El precio de la vivienda en España

Bueno, he decidido publicar mi primer artículo en Inbestia, precisamente no soy un experto en temas inmobiliarios, siempre he estado estudiando la renta variable, pero desde hace unos meses me he visto intrigado por este mercado, el cual estoy  estudiando y empiezo a sacar mis propias conclusiones e hipótesis, si bien este articulo quiero analizar el mercado inmobiliario español, también analizare los mercados internacionales en futuros artículos. Espero que os guste.

Hace un tiempo leí una serie de artículos en los periódicos que leo a diario la típica pregunta que mucha gente se hace con el mercado inmobiliario español, ¿esta barata la vivienda?¿ha caído lo suficiente?, dichos artículos distaban mucho de una unanimidad, viendo que algunos les parecía una buena oportunidad la adquisición de una vivienda y otros esperaban caída próximas en el precio.

Así que decidí plantearme el mercado inmobiliario español y buscar información por mi cuenta.

Empezare por el precio del metro cuadrado en España:

(Figura 1) Fuente: INE

En la actualidad el precio medio por metro cuadrado en España es de 1550€ aproximadamente. El precio se encuentra en los niveles del 2004 y su máximo histórico fue entorno a los 2100€ en el 2008.

A continuación la variación anual del precio del metro cuadrado real, descontándole los efectos de la inflación. He puesto también el IPC para que se pueda apreciar más claramente esos repuntes de precio de la vivienda.

(Figura 2)

En este gráfico (Figura 2), podemos observar variación más alta se da en 2003 y posteriormente fue desacelerándose, hasta que en 2008 empezó a bajar el precio de la vivienda, algo repetitivo si observamos 1986 cuando se produjo una desaceleración y en 1990 el precio se contrajo.

Es curioso como en uno de los artículos de Hugo Ferrer, dice que hay 4 fases en los datos de empleo, algo que a priori se puede aplicar en el precio de la vivienda (Figura 3).

(Figura 3)

Si bien la fase 4 aún no se ha empezado, pues el precio sigue en caída libre, y teniendo en cuenta que solo en la fase 1 es el momento donde el precio de la vivienda hace suelo, el cual aún dista mucho de verse.

En mi opinión el precio del alquiler es la informacion más útil para conocer si es una buena oportunidad de inversión.

(Figura 4) Fuente: Idealista.com

A pesar de que el alquiler a lo largo de la historia ha ido aumentando de manera proguesiva, es en los últimos años donde el precio se ha estancado entorno a los 96€-97€ anuales por metro cuadrado.

En cuanto al PER

(Figura 5)

Si bien en teoría, el PER aplicado en la renta variable indica que un per por debajo de 17 (línea horizontal azul, Figura 5) es oportunidad de inversión, esta “inversión” solo hubiera sido posible entre 1996-1998, en verdad, el precio de la vivienda en los últimos 20 años se ha visto en mayor parte objetivo de especulación, en teoría un PER por encima de 17 hasta 25, es objeto de especulación, pero aún más llamativo es el periodo entre el 2003-2010 donde el precio de la vivienda se situó por encima de un PER 25 (línea horizontal roja, Figura 5), lo que se considera “burbuja”.

En la actualidad el PER de la vivienda está en 22, bastante alta aun, y si bien, los datos macroeconómicos del país no son alentadores.

La renta per cápita de España ha caído desde 23.900€ hasta 22.700€ (Figura 6), con una tasa de paro por la nubes, y una alta oferta de viviendas me es muy complicado ver algún motivo por el cual en los próximos años el alquiler de la vivienda aumente de manera importante, como se ve en la Figura 4 en los últimos 3-4 años, el precio del alquiler se mantiene practicamente estancado.

(Figura 6)

Termino haciendo una referencia al PIB y el crecimiento del sector de la construcción, si bien, desde principios de 1998 hasta finales del 2006 el sector de la construcción creció en mayor tasa que el PIB nacional, pero el primer trimestre del año 2007 el sector de la construcción creció en menor medida que el PIB, dejó de ser el sector que tiraba del carro en la económia española.

(Figura 7) Datos nominales.

En la actualidad, el sector de la construcción sigue siendo el patito feo de la economía española.

Conclusión: Después de analizar el precio de la vivienda y del alquiler, solo puedo decir que aún no es el momento oportuno de adquirir una vivienda a precio de mercado, si bien, esperaría a que la variación anual del precio de la vivienda (Figura 3) entrara en la Fase 1, y el PER de la vivienda se situara por debajo de 15 – 17 (cuanto menor sea, mejor).

Obviamente hay verdaderas oportunidad en España, como subastas de viviendas con importantes descuentos, y que algunas de ellas, son verdaderas oportunidades de inversión, pero no es la oferta general y no hago referencia.

En fin... termino diciendo una cosa, si estos datos, que son sencillos de encontrar, que guardan su lógica (al menos para mi) y fáciles de interpretar.-¿Por qué la gente se ha atrampado en viviendas a precios desorbitados?, la única respuesta que se me ocurre, es la falta de conocimientos económicos por parte de los ciudadanos, sí la gente hubiera analizado el mercado inmobiliario antes de adquirir una vivienda “para hacer negocio” -¿se hubiera producido tal panorama actual?

Es curioso que este fin de semana, mirando por internet información sobre el sector inmobiliario de Brasil, he leido comentarios del 2012 de brasileños que les parecia una buena ocasión de inversión la adquisición de una vivienda, teniendo en cuenta, que la rentabilidad actual de Rio de Janeiro esta entorno al 4,5% y Sao Paulo en el 5% aproximadamente, un PER 22 y 20 respectivamente, ¡Nadie aprende!.