Bueno, he
decidido publicar mi primer artículo en Inbestia, precisamente no soy un
experto en temas inmobiliarios, siempre he estado estudiando la renta variable,
pero desde hace unos meses me he visto intrigado por este mercado, el cual
estoy estudiando y empiezo a sacar mis propias conclusiones e hipótesis, si bien
este articulo quiero analizar el mercado inmobiliario español, también
analizare los mercados internacionales en futuros artículos. Espero que os
guste.
Hace un tiempo
leí una serie de artículos en los periódicos que leo a diario la típica pregunta
que mucha gente se hace con el mercado inmobiliario español, ¿esta barata la
vivienda?¿ha caído lo suficiente?, dichos artículos distaban mucho de una unanimidad,
viendo que algunos les parecía una buena oportunidad la adquisición de una
vivienda y otros esperaban caída próximas en el precio.
Así que decidí
plantearme el mercado inmobiliario español y buscar información por mi cuenta.
Empezare por el precio
del metro cuadrado en España:
(Figura 1) Fuente: INE
En la actualidad
el precio medio por metro cuadrado en España es de 1550€ aproximadamente. El
precio se encuentra en los niveles del 2004 y su máximo histórico fue entorno a
los 2100€ en el 2008.
A continuación la
variación anual del precio del metro cuadrado real, descontándole los efectos
de la inflación. He puesto también el IPC para que se pueda apreciar más
claramente esos repuntes de precio de la vivienda.
(Figura 2)
En este gráfico
(Figura 2), podemos observar variación más alta se da en 2003 y posteriormente
fue desacelerándose, hasta que en 2008 empezó a bajar el precio de la vivienda,
algo repetitivo si observamos 1986 cuando se produjo una desaceleración y en
1990 el precio se contrajo.
Es curioso como
en uno de los artículos de Hugo Ferrer, dice que hay 4 fases en los datos de
empleo, algo que a priori se puede aplicar en el precio de la vivienda (Figura
3).
(Figura 3)
Si bien la fase 4
aún no se ha empezado, pues el precio sigue en caída libre, y teniendo en cuenta que
solo en la fase 1 es el momento donde el precio de la vivienda hace suelo, el
cual aún dista mucho de verse.
En mi opinión el
precio del alquiler es la informacion más útil para conocer si es
una buena oportunidad de inversión.
(Figura 4)
Fuente: Idealista.com
A pesar de que el
alquiler a lo largo de la historia ha ido aumentando de manera proguesiva, es en los últimos años donde
el precio se ha estancado entorno a los 96€-97€ anuales por metro cuadrado.
En cuanto al PER
(Figura 5)
Si bien en teoría, el PER aplicado en la renta variable indica que un per por debajo de 17
(línea horizontal azul, Figura 5) es oportunidad de inversión, esta “inversión” solo
hubiera sido posible entre 1996-1998, en verdad, el precio de la vivienda en
los últimos 20 años se ha visto en mayor parte objetivo de especulación, en teoría un PER por encima de 17 hasta 25, es objeto de especulación, pero
aún más llamativo es el periodo entre el 2003-2010 donde el precio de la
vivienda se situó por encima de un PER 25 (línea horizontal roja, Figura 5), lo que se
considera “burbuja”.
En la actualidad
el PER de la vivienda está en 22, bastante alta aun, y si bien, los datos
macroeconómicos del país no son alentadores.
La renta per
cápita de España ha caído desde 23.900€ hasta 22.700€ (Figura 6), con una tasa
de paro por la nubes, y una alta oferta de viviendas me es muy complicado ver
algún motivo por el cual en los próximos años el alquiler de la vivienda
aumente de manera importante, como se ve en la Figura 4 en los últimos 3-4 años,
el precio del alquiler se mantiene practicamente estancado.
(Figura 6)
Termino haciendo
una referencia al PIB y el crecimiento del sector de la construcción, si bien,
desde principios de 1998 hasta finales del 2006 el sector de la construcción
creció en mayor tasa que el PIB nacional, pero el primer trimestre del año
2007 el sector de la construcción creció en menor medida que el PIB, dejó de ser el sector que tiraba del carro en la económia española.
(Figura 7) Datos nominales.
En la actualidad,
el sector de la construcción sigue siendo el patito feo de la economía
española.
Conclusión: Después de analizar el precio de la vivienda y del alquiler, solo puedo decir
que aún no es el momento oportuno de adquirir una vivienda a precio de mercado,
si bien, esperaría a que la variación anual del precio de la vivienda (Figura
3) entrara en la Fase 1, y el PER de la vivienda se situara por debajo de 15 –
17 (cuanto menor sea, mejor).
Obviamente hay
verdaderas oportunidad en España, como subastas de viviendas con importantes
descuentos, y que algunas de ellas, son verdaderas oportunidades de inversión, pero no es la oferta general y no hago referencia.
En fin... termino
diciendo una cosa, si estos datos, que son sencillos de encontrar, que guardan
su lógica (al menos para mi) y fáciles de interpretar.-¿Por qué la
gente se ha atrampado en viviendas a precios desorbitados?, la única respuesta que se me ocurre, es la
falta de conocimientos económicos por parte de los ciudadanos, sí la gente hubiera analizado el mercado
inmobiliario antes de adquirir una vivienda “para hacer negocio” -¿se hubiera
producido tal panorama actual?
