Han pasado ocho años desde el estallido de la burbuja inmobiliaria del año 2008: carencia de crédito, caída de ingresos estatales (no tanto de gasto), crecimiento del desempleo y, por su puesto, descenso en el precio de la vivienda, fueron algunas de las muchas secuelas que sacudieron a España. Así las cosas, los políticos parecen creer que ya está todo solucionado y, con buen criterio, se regalan un año de vacaciones para poder decidir el próximo «capitán» que gobierne el país a tenor de su clientela.
A propósito de lo anterior, 10 días antes de las primeras elecciones (10 de diciembre de 2015), el Comité Asesor Técnico (CAT) del Ibex-35 decidía que MERLIN Properties pasaría a ser la cotizada con pleno derecho a ocupar el lugar de la ya desorientada Abengoa; esto es, el selectivo español contaría con su primera SOCIMI (Sociedad Anónima Cotizada de Inversión Inmobiliaria o, lo que es lo mismo, una empresa cuya actividad principal versa en la adquisición, promoción y rehabilitación de inmuebles).
La compañía, que ya aprobó en junta extraordinaria la integración de Metrovacesa (inmobiliaria), cuenta con casi 400 mil metros cuadrados de superficie bruta alquilable en propiedad (segunda en España, por detrás de Unibail Rodamco); ha incremento sus inversiones inmobiliarias un 174% en el último ejercicio; su patrimonio neto un 123% y su cifra de negocios un 279%. Por consiguiente, la evolución que ha tenido en el mercado de renta variable es bastante positiva.
Evolución MERLIN Properties en la Bolsa de Madrid:
Bajo esta óptica, parece que la SOCIMI no tiene problemas para crear valor y seguir creciendo. Empero, hay indicadores que no le acompañan con tanta suerte y son susceptibles de amplia mejoría.
Rentabilidad de la empresa
La rentabilidad que ofrece la empresa es demasiado baja, debido, en gran parte, a los enormes gastos financieros que tiene que hacer frente (solo el año 2015 aumentaron 37 millones de euros); si bien no tiene por qué preocupar en exceso, pues el resultado de actividades ordinarias incrementó en 127 millones de euros en el mismo año. Además, el aumento de deuda, siempre y cuando la rentabilidad económica supere el coste de la misma, no engloba demasiados riesgos (y esta asignatura la aprueba para los dos años estudiados). Por otro lado, a pesar de la pérdida de rentabilidad, el resultado antes de impuestos de la compañía creció un 13%.
Fondo de maniobra
MERLIN Properties trabaja con un capital circulante (fondo de maniobra) negativo, es decir, parte de su activo no corriente (en gran parte inversiones inmobiliarias a largo plazo) se encuentra financiado con pasivo corriente (deudas con entidades de crédito a corto plazo). En este sentido, al tratarse de un negocio financiero más que de circulante, un fondo de maniobra negativo puede considerarse normal; si bien es cierto que ha de medir su equilibrio patrimonial más de cerca.
Resultado por acción
El resultado básico por acción de la sociedad pasó de 0,38 euros en el ejercicio 2014 a 0,15 euros en el ejercicio 2015; y no es sorprendente, pues desde que se incluyó en el Sistema de Interconexión Bursátil o Mercado Continuo el 30 de junio de 2014, ha realizado ampliaciones de capital por valor de 322.970.001 acciones (99% del total).
Precio del suelo
Pero el escollo que más le debe preocupar a MERLIN Propiertes no es tanto si es rentable a día de hoy, sino si lo será en el futuro (ser capaz de mantener un modelo de negocio sostenible en el tiempo que consiga proyectar resultados positivos) y, tratándose de una sociedad que invierte en inmuebles, el precio del suelo es una variable muy influyente en tanto en cuanto la empresa persiga incrementar sus rendimientos. En el siguiente gráfico se observa la evolución del precio de la vivienda en España desde el año 2002 (Tinsa IMIE General y Grandes Mercados) junto a la inflación.
Valor de la vivienda en el mercado español e inflación:
La explicación del gráfico parece intuitiva: el incremento del precio de la vivienda que exhibió España hasta el año 2008 fue muy superior en relación a la inflación, por lo que una vez explotó la burbuja, este se corrigió hasta que logró paridad con el IPC; por tanto, un incremento del precio futuro de la vivienda puede provenir por causas bien distintas: o bien los inversores vuelven a comportamientos irracionales (como ya hicieron entre el año 2002 y el 2008), o bien un incremento de la inflación provocará que los precios suban. En definitiva, a pesar del nuevo apetito por las inversiones inmobiliarias que parecen estar aconteciendo de nuevo en España y del aumento del precio del suelo en el último mes, habrá de ser cautos con la subida del precio en los inmuebles españoles a largo plazo.
