El ladrillo y el Market Timing

Recuerdo un post en el que Hugo mencionaba lo mucho que subía la bolsa en el largo plazo, y lo fácil que era estar invertido y no hacer nada, no gestionar inquilinos, ni desperfectos... ¡Simple, sencillo y más rentable!

Y quiero dar mi opinión al respecto, y aclaro que yo no soy pro-ladrillo únicamente (pongo más peso en el ladrillo a día de hoy, pero diversifico en tipos de inversiones varias), pero lo cierto es que veo que estos últimos años han sido interesantes para invertir en él, y el ciclo del ladrillo es de muy largo plazo, por lo que las oportunidades no suelen ser tan frecuentes, aunque todo depende de si estás dispuesto a mirar cerca o también muy lejos.

Las rentabilidades pasadas en el mercado de valores me dan muy poca seguridad sobre las rentabilidades futuras, pero si compro una propiedad que ha caído un 50% o más y me ofrece un 10% de rentabilidad, es muy difícil que en los próximos 5 o 10 años, no me vaya a dar al menos un 5% de rentabilidad por alquiler y que vaya a caer a la mitad otra vez, lo más probable es que en algún momento en los siguientes 20 años recupere la inversión vía alquiler y tengamos otra burbuja que duplique el precio de nuevo. (Ajustado por inflación)

Por lo que en realidad me está dando una mayor seguridad y me permite hacer un Market Timing más preciso, ya que adivinar techos y suelos en el mercado de renta variable es una tarea complicadísima, pero en inmobiliaria es relativamente fácil sobre todo si investigas la macro-economía.

En inmobiliaria no tienes millones de expertos compitiendo por lo mismo, tú puedes ser experto en una zona con pocos competidores y buscar gangas, gente con necesidad de vender urgentemente que van a reducir el precio por debajo del de mercado a cambio de vender rápido, eso no ocurre en renta variable, nadie te vende telefónicas con descuento.

Por otro lado la mayoría del dinero que entra y sale del mercado inmobiliario es de gente que opera emocionalmente compran cuando tienen dinero (la economía va bien) y venden forzados cuando no lo tienen (la economía va mal), hay muy pocos inversores y expertos en cada zona que realmente están esperando a hacer lo contrario.

En renta variable acertar en lo que va a ocurrir es factible, aunque no siempre, pero acertar con el timing y entrar en el 10% de abajo y salir en el 10% de arriba eso si es muchísimo mas difícil, y si no lo haces así, al final aunque aciertes en general terminas saliendo igual o peor que con buy&hold.

Ahora vamos a hablar desde el punto de vista psicológico, cuando has llegado en tu vida a acumular digamos 500 mil euros o un millón, es muy difícil poner esto en renta variable, ya que te produce una gran incertidumbre algo tan volátil, sin embargo el hecho de tener algo tangible como una o varias propiedades te produce una mayor tranquilidad, ya que es un techo que siempre podrás utilizar, es algo tangible etc...

 Conclusión, si Hugo lleva la razón, es más fácil el Buy&hold en bolsa que en inmobiliaria, pero si vas a poner esfuerzo en buscar chollos y quieres hacer Market Timing, las posibilidades de acertar son mayores en inmobiliaria, por otro lado si lo que esperas es no tener grandes sobresaltos comprar después de un gran Crash inmobiliario es lo más razonable, aunque siempre pueden haber excepciones (Como que el barrio se vuelva malo etc… Pero eso también lo puedes investigar y salir a tiempo si lo ves venir)

Por otro lado, pregúntense… ¿Cuanta gente hay en la lista de Forbes que se ha hecho billonaria con inmobiliaria y cuanta invirtiendo/especulando? Una vez que juntas cierto capital y conocimiento en inmobiliaria puedes ir un paso más allá y construir, ser promotor…  Que es un paso bastante más sencillo que hacerse gestor de fondos.