Es bastante usual que me pregunten acerca de si el mercado de la vivienda va a cambiar de tendencia, y más concretamente esa pregunta se refiere a los precios, y no tanto a otros parámetros que son igualmente importantes.
Desde un punto de vista de análisis micro y macro económico, para que el mercado inmobiliario cambie de tendencia tanto en número de transacciones como en los precios, deben producirse los siguientes hechos, en mayor o menor medida, pero todos ellos al mismo tiempo:
- Que haya una mejora en las expectativas sobre la economía de los diferentes agentes, consumidores y empresas.
- Reducción de las tasas de desempleo.
- Facilidad en la concesión de financiación.
- Para conseguir dicha reducción en la tasa de desempleo, hace falta un incremento en la inversión, derivada de la mejora de expectativas y de facilidad en la financiación.
- Mejora en la calidad del empleo, especialmente respecto a la estabilidad laboral e incremento de los ingresos.
- Que se detenga, y revierta, el proceso de desapalancamiento de los ciudadanos.
- Que la demanda global sea igual o superior que la oferta agregada, para que el nivel medio de precios crezca.
Parecería una contradicción en relación a la posibilidad de un cambio de tendencia en los ajustes de precios a la baja, pero a todo esto hay que añadir es necesario la reducción de los precios de la vivienda a niveles de los nuevos salarios e ingresos más reducidos que antes de la crisis. La vivienda, a pesar de los ajustes, sigue siendo inaccesible para un gran número de personas, aún disponiendo de un puesto de trabajo y de financiación.
A esto debemos añadir el sobreendeudamiento de las familias y empresas, que se encuentran en estos momentos en pleno proceso de desapalancamiento. Deben cambiar mucho sus expectativas como para que ese proceso de detenga o revierta.
En este sentido, coincidimos con la información facilidad por la agencia Moody’s, donde afirma que los ajustes han sido muy lentos, especialmente en comparación con Irlanda y Estados Unidos, que también sufrieron los efectos de una burbuja inmobiliaria y posterior pinchazo. Indica también que el gran número de viviendas vacías del mercado condiciona que se sigan produciendo rebajas en los próximos meses.
A esto añadiría la gran cantidad de inmuebles que saldrán en las próximas semanas procedentes, no sólo del Sareb (cuyo objetivo es incrementar las ventas un 15% en 2014, después de haber vendido sólo 7.528 unidades en todo 2013 (recordar que posee unos 60.000 inmuebles)), sino especialmente de la banca: Caixabank 14.400 viviendas, Bankia 24.500, Sabadell 17.269, BBVA 14.390, Santander 14.000, Popular 5.332, etc., etc.
No podemos olvidar que una buena parte de las ventas producidas durante 2013, de la que presumen tanto el Sareb como las entidades financieras, fueron realizadas a fondos de inversión que las pondrán en venta o alquiler de forma inmediata. Las ventas ayudan a incrementar la oferta, mientras que el alquiler ayudan a reducir la demanda, por tanto, cualquiera de las dos opciones ayudan a profundizar aún más en el desfase entre oferta y demanda, que empujarán los precios a la baja.
Si a esto unimos también en anuncio del Ministerio de Economía en relación a que en 2015 no se va a soportar un nuevo escudo antiquiebras, que permite computar las pérdidas generadas por la depreciación de activos durante la crisis económica, significa que hay un fuerte incentivo a que las empresas se deshagan de una buena parte de sus activos inmobiliarios.
Esta avalancha en la oferta de nuevas viviendas en el mercado, sumada a la de los particulares y empresas que deben deshacerse de sus activos inmobiliarios por otros motivos, especialmente para la obtención de liquidez, hará que el desequilibrio existente entre la demanda y la oferta se agrande. Lo que nos lleva a la premisa básica de la microeconomía: los precios se reducen si la oferta es superior a la demanda.
No hay nada que pueda ir en contra de esta ley básica, y por supuesto las declaraciones de diferentes responsables políticos, menos aún.
Atendiendo a este último punto y en relación a los ajustes pendientes, pienso que aún queda un cierto recorrido en términos medios, aunque es cierto que haya podido repuntar el precio en porcentajes muy pequeños en determinadas zonas de algunas ciudades. Una situación absolutamente normal, dado que las personas con la suficiente capacidad adquisitiva, busca viviendas mejor situadas, que las que buscan personas de menor nivel. De ahí que las zonas centro de las grandes ciudades hayan ralentizado su rebaja, o incluso hayan experimentado pequeños repuntes.
No ocurre lo mismo con viviendas ubicadas en situaciones no atractivas, alejadas de los centros de las ciudades, o directamente construidas en eriales sin servicios y a mucha distancia de los centros de trabajo o consumo.
Resumiendo, considero que no hay ni un sólo elemento que nos haga pensar en un cambio de tendencia media en los próximos meses, máxime si atendemos a que se producirá un incremento importante en la oferta, especialmente activos procedentes de la banca.
