Libertad Financiera: Inmobiliaria, rentabilidad requerida.

9 de abril, 2013 25
Profesional de tecnologias de Trading en Banca de Inversiones. He vivido y trabajado en Londres, New York, Tokyo, Abu Dhabi... He trabajdo... [+ info]
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Dubai Marina


Vamos a calcular el plan de acción y el tipo de propiedades que necesitaríamos comprar para poder retirarnos y vivir de las rentas.

Lo primero será pensar que las propiedades las compramos en un punto intermedio del ciclo, ni muy caras, ni muy baratas.

Dado que necesitaremos que dichas propiedades renten un mínimo para que nos compense, será muy difícil comprar en la parte alta de una burbuja, ya que en esos puntos las rentabilidades suelen ser ridículas.

Todavía recuerdo cuando veía a gente en España comprando pisos para "invertir", cuando la rentabilidad por alquiler era de un 2-3% algo muchísimo mas bajo que lo que podías obtener en un simple depósito en el banco, sin necesidad de gestionar inquilinos, vacantes, destrozos, impagos...

Si tenemos en cuenta impagos, reparaciones, vacantes, gestión etc... Lo normal es que entre el 30% y el 40% del alquiler se destine a dichos gastos.

Por otro lado compraremos propiedades nuevas o semi-nuevas en zonas céntricas que esperamos se revaloricen en el futuro como mínimo para compensar la depreciación debida a la antigüedad.

Si la propiedad sube de valor lo suficiente como para que el alquiler sea un 2.5% de la rentabilidad que obtendríamos si comprásemos a precio de mercado, venderíamos la propiedad y buscaríamos otro país/lugar donde comprar con mejor rentabilidad.

La rentabilidad bruta mínima que yo calculo necesaria es del 8%, que será aproximadamente un 4.8% neto de gastos y a lo que habría que quitarle, digamos un 25% de impuestos, lo cual nos dejaría un 3.6% final.

Por lo tanto necesitaríamos 3 propiedades de 150 mil euros y otra para vivir, que se alquilasen por 1000 euros al mes, para obtener un neto de unos 1500 euros al mes, por lo tanto necesitaríamos como mínimo 500 mil euros para alcanzar la libertad financiera mediante propiedades a no ser que mejorásemos los parámetros que indico, lo cual es muy posible, pero no es sencillo.

A día de hoy parece difícil comprar propiedades en España que renten un 8% por alquiler, aunque es posible en puntos muy específicos del país, sin embargo yo he comprado propiedades (nuevas) en los últimos años que rentan mas del 10% en otros países, y que además tienen unos gastos de mantenimiento muy inferiores al 30% mencionado.

Por lo tanto yo diría que si es posible hacer un buen portfolio de propiedades para vivir de las rentas sin problema, pero lo complicado de ello, es hacerlo en España, en mercados emergentes, oriente medio, Alemania, USA o incluso Irlanda y UK, he visto mejores oportunidades, aunque en muchos casos el punto óptimo de compra ya ha pasado.

Quizá en España lo que compense sea comprarse una propiedad en la costa si es que se vive de las rentas y es para uso propio, ya que se pueden conseguir cosas muy baratas a día de hoy, por otro lado la revalorización de la vivienda en España no creo que sea muy grande en el largo plazo con la pésima demografía que hay, a no ser que llegase gran cantidad de inmigración, cosa que dudo ocurra, ya que la recuperación en España tardara y los inmigrantes empiezan a tener muchas mejores condiciones en sus propios países.

Nota: La inmobiliaria tiene la ventaja sobre depositos y renta fija de que tanto el principal como las rentas tienden a actualizarse con la inflación.

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Este artículo tiene 25 comentarios
Unas duda que siempre me ha surgido es como gestionar bien el alquiler de una propiedad lejos de tu lugar de residencia (no hace falta que sea fuera del mismo país).
En ese caso que es mejor ¿delegar en inmobiliarias?, tengo familia que alquila pisos y se ha ahorrado muchos problemas al poder contactar con los inquilinos y poder hacer unas compobaciones mínimas (el peor caso es que un inquilino le dejo un dos meses a deber y casi todo lo compenso con la fianza).
09/04/2013 08:41
antiguo usuario
No hay una respuesta facil, hay que saber a quien delegar.
09/04/2013 09:22
Una reflexión al margen. Daniel estás planteando que como mínimo hace falta medio millón para poder vivir el mercado inmobiliario.

Y resulta que en bolsa es más o menos lo mismo (tirando por lo bajo en mi opinión). Y ¿cuántas veces escuchamos que con 50,000€ se puede vivir de los mercados?

Yo desde hace tiempo, cuando me preguntan cuanto dinero hace falta para vivir exclusivamente de la bolsa, les doy siempre el ejemplo inmobiliario.