Es curioso que este fin de semana, mirando por internet información sobre el sector inmobiliario de Brasil, he leido comentarios del 2012 de brasileños que les parecia una buena ocasión de inversión la adquisición de una vivienda, teniendo en cuenta, que la rentabilidad actual de Rio de Janeiro esta entorno al 4,5% y Sao Paulo en el 5% aproximadamente, un PER 22 y 20 respectivamente, ¡Nadie aprende!.
No se ha publicado el articulo entero, ¿por qué?
Javier, pues probablemente se te haya cortado el articulo al lanzarlo a la plataforma. A mi me paso una vez, puedes eliminarlo en la sección artículos, lo vuelves a revisar y a publicar
Hola Javier. Puede que haya un bug. Yo escribo directamente los artículos en inBestia, es lo mejor.
Hiciste copy + paste?
Si, hice copy & paste, ya lo he podido solucionar escribiendo directamente en la web, pero me ha costado, cuando tenia el articulo escrito nuevamente, se me ha reiniciado el navegador, perdiendo todo lo escrito.
Espero que os guste.
Buen analisis
Me ha gustado, el tema del PER de la vivienda es muy interesante.
La gente no se entrampa porque sus conocimientos económicos sean insuficientes. No hacía falta tener ni idea de economía para saber que había una burbuja y acabaría mal. Bastaba con tener algo de sentido común y sabiduría: no hacía falta hacer ningún número en detalle para darse cuenta de la locura colectiva...
No, el problema una vez más es de emociones, de psicología. Nos dejamos llevar, la masa nos contagia, etc. Es más importante conocernos, saber cómo actuamos y cómo funcionamos como seres humanos, que conocer las leyes del universo.
Saludos y enhorabuena por tu artículo :-)
No estoy de acuerdo Niko en que pienso que la gente se entrampó precisamente por incultura financiera, además a toro pasado es muy fácil, pero nadie se imaginaba que se juntaría todo, la crisis financiera en USA, la crisis inmobiliaria en USA, crisis en Europa, y que lo de España fuera tan gordo. Incluso Zapatero jugaba a que nos recuperaríamos porque Alemania iba a tirar del carro.
En el blog nos apasiona la bolsa y todo lo relacionado, pero la inmensa mayoría de la gente, hablan de fútbol y no de bolsa, al menos en España, y ahora se habla mucho de economía pero antes de la crisis, casi nada :)
También pienso que el contagio de la masa fue increíble.
¡Saludos!
No hacía falta imaginar que se juntaría todo. La crisis subprime en USA fue el detonante, no la causa. De una forma u otra habría saltado. La diferencia entre el economista y el filósofo es que el economista intenta jugar a predecir el futuro con su ciencia, mientras que el filósofo no echa cuentas: simplemente sabe que tarde ó temprano caerá por su propio peso.
Desde 2003 yo hablaba abiertamente de burbuja. Me adelanté 4 años, es decir, me equivoqué. Lo triste es que ningún líder (político ó empresarial) pudo hacer nada por frenarlo antes de que fuera demasiado gordo. Eso nos habría evitado una caída tan grande...
Insisto: no hace falta hablar de bolsa y economía para actuar con sentido común. Si el banco te presta 300.000€ y ganas 1.500€ tú (y otros 1.500€ tu pareja), eres libre de "aceptar" ese crédito ó no. No es cuestión de cultura financiero que lo aceptes ó no, sino de sentido común. El problema es la masa que te empuja hacia el precipicio como a todos...
sí, yo me dejé arrastrar como un borrego, tampoco me había preocupado nunca de crisis o de economía, desde los ochenta que empecé a ganarme la vida me había ido todo muy bien, era un comodón incauto y despreocupado..., el blanco perfecto..., aunque no me hipotequé en demasía, eso lo tenía aprendido...¡Saludos!
Hola Javier y gracias por el artículo.
Estaría bien que analizaras también el coste de la vivienda, con las nuevas regulaciones, burocracia e impuestos cada vez más caro.
Yo he sido socio de una promotora durante 15 años y te aseguro que hay mucha vivienda que la compras más barata que a precio de coste.
Que conste que hacíamos calidad a buen precio, no vendíamos caro, ni nos aprovechamos del momento, era nuestra filosofía, ya que así la gente confiaba en nuestra labor.
¡Saludos!
Tomo nota Lluis, he intentado hacer un articulo sencillo y corto, en base a calcular los precios y alquileres en bruto, ahora estoy trabajando en otro articulo, pero te prometo que haré uno en base a tu propuesta.
Gracias, el artículo me parece muy interesante.
En vivienda es difícil generalizar o promediar ahora mismo, ya que no hay demanda, la gente vende como puede, o si quiere, un piso muy similar a otro en el mismo edificio, tienen precios muy distintos (dependiendo de las ganas del que vende).
Otra cosa muy "curiosa" es que se venden muchos pisos por debajo del precio que se escrituraron y que eso sea motivo de inspección.
¡Saludos!
