El gráfico de esta semana representa las viviendas iniciadas acumuladas en 12 meses en España y Francia desde el año 1995.
En los últimos meses, se comenta la posibilidad de una burbuja inmobiliaria en el mercado francés, debido a que los precios se encuentran de nuevo rozando máximos históricos. De hecho, tan sólo han descendido un 2.3% desde dicho máximo en el tercer trimestre del año pasado. Un indicador bastante efectivo para saber si existe una burbuja potencial es observar la oferta de viviendas.
Por este motivo, he querido realizar una comparativa con la situación en España a lo largo de los últimos años, ya que en ese caso sí está claro que se produjeron muchos excesos en el sector de la construcción residencial.
Hasta finales del año 1996, se construían prácticamente el mismo número de viviendas en ambos países, si bien la población en el país galo era en ese momento un 48% superior. En concreto, unos 39.27 millones de españoles frente a 58.11 millones de franceses. En cualquier caso, es más preciso considerar el número de hogares aunque, en este caso, el ratio también es similar. En el año 2000 había en España un total de 13.57 millones de hogares, un 43% menos que los 23.81 millones de hogares franceses. Sin embargo, en ese año se iniciaba la construcción de 533,700 viviendas frente a las 337,609 del país vecino, lo que representa un 58% más.
No es menos cierto que también habría que considerar la demanda de inversión tanto de residentes como de extranjeros, así como los divorcios, por generar demanda adicional, aunque no parece que fuera tan fuerte para ese elevado ritmo de construcción. En España, el máximo acumulado en un año se alcanzó en Enero de 2007, con 756,975 viviendas. Actualmente, hasta Marzo de este año se iniciaban sólo 80,033, casi un 90% menos que el aquél momento de explendor del sector inmobiliario español. En Septiembre de 2006 se produjo el máximo en Francia, con 457,139 y, en los últimos 12 meses hasta Septiembre de este año se han iniciado 372,790 casas.
Como comparativa entre el año 2000 y 2009 se crearon 3,057,912 hogares en Francia frente a los 2,905,360 españoles, ambas cifras bastante similares. Pero el problema es que en esa década se iniciaron 5,501,785 viviendas en España, mientras que en el país vecino fueron 3,745,265. No cabe la menor duda que este importante desfase entre la oferta y la demanda ha provocado una gran cantidad de casas vacías. Asumiendo una creación de unos 300.000 hogares al año, se tardarían más de 8 años en absorber todo ese stock excedente de pisos exclusivamente por parte de los nuevos hogares, sin considerar la demanda por inversión, que también se ha reducido considerablemente. La población española en la actualidad es de 47.21 millones de habitantes, siendo en Francia de 63.66 millones de personas, todavía un 35% superior.
Por el contrario, parece que el exceso es asumible en Francia, dónde en los últimos casi 3 años se comenzaron a construir 976,553 casas. De la misma forma, si se estiman unos 300.000 hogares nuevos anuales, prácticamente la oferta iguala a la demanda ya sólo en esa parte. Cabe concluir por tanto, que aunque los precios pudieran retroceder en algún momento en el mercado inmobiliario francés, no parece que se produjera un desplome de la manera que ya está ocurriendo en España.
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