Un saludo
09/04/2013 13:31
antiguo usuario
Hombre.. todo es relativo, en Emiratos un piso te renta 8-9% neto sin problemas, sin inquilinos morosos, sin destrozos y pagado por adelantado, y sin impuestos por lo tanto con un piso aqui de 180 mil euros, puedes vivir en muchos paises sin ningun problema, y quiza con uno de 100 mil euros tambien.

El problema esta en no poner todos los huevos en la misma cesta... Tambien he visto que en Detroit se podia conseguir un 25% por alquiler, pues no lo se.. si es asi quiza con un piso de 50 mil euros puedes vivir, no? A mi ese mercado me parecia que tenia muchisimo riesgo, sobre todo por que no vivia alli y no conocia a nadie que realmente me pudiese asesorar, sin embargo conozco muchos otros mercados ya sea directamente o por gente de confianza como Espana, UK, Irlanda, Alemania, Emiratos, Filipinas y Japon.

Y para mi siendo conservador y diversificando necesitas medio millon de Euros para vivir de la inmobiliaria, pero yo no lo haria ya que seria ir un poco justo, para mi es mas razonable algo asi como 600 mil euros en inmobiliria y 400 mil en renta variable, y todo bien diversificado, de forma que unas veces tengas rentabilidades espectaculares en unos activos y desastres en otros y ello se compense dejandote el margen que necesitas.

Si quieres vivir con 50 mil lo que necesitas es dar el pelotazo año tras año y eso es complicado... el que sea capaz perfecto! Pero yo prefiero tener muchos pequetitos de 50 mil y ponerlos en buenas inversiones y no solo en cosas especulativas.
09/04/2013 13:43
Por otro lado. ¿Qué opinión te merecen los "seguros de alquiler"? ¿Valen la pena? ¿Es demasiado caro? No tengo ni la más remota idea, por eso pregunto, solo se que los he visto anunciados.
09/04/2013 13:32
antiguo usuario
Eso solo depende de tu habilidad como detective a la hora de aceptar un inquilino, si haces un esfuerzo y averiguas bastante del pasado de esa persona como para por lo menos garantizarte de que no es un moroso profesional y de que podra pagar pues no te vale la pena, si no haces ningun esfuerzo y prefieres que la agencia lo haga por ti, pues mejor usar una agencia, no? Tambien depende del tipo de inmueble y del tipo de inquilino objetivo.. Pero eso tambien va a estar reflejado en el precio que te cobre la agencia.
09/04/2013 13:46
Hola Daniel,
No tienes miedo al tema de la liquidez en el tema inmobiliario?
Efectivamente tener en la cesta un porcentaje en inmobiliario es necesario para la diversificacion, pero quiza comprar una propiedad no sea la forma mas eficiente si se tien en cuenta el tema de la liquidez?
Un saludo
09/04/2013 16:09
antiguo usuario
Las propiedades son muy liquidas solo tienes que poner el precio adecuado y las vendes en un dia! Claro que no son como las acciones, las acciones las vendes al instante al precio de mercado, ya que si las pones a otro precio tienes que esperar a que se llegue a dicho precio para poder vender, si es que se llega, al igual que con la inmobiliaria, la diferencia en inmobiliaria es que el precio de mercado no es tan obvio, pero si las pones en su precio se venden y muy rapido.
09/04/2013 17:06
antiguo usuario
De todas formas... Por que deberia de tener miedo a la poca liquidez?

La inversiones de poca liquidez son mas rentables en el largo plazo, hay algun motivo por el cual necesites tener todos tus activos en cosas muy liquidas?

Yo realmente no veo el sentido a pagar una prima de liquidez por una liquidez que se a ciencia cierta no voy a necesitar, si tienes en activos liquidos el dinero que necesitas para vivir 10 o 15 años, porque pagarias un prima de liquidez en el resto por tenerlos en activos liquidos tambien?
10/04/2013 08:47
Perdona, Daniel. La verdad no era muy consciente del grado de liquidez que tienen las propiedades inmobiliarias. Quiza la pregunta no estaba muy bien formulada, y deberia ser algo asi como "que grado de liquidez tiene esta inversion en comparacion con otros medios de inversion en inmobiliaria?. Lo unico es que si uno quiere deshacer una posicion en equities, por ejemplo, puede irse saliendo poco a poco, mientras que en inmobiliario, te sales de golpe o no, no? Aunque es cierto que en equities, al igual que lo que dices, inviertes dinero que no necesitas, o esa es la teoria ;)
Por cierto, ya puestos a ser pregunton, hablas de prima de liquidez. Alguna vez has evaluado de cuanto puede ser esa prima? Es algo equivalente a la gestion activa (acciones) frente a pasiva (fondos de inversion) ? :)
Saludos!
10/04/2013 10:38
antiguo usuario
El hecho de que hace falta un capital considerable para entrar en la inversion y por lo tanto para poder diversificar te hace falta mucho capital, es una desventaja, pero como siempre es una desventaja para todos por igual.

