La vivienda habitual. ¿Activo o pasivo?

No hace tanto tiempo la vivienda era “el principal activo de la familia.” Banca y gobierno coincidían, suponemos que por mero azar, en tan radical afirmación. Los tiempos parecen haber cambiado y hoy nada hay peor que adquirir un inmueble. El público que se lanzó a la compra de pisos y casas como si no hubiera mañana reniega ahora de sí mismo y maldice en silencio su decisión que antes consideraba tan acertada. Las pasiones se tornan extremas y lo que ayer era blanco hoy es negro.

Pero lo cierto es que la vida no es así. Las personas, dominadas por sus emociones extremas en épocas de exuberancia y depresión, sí lo son. Tomemos pues este polémico asunto con un poco de distanciamiento y analicemos si realmente la vivienda habitual es un activo o una pesada carga. Nuestra postura al respecto se resume con una sola palabra: depende. El lector no tardará en adivinar de qué depende: del precio que se haya abonado por ella, por supuesto.

La vivienda habitual genera gasto pero no por ello es un pasivo

La propiedad de un inmueble genera gastos de mantenimiento y conservación así como gastos legales. Podría entonces concluirse que la vivienda habitual es un pasivo porque detrae efectivo de nuestro patrimonio y no genera ningún ingreso. Sin embargo, es un hecho evidente de la vida el que las personas necesitan un lugar donde vivir. Así pues, o bien se paga un alquiler o bien se adquiere una propiedad, al contado o a crédito, para tal fin. Que se opte por una fórmula u otra depende en gran medida de las expectativas de permanencia del comprador en determinado lugar y, en particular, de sus circunstancias personales.

Ocurre, no obstante, que a veces las condiciones de un determinado mercado inmobiliario unidas a las condiciones de concesión de crédito hipotecario hacen parecer mejor la compra que el alquiler y viceversa. Como los tipos de interés se hallan sometidos a fluctuaciones periódicas y cíclicas causadas por la nada invisible mano de los bancos centrales y gobiernos adictos al dinero ajeno tenemos que tener en cuenta que estas situaciones de ineficiencia o desequilibrio alquiler/propiedad se repetirán en el tiempo.

Otros factores como el marco normativo del alquiler o la demografía o la mentalidad de la gente o, incluso, el nivel de movilidad geográfica laboral vienen a complicar aún más la situación. El carácter extremadamente local del mercado inmobiliario hace además difícil aplicar las mismas reglas y principios en todos los lugares.

Todo son problemas y parece difícil tomar una decisión. Adquirimos una propiedad que nos proporciona un techo donde cobijarnos y tener una vida. La república independiente de mi casa, como rezaba el spot de Ikea (con permiso, eso sí, de políticos locales y sus correspondientes excesos regulatorios). Y, de repente, surge la zozobra y la agonía provocada por la nada agradable sensación de haber adquirido algo que se deprecia constantemente y que nos vacía el bolsillo. Habría que otorgarle quizá a la vivienda habitual otra oportunidad de redención porque no pertenece a su naturaleza ser calificada de vulgar pasivo sino a sus circunstancias. A sus circunstancias, claro está, de adquisición.

Piense en su vivienda habitual como una inversión

Cuando realizamos una inversión, independientemente del tipo de activo, esperamos a cambio un retorno apropiado. El retorno apropiado mínimo que cabe exigir a cualquier inversión debe rondar el 6% anual, que es la media histórica de rentabilidad ofrecida por el bono americano a 10 años. O lo que es lo mismo, la rentabilidad libre de riesgo a largo plazo. Esto último siempre y cuando confiemos en la honorabilidad del gobierno en cuanto a que va a respetar su promesa de restituirnos el capital que le hemos prestado al cabo de 10 años y después de habernos abonado los correspondientes intereses. Por supuesto, este 6% es una referencia teórica aunque, eso sí, con gran sentido práctico.

