La vivienda en España sigue sin estar barata, y quizá nunca lo esté

14 de abril, 2015 31
OPTIONS CENTER: https://bit.ly/2VMhlz9 También conocido como Niko Garnier, soy actuario de formación, y he trabajado en BBVA (gestora de... [+ info]
OPTIONS CENTER: https://bit.ly/2VMhlz9 También... [+ info]
2º en inB
2º en inB

¿Ha tocado fondo la vivienda en España? La sensación que domina es que si, y las noticias en los medios así lo sugieren, coincidiendo con el año en que la recuperación salta al dominio público. Sin embargo, no tengo en absoluto la sensación de que los precios hayan vuelto a estar baratos, como lo estuvieron a principios y durante los años 90. Y los datos sencillos que vamos a ver a continuación así lo confirman.

En esta noticia de la web idealista.com nos ofrecen dos gráficos clave. Lo cara o barata que está la vivienda depende exclusivamente del nivel de ingresos del ciudadano medio. Y por eso hay dos formas de medirlo: comparar el precio con el sueldo bruto anual medio, o comparar el esfuerzo mensual que hace el ciudadano medio para pagar su vivienda.

blogger-image--2071285837.jpg

La primera prueba de lo peligrosas que son las estadísticas la tenemos aquí: según la sociedad de tasación, un piso cuesta en España 7,8 años de salario bruto total, pero según el Banco de España (ese mismo que no hizo NADA por evitar y alertar sobre la burbuja), hacen falta sólo 6,3 años. ¿Cómo puede haber tanta diferencia entre uno y otro? Seamos serios señores...que no estamos midiendo el número de personas que han asistido a una manifestación...

En cualquier caso, estamos lejos del estándar internacional según el cual la vivienda debería costar no más de 4 años de salario, como así ha sido en España antes del año 2000, año en que la burbuja despegó

Según el gráfico anterior, estamos a niveles de 2003, año en que ya se empezaba a hablar de burbuja y los precios se consideraban ya caros. Por lo tanto, al margen de lo que ocurra ahora, una cosa debe quedarnos clara: los precios de la vivienda en España NO ESTÁN BARATOS.

En el siguiente gráfico vemos lo mismo pero de otra forma: ahora en porcentaje de esfuerzo anual para pagar la vivienda. El final de las deducciones por vivienda habitual desde 2013 ha provocado un rebote en el esfuerzo de las familias que no arregla las cosas. Lo normal es que esté por debajo del 30%, que es el estándar internacional, y el nivel en que los bancos se fijan para conceder una hipoteca (con excepción de los años de la loca burbuja).

Por eso apenas se firman nuevas hipotecas. No es que los bancos no quieran prestar, es que las familias no ganan lo suficiente para financiar los precios de los pisos (ó estos siguen estando caros), sobre todo si tienen algún prestamo personal adicional. Mientras este ratio no baje claramente por debajo del 30%, no se puede decir que la vivienda esté barata.

blogger-image--1375822905.jpg

La pregunta del millón es: ¿pueden bajar más los precios de los pisos en los próximos 10 años?
Parte de la respuesta la tenemos en el siguiente gráfico por comunidades autónomas, sacado de esta noticia de idealista.com.

blogger-image-840261266.jpg

¿Porqué Baleares es la CCAA más cara en relación al salario? Fácil: por el turismo masivo de países con sueldos mucho mayores (Alemania sobre todo). Dicho de otra manera, los jubilados alemanes son los que distorsionan el mercado inmobiliario balear. Y por extensión, toda España tiene el mercado inmobiliario distorsionado por ser un gran destino turístico, y posible destino residencial para los cada vez más numerosos jubilados europeos.

Esta es la razón por la que hay tanta resistencia a que bajen los pisos (además de las propias rigideces del sector y manipulaciones de los lobbys implicados). Y es la razón por la que quizá no bajen más, o lo hagan a un ritmo muy lento.
La burbuja inmobiliaria española pinchó cuando se produjo la crisis subprime en EEUU y Europa. En la medida en que la crisis europea se deja atrás, el sector inmobiliario español deja de caer, sobre todo teniendo la estructura demográfica europea, con los millones de nuevos jubilados que van llegando y se plantean venirse a España. Si la crisis arrecia, los pisos volverán a caer.