Lo mismo ocurre con el hecho de que para comprar propiedades en diferentes paises tienes que conocer el mercado, visitar etc... Es una desventaja... pero para todos por igual.

Lo bueno es que los inversores locales saben mucho sobre si una propiedad concreta tiene buen precio o esta demandada etc etc.. Con respecto al resto de su mercado local, pero habitualmente pierden la vision global y no se dan cuenta de si su mercado local esta sobrevalorado o infravalorado y por lo tanto suelen caer en las burbujas y no tienen las flexibilidad de poder cambiar de uno a otro mercado.

Por otro lado los grandes jugadores globales no tienden a mirar inversiones inmobiliarias en diferentes paises (A excepcion de alqunos como Donald Trump).

El mercado inmobiliaria es en general un mercado de gente de apie y de inversores locales en su mayoria, y esa es su mayor ventaja, cuando hay cambios macroeconomicos no cae a plomo en pocos dias como hace la renta variable, tienes tiempo de reaccion y si pones un buen precio vendes rapido.

Por otro lado las burbujas inmobiliarias explotan poco a poco, los precios no suelen caer como en renta variable y las tendencias son mucho mas nitidas y claras, la gente suele tardar mucho en darse cuenta.

En conclusion, en inmobiliaria tus competidores son mas lentos, menos informados, el mercado es menos eficiente, y menos transparente, por lo que es mucho mas facil estar en el lado correcto si lo analizas bien, claro ejemplo de ello es que en las epocas del boom se decia que la vivienda nunca cae, cuando cualquiera que hubiese mirado un poco la historia, sabria que eso no era cierto, y que los ciclos inmobiliarios existen y suelen durar unas dos decadas, ademas se cumplen de forma bastante regular, ahora mismo la mentalidad es la opuesta, nadie quiere saber nada de inmobiliaria, cuando los precios han caido de media un 40%, yo no diria que es el momento de comprar ahora en Espana, a no ser que encuentres a algun desesperado que te venda con un descuento adicional del 30% sobre los precios mas bajos que se ven hoy en dia... Y eso si es posible, lo cual es otra ventaja de la inmobiliaria, en renta variable no encuentras vendedores mas desesperados que te hagan un mayor descuento.

En cuanto a la prima de liquidez, te lo demuestro en el proximo post.
10/04/2013 11:10
Otro punto que me gustaría mirar (no tengo tiempo ni capital) es el alquiler de oficinas o locales comerciales, ya que en este caso el alquiler es una opción mas habitual que la compra y el inquilino moroso tiene mas incentivos (para pagar (al menos asi me lo parece, sino paga y le cierran el grifo de financiación el susodicho no tarda en desaparecer).
Al hilo con mi comentario anterior, si por ejemplo se quisiera comprar una propiedad en Alemania, ¿cuales serían los pasos a dar?, ¿buscar contactos y luego propiedades?, ¿Al reves?
09/04/2013 16:10
antiguo usuario
Lo ideal es que tengas a alguien alli que conozca el lugar bien, por ejemplo Minerva de Futuro Millonario.

Lo primero es investigar, leyes, macroeconomia del pais, historicos de precios etc... Para estar convencio de que no estan caras, ojo que a mi en Alemania a dia de hoy no me parecen baratas, tampoco caras, pero para mi gusto la oportunidad ya paso! Otra cosa es que apuestes por la ruptura del Euro o que encuentres una muy buena oportunidad, eso quiza!

Despues pues si, buscar propiedades, tienes que centrarte en alguna zona en concreto y pasar muchas muchas horas leyendo para saber que es lo que mas gusta, colegios, trabajo etc etc... Te tienes que convertir casi en un local y para eso ayuda mucho conocer a locales aunque sea por internet.

Y la visita de rigor, no te la quita nadie, seguramente mas de una, lo ideal es pasar unos dias en la zona, cafeterias, lugares de los alrededores, hablar con el vecindario, hablar con agentes etc...

El 50% es buscar el pais y el momento adecuado, y el otro 50% es buscar la propiedad correcta.
09/04/2013 17:10
Precisamente la nota al final del escrito resulta escladecedora, porque aùn con una inflaciòn contenida en un rango del 2-3% esfumaria la hipòtesis 3,6% de retorno final.
Lo que pasa es que el retorno por alquiler, con ciclo econòmico a la baja, no siempre se actualiza a la inflaciòn por parte del propietario. A veces hay que "conformarse" con tal de no perjudicar màs al inquilino.
11/04/2013 13:22
antiguo usuario
Si, pero la clave esta en que compras cuando la rentabilidad sea de al menos un 8% por lo tanto compras en la parte baja del ciclo habitualmente, quiza durante un tiempo no puedas actualizar la renta, pero en el largo plazo cuando vuelvan a subir los precios la podras actualizar por algo mas y compensaras.

