PSOE y Podemos: Arrendamiento de Inmuebles y Economía

22 de noviembre 5
Inversor particular. Autor del libro: "El Camino hacia el Sol: Economía, Energía, Medio Ambiente y Sociedad"
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Tanto PSOE como Podemos han incidido en sus discursos en facilitar el acceso a vivienda al segmento de población de menos recursos.  En el caso del PSOE esto ya se ha materializado en nueva legislación, como el RDL 21/2018 de 14 de diciembre sobre alquiler y la modificación de la Ley Hipotecaria a través de la Ley 5/2019 de 15 de marzo .

Sin embargo, el espíritu “progresista” del nuevo gobierno, en mayor medida si Podemos presiona en este sentido en un gobierno de coalición,  podría pretender profundizar e intervenir más en la regulación del sector con el presunto fin de facilitar el acceso a una vivienda digna, como indica el artículo 47 de la Constitución, e incrementar la seguridad del inquilino.

El RDL 21/2018  ya ha incluido determinadas medidas que benefician a los arrendatarios, como limitaciones a los procesos de de desahucio y de garantías exigibles, o el alargamiento de los periodos de contratación mínimos para el arrendador, que llega hasta 7 años en el caso de personas jurídicas.

Estas medidas incrementan el riesgo, y reducen la rentabilidad de los arrendamientos. El alargamiento del tiempo de arrendamiento hasta 5/7 años implica que si los precios de mercado se reducen, estos se transmiten directamente a la renta, ya que la legislación no impide renegociar el arrendatario nuevo precio o abandonar la vivienda. Mientras que si los precios se elevan, el arrendatario disfruta de precios inferiores a los de mercado, suponiendo para el arrendador un coste de oportunidad. Motivos por los que la nueva regulación puede motivar, en mercados desequilibrados, con mayor demanda que oferta, un incremento de precios.

Sin embargo, aunque este tipo de medidas perjudican directamente a propietarios, también puede hacerlo a potenciales inquilinos con reducido poder adquisitivo, debido a las elevaciones de renta. Y en el caso de imponerse limitaciones de precios, como resultado de la reducción de la oferta. Cuando además, estas iniciativas también presentan efectos a nivel macroeconómico, ya que la reducción de oferta, en mercados de mayor demanda, que es donde hay mayor actividad económica, podrían dificultar la movilidad laboral con sus potenciales efectos sobre el PIB.

Pero estas modificaciones legales tiene una sombra más larga, ya que este tipo de medidas suponen un incremento de la inseguridad jurídica, ya que si bien puede entenderse que esta solo se produce cuando se legisla con efectos retroactivos. Como pretende Podemos en su programa con respecto a la dación en pago en el saldo de créditos hipotecarios o la derogación del IRPH como índice de referencia. La inseguridad jurídica se extiende en este sector en mayor medida al considerar que se trata de inversiones a largo plazo con elevados periodos de madurez y fuertes inversiones en capital, incidiendo los cambios legislativos sobre las condiciones iniciales en que se valoraron las inversiones.

El caso es grave, porque este tipo de iniciativas no son nuevas en nuestro país, habiendo sigo testigos de la modificación de la remuneración de las instalaciones renovables, o de la anulación de las cláusulas suelo. De tal forma que la reincidencia en este tipo de situaciones incrementa la inseguridad jurídica y sitúa a España a la altura de un país poco fiable, dificultando la inversión y por tanto el crecimiento económico. Y ello independientemente de si este tipo de modificaciones regulatorias son consideradas constitucionales por el tribunal Constitucional, siendo este hecho incluso contraproducente, ya que supone un aval a la inseguridad jurídica y mayor motivo para que la inversión se deslocalice, con la consiguiente pérdida de PIB y empleo.

La pérdida de empleo aumentará lógicamente las tasas de desempleo, intensificada presumiblemente después del incremento el SMI  ,  e incrementará el gasto público a través de los estabilizadores automáticos, al mismo tiempo que  probablemente también reducirá salarios al incrementar la oferta de trabajo, lo que reducirá la capacidad de los trabajadores con menor formación de comprar una vivienda o de encontrar una vivienda digna en alquiler.

Si no se limitasen precios, se podría repercutir en el arrendamiento garantías como el seguro de alquiler. Sin embargo, de producirse la limitación de precios, los arrendadores exigirán garantías alternativas de tipo no monetario, como salario y estabilidad en el empleo, o incluso se ha mencionado también que podría incentivar la economía sumergida. Esto último me parece poco probable, ya que si bien el arrendador puede exigir una cantidad en dinero negro inicial, la existencia de un contrato hace dificil exigir cantidades de renta mensuales superiores a las firmadas en dicho contrato. Pero en cualquier caso, el resultado de las medidas supondrían una limitación al acceso a vivienda de aquellos que no puedan satisfacer estas garantías.

Al mismo tiempo, las medidas pueden retirar producto del mercado, dando lugar a un incremento de viviendas en venta que podrían reducir los precios de compraventa, pero que sería dificil que fuese aprovechado por el segmento de población de menos recursos como resultado de la insuficiente capacidad de ahorro como para dar la entrada inicial de la compra, así como para proporcionar las garantías suficientes como para acceder a un crédito hipotecario tras la reforma de la Ley Hipotecaria.