Mientas tanto, las estadísticas internacionales sirven de poco, y los españoles que quieran acceder a Vivienda tendrán que asumir el coste de ser un gran destino turístico internacional. Por un lado es bueno globalmente para la economía, pero por otro lado es malo para tener un mercado inmobiliario sano y equilibrado. Después de varios años de violento sobreprecio, parece que será difícil volver a ver un precio "barato de verdad", es decir, un precio por debajo de su Valor.

Usuarios a los que les gusta este artículo:

Este artículo tiene 31 comentarios
llevas mucha razón en lo que dices, se trata de que muchas ciudades y ccaa se "balearicen" Lo inmobiliaria lo están encauzando al turismo claramente aprovechando la coyuntura, luego esta el tema de las " Socimi" aun asi supongo que dependerá de las zonas, hay barrios de ciudades del interior o ciudades menos turísticas yo creo que hay bastante residencial no susceptible de acomodarlo, eso si es cierto que empiezan a espezcular ciertos fondos como posibles adquirentes habría que ver, lo que esta claro que el acceso al ciudadano normal está vetado, particularmente no me creo este ruido mediático mas alla del aprovechamiento bursátil y por supuesto si todo eso es verdad las inmobiliarias cotizadas deberían volar en bolsa , ya se irá viendo.
15/04/2015 15:16
Es verdad que hay dos ritmos: el del ciudadano de a pie, el de los sueldos mileuristas, que siguen viendo precios caros ó carísimos si además de ser mileurista vives en madrid, barcelona ó país vasco, y luego las instituciones (nacionales ó extranjeros), que juegan a otra liga.

De todas formas, no descarto que se equivoquen y pierdan dinero, igual que ocurrió antes con la burbuja...

Saludos !
15/04/2015 16:16
antiguo usuario
Hola Niko, aquí tasador internacional, y precisamente nacido en Mallorca, viví 30 años allí y trabajé 6 años en una sociedad de tasaciones en Palma. Con todos mis respetos pero, echarle la culpa a los alemanes...el que vende es el español sin que le pongan una pistola en la cabeza y el que compraba endeudandose hasta las cejas (osea que hacía subir también el precio), también era el español y no el aleman...no pasa nada por alquilar aunque yo me quede sin trabajo.
15/04/2015 15:48
jajjaaj! hombre, no te vas a quedar sin trabajo aunque se alquile más, no? jeje
A ver, no le echo la culpa al alemán, sólo explico el impacto que tienen.

Si España fuera una economía cerrada sin un clima que atraiga a los turistas (de vacaciones, ó definitivos como los jubilados), los precios de la vivienda caerían al menos un 30% desde los niveles actuales, hasta alcanzar esos ratios de referencia: 4 años de sueldo bruto.

Hay que separar lo que ocurrió en la burbuja: cada cual tiene su responsabilidad, porque como dices, a nadie le pusieron una pistola en la cabeza para que compre.

Hoy día eso ya no existe. Pero los precios siguen teniendo como referencia el sueldo (ó pensión) de un alemán, sobre todo en Mallorca. Hablo de efectos globales, no de barrios ó excepciones. Todo está conectado, y se propaga poco a poco, igual que el calor en un microondas: golpe la parte exterior, y por contacto y contagio, va calentando hacia adentro...

Un saludo y gracias por tu comentario !
15/04/2015 16:15
Me gusta que empieces siempre por cuestionarte los datos, me parece un gran ejercicio crítico antes de sacar conclusiones.