Esta claro que hay temporadas buenas y malas, pero el ciclo inmobiliario es mucho mas obvio, cuando la rentabilidad por alquiler es baja se vende y se pasa ese dinero a otra inversion mas rentable, mismamente depositos y cuando es alta se vuelve a comprar.

Una rentabilidad bruta del 2-3% como habia antes en España o como hay ahora en la india es algo ridiculo, para tener una inversion de ese estilo, mejor tener el dinero en un deposito, o en cualquier otra cosa y no te tienes que complicar con inquilinos etc etc...
11/04/2013 13:33
antiguo usuario
Los REITS son un hibrido entre invertir en bolsa y en inmobiliaria, tienen caracteristicas de ambos y ventajas y desventajas de ambos, para mi gusto son mas parecidos a invertir en renta variable, pero son utiles como indicador de como va el sector.
12/04/2013 13:14
Siempre he pensado que para valorar invertir o no en inmobiliario debería estudiarse muy bien el sector, como si se tratase de una acción: PER, ROE,..
Actualmente en España creo que hay mucha 'castaña' en el mercado inmobiliario, y que lo que ha bajado mucho es porque prácticamente es inalquilable.
¿No sería mejor invertir en REITs infravaloradas? Hay algunas empresas interesantes en Francia, Alemania, Inglaterra cuyas rentabilidades son bastantes aceptables.
Con cantidades inferiores a la compra de un buen inmueble, podemos adquirir partes de inmuebles en zonas prime de grandes ciudades.
E incluso alguna patrimonialista Española, aprovechando que están hundidas en Bolsa (por ejemplo Colonial, que si se salva de la quema podría ser interesante) podría ser interesante para los que queremos diversificar e invertir en este sector de Patrimonialista.
Muy buen artículo.
14/04/2013 22:15
antiguo usuario
Si, los REITS pueden ser interesantes, pero los REITS se comportan como una mezcla de renta variable y de inmobiliaria, para mi gusto Alemania es un poco tarde, pero podria ser... Francia tiene una burbuja, ni tocar, UK depende de la zona, Londres tampoco me gusta.

Y España... pues tiene un serio problema con la demografia, ademas de que yo no apostaria a que las masas se revelen y terminen votando a cualquiera que quiera salir del euro.

Si España saliese del Euro, ese seria un buen momento para comprar y yo compraria en la costa, vistas al mar y a no mas de 500 metros de la playa, porque la demografia dice que la costa Española sera el Miami de Europa.
15/04/2013 06:46
Un consejo para los que quieren tener libertad financiera y deseen invertir en propiedades: Se puede obtener rentabilidad del 20% anual si invierten en desarrolladores de negocios inmobiliarios, es mi actividad principal. Consiste en comprar propiedades para hacer negocios con ellas. Comprar a 80 algo que vale 100, muchos dueños desconocen el real valor, o comprar a 100 una propiedad que cambiando su uso valdrá 200 ó 300, muchos propietarios saben de esa posibilidad pero ya están muy viejos y cansados, que no desean ocuparse de esa gestión. La propiedad se puede comprar a nombre del inversor, de tal forma que mantiene el dominio de sus ahorros y solamente delega la gestión de compra y venta. Los honorarios por esta gestión son del 20% de las ganancias. No hay gastos fijos. Solo asesoramos comprar si estamos seguros de obtener buenas ganancias. La decisión de compra o venta es del inversor. Mi mail es flamig@gmail.com. Saludos. Cr. Eduardo Flämig
16/04/2013 21:22
Eduardo, más que dejarlo caer en un comentario y dejar su email, le invitamos a que complete su perfil (así los lectores sabrán donde encontrarle) y que escriba algún artículo sobre el tema.

Saludos
16/04/2013 22:41
Estimado Daniel Sobrado,

Le agradecería enormemente si pudiera asesorarme aunque sea levemente sobre el panorama del mercado inmobiliario de Italia, o al menos señalarme sitios en los que pueda informarme del mismo (series estadísticas y demás) No he encontrado mucho por la red y necesito evaluar si es un momento propicio para invertir allí, cuál sería la rentabilidad de un alquiler promedio y las trabas impositivas y legales. Un océano me separa de su continente, por lo que dependiendo del resultado alcanzado en el análisis de inversión preliminar, planearé cruzarlo o no.

Muchas gracias por su tiempo.
04/05/2013 06:03
antiguo usuario
Hola Santiago,

Lo siento pero no se nada de Italia, no he mirado ese mercado en ningun momento, a mi tambien me separan miles de kilometros, de Europa solo he mirado Espana, UK, Irlanda y Alemania.

Si ves algo interesante te agradeceria nos lo comuniques!
04/05/2013 20:13
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