Por tanto, si adquiere un inmueble por 100.000€ usted debería obtener en concepto de alquiler neto (deducidos gastos legales y otros gastos de la propiedad) unos 6.000€. Redondeando hacia arriba eso significa un PER, relación precio del activo/beneficio del activo, que no sobrepase la cifra de 17. Estamos hablando aquí del PER de la vivienda.

Esto se resume de la siguiente manera, con una obviedad extrañamente ignorada: pague un precio razonable por su vivienda. Un PER 17 lo es. Una tasa de retorno interna de un 6% resiste el embate de la inflación y genera un beneficio mínimo. Aunque usted va a vivir en el inmueble y, por tanto, no lo va a explotar económicamente, eso no es óbice para que pague un precio excesivo. ¿Y qué es un precio razonable? Un precio razonable es aquel que tiene sentido económico. No tiene lógica económica alguna obtener en concepto de alquiler una rentabilidad de un 2%. Hasta un depósito bancario puede mejorar eso. La tasa anual de inflación en los países de la OCDE se mueve entre el 2%-3%. La vivienda, como activo real, resiste bastante bien los ataques del impuesto invisible más célebre de la historia. Pero hay que moverse entre un 5%-7% como mínimo para que la inversión genere un retorno real.

Puntualizaciones

No pagar como máximo más de un PER 20 es una regla general. Sirve de guía. Pero recuerde la atomización y localismo extremo del mercado inmobiliario. Fíjese pues en el PER histórico medio de la vivienda del país en el cual vive. En España, por ejemplo, ha sido 20, lo que supone una tasa interna de retorno del 5% lo que significa que un PER por debajo de esa media empieza a tener visos de ser una buena compra.

Lo mismo que sucede con el mercado de compra-venta de inmuebles se aplica al alquiler. El localismo es extremo. Y además hay que tener muy en cuenta la regulación legal de la institución. Acuérdese para el caso español la adicción casi compulsiva de nuestra clase política por los cambios regulatorios. Allí donde quiera comprar entérese de cómo se paga el metro cuadrado de alquiler.

Usted no es un experto del mercado inmobiliario, uno de los más complicados a nuestro juicio. “La vivienda siempre sube de precio” es una falacia económica, como tantos ciudadanos han tenido la amarga experiencia de comprobar. No confunda revalorización constante con resistencia a la inflación. Por tanto use el margen de seguridad. El precio de la propiedad inmueble y de los alquileres puede experimentar tanta volatilidad como cualquier otro tipo de activo. Protéjase moderando el precio de adquisición. Es la forma más sencilla y práctica de lograrlo. Juegue a no perder y empezará a ganar. Piense que no existe ningún activo que produzca beneficios infinitos motivo por el cual el precio que deberíamos estar dispuestos a pagar por él tiene que ser finito.

Conclusión. ¿Activo o pasivo?

La vivienda habitual no es un activo o un pasivo por su naturaleza. Lo es por su precio. Se trata del objeto más útil de nuestras vidas y conlleva, para la mayor parte de los mortales, un importante desembolso de efectivo. Su adquisición y, sobre todo, las condiciones de la misma pueden marcar de forma radical el futuro de nuestra existencia financiera. Merece pues una inversión en tiempo y prudencia así como la voluntad de no incurrir en un gasto excesivo por el mero hecho de que los demás lo hagan movidos por promesas de constante revalorización. No hay burbuja, por mucho que se prolongue en el tiempo, que no termine por estallar.

Busque, pues, una tasa de rentabilidad interna para su vivienda que se mueva como mínimo entre el 5% y el 7% anual. Si no la encuentra qué mejor señal para decidirse por el alquiler y esperar. Independientemente de que los tejemanejes gubernamentales de los tipos de interés para facilitar el acceso al crédito indiquen que coyunturalmente es mejor comprar que alquilar. Una hipoteca se abonará durante muchos años y esas condiciones aparentemente favorables a nivel crediticio y de tipos de interés variarán porque dependen de la voluntad de los políticos y burócratas. Éstos no persiguen los mismos fines que usted ni comparten los mismos incentivos.

Su vivienda habitual es su hogar. Su valor será infinito para usted y su familia. Que no lo sea el precio.