Alternativamente, las medidas podrían dar lugar al incremento del parque de viviendas vacías, cuyo número podría reducirse a través de los “incentivos” que Podemos pretende imponer, como la cesión obligatoria de la vivienda vacía, o a través de mayores impuestos sobre viviendas desocupadas.

Además, la contracción de la oferta también podría ser revertida, al menos parcialmente,  a través del incremento de la oferta derivado de la construcción pública y/o de ayudas a la construcción o rehabilitación en el sector privado, incluyendo nuevos proyectos como los denominados “build to rent”. Pero esto, siempre y cuando el sector considerase que existe suficiente seguridad jurídica para emprender proyectos a largo plazo.

En cualquier caso, el volumen de oferta estaría condicionado por múltiples factores, siendo lo más probable que se contraiga. Pero al mismo tiempo, la calidad de la oferta también podría verse afectada, ya que la nueva regulación desincentiva la realización de obras de mejora o incluso el mantenimiento en las viviendas por el propietario.

Por tanto, las medidas que se lleven a cabo en el sentido, de una mayor regulación del sector, supondrán en principio, un perjuicio tanto para propietarios como inquilinos, repercutiendo sus efectos sobre la economía a través del PIB, empleo y salarios. En definitiva, un auténtico despropósito en el que todo el país sale perjudicado.

 

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Este artículo tiene 5 comentarios
como siempre esta banda de incapaces cargándose cualquier sector al que meten mano y cometiendo todo tipo de abusos e injusticias.

Es loable ayudar a la gente con dificultades o pocos recursos a tener casa pero no se hace así, no se hace dañando los derechos y la economía de otros. Solo saben hacer esto, ayudar a unos jodiendo a otros.

AL igual que en las cías de seguros en las que con las primas de muchos se atienden los siniestros de pocos, las AAPP deberían instaurar mecanismos que, con recursos públicos de todos, a) o bien ayuden al que no puede pagar la renta temporalmente a hacerlo o b) le proporcionen una vivienda pública pagada por todos.

Probablemente sea mejor lo primero porque un parque de viviendas público será ruinoso, mucho más caro, pues ya se sabe que la gente no cuida nada lo que es público porque como dicen algunos "total, no es de nadie".

Estas u otras soluciones, pagadas por todos y no por unos pocos, son las que se deben buscar para solucionar este problema que es obviamente muy serio.

No se puede cargar en los hombros de pocos lo que corresponde cargar a millones. Esos pocos son personas, físicas o jurídicas, como los demás y tienen sus derechos como todos y no se pueden pasar por encima de ellos por la cara como hace la extrema izquierda.
23/11/2019 06:25
Muy de acuerdo con lo indicado. Pero permíteme una opinión.
El debate se ha centrado en el incremento de precios de alquiler, sin considerar la rentabilidad del mismo para el propietario, diciendo que es abusivo cuando el precio depende de la oferta, en la que ha escaseado la VPO, y de la rentabilidad mínima exigible que depende del precio de adquisición.
Y por otra parte no se plantean que si el precio del alquiler es alto con respecto a los sueldos, quizá el problema está en los salarios. No se plantean por qué los sueldos son bajos, ya que quizá el problema es el modelo económico del país, que impulsa a competir en costes repercutiendo sobre salarios.
23/11/2019 06:45
tiene razón, desde luego la forma de que bajen los precios o dejen de subir no es capándolos por ley sino ampliando la oferta y mejorando el marco jurídico para el propietario. Ante la duda, siempre la solución es la libertad, no la imposición pero amigo , con los progres hemos topado.Hablan mucho de libertad pero luego la odian, hacen todo para laminarla.

Con incentivos se debe tratar que el sector privado ponga más vivienda en alquiler y esto impactará los precios.

Un marco jurídico que dé seguridad al arrendador es necesario antes los impagos y las ocupaciones. No puede ser que si ocupan una vivienda el malo sea el propietario y que para echarles se tarden meses. Eso arruina cualquier inversión.

Este es un progresismo suicida sin duda.

Y si, tenemos un problema con el modelo económico pero eso nos llevaría horas. Este problema entronca con el problemón de la educación. La riqueza de las naciones no viene de las materias primas y de un suelo fértil (véase Venezuela etc) sino de la calidad y formación del capital humano, véase Japón, país pequeño, sin materias primas significativas, con poco terreno cultivable, destruido en 1945 y sin embargo de los más ricos del mundo desde hace décadas.

Nunca España ha gastado tanto en educaciòn para unos resultados tan pobres, véase Pisa. Supongo que a los progres les mola producir decenas de miles de licenciados mediocres, mal preparados y con mal inglés. Mola para las estadísticas y el marrón se lo come la gente, ellos están calentitos en sus poltronas.
26/11/2019 07:10
Efectivamente. Da igual la cartera que le den a los comunistas. Se la cargarán. Si le das vivienda, la vivienda desaparecerá o el precio subirá hasta el infinito. Si le das agricultura pasaríamos hambre. No nos queda más que esperar, pasar esta travesía del desierto de 4 años y entonces cuando estén en el paro hasta los funcionarios, ganará vox.
26/11/2019 17:52
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