Tanto PSOE como Podemos han incidido en sus discursos en facilitar el acceso a vivienda al segmento de población de menos recursos. En el caso del PSOE esto ya se ha materializado en nueva legislación, como el RDL 21/2018 de 14 de diciembre sobre alquiler y la modificación de la Ley Hipotecaria a través de la Ley 5/2019 de 15 de marzo .
Sin embargo, el espíritu “progresista” del nuevo gobierno, en mayor medida si Podemos presiona en este sentido en un gobierno de coalición, podría pretender profundizar e intervenir más en la regulación del sector con el presunto fin de facilitar el acceso a una vivienda digna, como indica el artículo 47 de la Constitución, e incrementar la seguridad del inquilino.
El RDL 21/2018 ya ha incluido determinadas medidas que benefician a los arrendatarios, como limitaciones a los procesos de de desahucio y de garantías exigibles, o el alargamiento de los periodos de contratación mínimos para el arrendador, que llega hasta 7 años en el caso de personas jurídicas.
Estas medidas incrementan el riesgo, y reducen la rentabilidad de los arrendamientos. El alargamiento del tiempo de arrendamiento hasta 5/7 años implica que si los precios de mercado se reducen, estos se transmiten directamente a la renta, ya que la legislación no impide renegociar el arrendatario nuevo precio o abandonar la vivienda. Mientras que si los precios se elevan, el arrendatario disfruta de precios inferiores a los de mercado, suponiendo para el arrendador un coste de oportunidad. Motivos por los que la nueva regulación puede motivar, en mercados desequilibrados, con mayor demanda que oferta, un incremento de precios.
Sin embargo, aunque este tipo de medidas perjudican directamente a propietarios, también puede hacerlo a potenciales inquilinos con reducido poder adquisitivo, debido a las elevaciones de renta. Y en el caso de imponerse limitaciones de precios, como resultado de la reducción de la oferta. Cuando además, estas iniciativas también presentan efectos a nivel macroeconómico, ya que la reducción de oferta, en mercados de mayor demanda, que es donde hay mayor actividad económica, podrían dificultar la movilidad laboral con sus potenciales efectos sobre el PIB.
Pero estas modificaciones legales tiene una sombra más larga, ya que este tipo de medidas suponen un incremento de la inseguridad jurídica, ya que si bien puede entenderse que esta solo se produce cuando se legisla con efectos retroactivos. Como pretende Podemos en su programa con respecto a la dación en pago en el saldo de créditos hipotecarios o la derogación del IRPH como índice de referencia. La inseguridad jurídica se extiende en este sector en mayor medida al considerar que se trata de inversiones a largo plazo con elevados periodos de madurez y fuertes inversiones en capital, incidiendo los cambios legislativos sobre las condiciones iniciales en que se valoraron las inversiones.
El caso es grave, porque este tipo de iniciativas no son nuevas en nuestro país, habiendo sigo testigos de la modificación de la remuneración de las instalaciones renovables, o de la anulación de las cláusulas suelo. De tal forma que la reincidencia en este tipo de situaciones incrementa la inseguridad jurídica y sitúa a España a la altura de un país poco fiable, dificultando la inversión y por tanto el crecimiento económico. Y ello independientemente de si este tipo de modificaciones regulatorias son consideradas constitucionales por el tribunal Constitucional, siendo este hecho incluso contraproducente, ya que supone un aval a la inseguridad jurídica y mayor motivo para que la inversión se deslocalice, con la consiguiente pérdida de PIB y empleo.
La pérdida de empleo aumentará lógicamente las tasas de desempleo, intensificada presumiblemente después del incremento el SMI , e incrementará el gasto público a través de los estabilizadores automáticos, al mismo tiempo que probablemente también reducirá salarios al incrementar la oferta de trabajo, lo que reducirá la capacidad de los trabajadores con menor formación de comprar una vivienda o de encontrar una vivienda digna en alquiler.
Si no se limitasen precios, se podría repercutir en el arrendamiento garantías como el seguro de alquiler. Sin embargo, de producirse la limitación de precios, los arrendadores exigirán garantías alternativas de tipo no monetario, como salario y estabilidad en el empleo, o incluso se ha mencionado también que podría incentivar la economía sumergida. Esto último me parece poco probable, ya que si bien el arrendador puede exigir una cantidad en dinero negro inicial, la existencia de un contrato hace dificil exigir cantidades de renta mensuales superiores a las firmadas en dicho contrato. Pero en cualquier caso, el resultado de las medidas supondrían una limitación al acceso a vivienda de aquellos que no puedan satisfacer estas garantías.
Al mismo tiempo, las medidas pueden retirar producto del mercado, dando lugar a un incremento de viviendas en venta que podrían reducir los precios de compraventa, pero que sería dificil que fuese aprovechado por el segmento de población de menos recursos como resultado de la insuficiente capacidad de ahorro como para dar la entrada inicial de la compra, así como para proporcionar las garantías suficientes como para acceder a un crédito hipotecario tras la reforma de la Ley Hipotecaria.
Alternativamente, las medidas podrían dar lugar al incremento del parque de viviendas vacías, cuyo número podría reducirse a través de los “incentivos” que Podemos pretende imponer, como la cesión obligatoria de la vivienda vacía, o a través de mayores impuestos sobre viviendas desocupadas.
Además, la contracción de la oferta también podría ser revertida, al menos parcialmente, a través del incremento de la oferta derivado de la construcción pública y/o de ayudas a la construcción o rehabilitación en el sector privado, incluyendo nuevos proyectos como los denominados “build to rent”. Pero esto, siempre y cuando el sector considerase que existe suficiente seguridad jurídica para emprender proyectos a largo plazo.
En cualquier caso, el volumen de oferta estaría condicionado por múltiples factores, siendo lo más probable que se contraiga. Pero al mismo tiempo, la calidad de la oferta también podría verse afectada, ya que la nueva regulación desincentiva la realización de obras de mejora o incluso el mantenimiento en las viviendas por el propietario.
Por tanto, las medidas que se lleven a cabo en el sentido, de una mayor regulación del sector, supondrán en principio, un perjuicio tanto para propietarios como inquilinos, repercutiendo sus efectos sobre la economía a través del PIB, empleo y salarios. En definitiva, un auténtico despropósito en el que todo el país sale perjudicado.
