy insuficiente para ajustar la enorme burbuja inmobiliaria que vivió nuestro país. A este ritmo de ajuste podríamos hablar de dos años más de caídas, como mínimo.
El enfoque de política económica utilizado por nuestras autoridades políticas y financieras de no reconocer los problemas, primero, y negarse a solucionarlos de manera rápida y drástica, segundo, es en buena parte responsable de que aún nos queden varios años de ajuste inmobiliario. La próxima vez, esperemos haber aprendido la lección: ralentizar el ajuste no es la solución, sino el problema.
Hola Ángel
En la estadística de los datos del precio de la vivienda:
¿Se toma como referencia por ejemplo los precios de oferta que hay en portales como idealista o pisos.com, bancos, etc.?
¿o solo según el cierre de operaciones presentes y pasadas?
y si es lo último
¿entre qué fechas se ha hecho la estadística?
No tengo claro que el ajuste no se esté haciendo en realidad, si la gente y los bancos venden por mucho menos de lo que pensaban hacerlo o no hay forma de vender en la mayoría de los casos.
¡Saludos!
en la nota de prensa se toman los datos de La Sociedad de Tasación, supongo que los toman según actas notariales de escrituras de ventas
En la estadística de la tasa de variación trimestral del precio de la vivienda en España e Irlanda.
¿significa que en 2012 subieron los precios en España?
¿que en Irlanda ahora están a los precios del primer trimestre del 2006?
Creo que hay algo que no entiendo.
¡Saludos! y gracias.
Lluis,
Una explicación algo más detallada de la metodología se puede encontrar en el informe original:
http://www.juandemariana.org/estudio/1898/6/precios/vivienda/burbuja/inmobiliaria/espana/
Efectivamente, los precios están tomados de la sociedad de tasación. Tiene sus limitaciones, como todo, pero creo que al final es una referencia.
En el gráfico de Irlanda y España de la nota, hay que tener en cuenta que son tasas de variación, no un índice. Un índice para Irlanda se puede ver aquí:
http://www.finfacts.ie/irishfinancenews/article_1025905.shtml
Saludos
Hola Ángel:
Envidio la ecomomía de EEUU, que gusto, siempre a la cabeza y siguen siendo la despensa del mundo, pero lo que me asombra más todavía es que dices, que el precio de la vivienda mantiene una sobrevaloración del 15% al 35% después de los problemas financieros que éste sector mantuvo. En fin, unos tantos y otros tan poco..........
Se explicaría por la enorme magnitud de la burbuja en España, mayor que en Estados Unidos.
Saludos
Hola Ángel.
Me gustaría saber si en la consideración de sobrevaloración de entre un 15-35% se incluye la estimación del descenso del precio del alquiler. Pienso que sería una prima adicional a considerar dado que la demanda de vivienda ha caída significativamente derivado del menor número de personas que disponen de rentas de trabajo. Es una realidad que el precio del alquiler ha caído y seguirá cayendo en el corto plazo.
Gracias por tu artículo
Un saludo
Ángel M Piñón
Buena apreciación. El cálculo de estimación está hecho manteniendo precios de alquileres constantes (el ceteris paribus famoso).
Los datos que tomamos no muestran un descenso de los alquileres, lo cual es chocante. Recomiendo las matizaciones y comentarios a este respecto de José Luis Ruiz Bartolomé en este artículo:
http://www.idealista.com/news/archivo/2013/04/02/0598967-ha-llegado-el-momento-de-invertir-en-vivienda
Saludos
Se estan hinflando los mercados inmobiliarios de muchos paises no solo de EEUU, en general de la mayoria de emergentes, Londres tambien sigue el camino alcista y Alemania tambien lleva un buen trecho, creo que se esta optando por esta via como cobertura a una posible inflacion ya que los metales preciosos estan muy caros y no rinden.