En Barcelona, que es lo que conozco, está muy claro que los pisos en las zonas en las que prefieren residir los extranjeros no solamente se han mantenido los precios, sino que han augmentado. Por el contrario, otros barrios ven como quedan atrás en precio y sigue cayendo a medida que los bancos liberan vivienda. Otro tanto sucede en el extrarradio. Si soltaran lastre de golpe, hunden el mercado.
15/04/2015 16:21
Mi opinión personal y siendo un profano en el tema, aunque en realidad todos lo somos, es que la influencia de los residentes extranjeros en el precio de los pisos es residual, son cuatro gatos, y cuando te alejas 30 kilómetros de la costa, no ves un extranjero que compre un piso, cuando Avila o Ciudad Real esté lleno de alemanes o chinos que buscan segunda residencia, ya será otra cosa,...
15/04/2015 16:47
El que vive en Avila y veranea en la playa, se ve influido por los precios que allí existen. El alemán que viene a jubilarse a España, no influye directamente en Ávila, pero por medio de "vasos comunicantes", su impacto acaba llegando (aunque muy diluído sin duda).

De todas formas, como dices, el impacto en ávila o ciudad real es insignificante. Hay otros factores que impiden que el precio caiga más, que es lo que debería de ocurrir después de un exceso al alza.

Tras el crack del 29 en EEUU, durante décadas nadie quiso saber nada de las acciones, y estuvieron sistemáticamente infravaloradas. De ahí que Benjamin Graham tuviera éxito con su método: aparecían empresas muy infravaloradas como setas, porque nadie quería bolsa.

¿Por qué en España se sigue pensando en comprar vivienda para "invertir" en un valor seguro? Vale, ya no es como antes. Pero estamos lejos de salir corriendo, nadie tiene "miedo" de que esa inversión sea una ruina. Hay algo raro...

Saludos !
15/04/2015 20:44
Oficinas y centros comerciales son otro mundo, igual que los pisos en el centro de grandes ciudades. Eso va por otra vía, porque depende de la actividad económica general, y siempre habrá demanda (salvo escenario "mad max").
Yo me refiero al sector inmobiliario residencial Que también se ve influído por el rebote económico general.

Opino que este año 2015 en que se sale oficialemtne de la crisis, es es el momento perfecto para vender, sobre todo los que llevan años esperando "el buen momento"...

Saludos!
15/04/2015 20:47
No, no lo soy. No me resulta nada atractivo, y así seguiré salvo que caigan los precios y podamos decir que el sector está barato según los ratios comentados en este post.

En bolsa se producen ciclos de sobrevaloración e infravaloración, pero con los pisos parece que después de una dilatada fase de sobrevaloración, no se produce ninguna fase de infravaloración. ¿Por qué? Por lo aquí expuesto en parte.

Es un sector muy rígido y manipulado, poco eficiente....
19/04/2015 01:48
Buen artículo. Yo he estado siguiendo la evolución de la vivienda durante un tiempo y pienso que todavía le queda bajada. Las variables socioeconómicas son claras, menos sueldos y más precarios, menos población y menos familias, cantidad ingente de viviendas sin vender y población mayor que al fallecer dejan sus casas para la venta.
El hecho de que gracias al esfuerzo conjunto de los bancos y el Estado, los precios no corrijan lo adecuado, lo único que hará es ralentizarlo en el tiempo, pero no impedir que bajen.
En fin, la tendencia se mantendrá a la baja bastante tiempo y todo dependerá de si de verdad quieren afrontar la realidad y que se adecuen en menos tiempo, o estemos como en Japón, disminuyendo durante veinte años de agonía.
Un saludo.
15/04/2015 20:31
Esa ha sido la estrategia: suavizar las caídas y alargarlo en el tiempo, para poder asumir el impacto.

El tema sueldos es claro: si los sueldos caen un 10%, entonces la vivienda debe caer también un 10%. Si el precio medio de un piso son 6 años de salario bruto y este cae un 10%, entonces ó bajan los pisos un 10% y seguimos estando en 6 años de sueldo para comprar un piso, ó sube el precio relativo de los pisos hasta 6,6 años.

Con sueldos a la baja y precios estables (ó rebotando muy ligeramente), está claro que la vivienda se encarece en términos reales.

Saludos !
15/04/2015 20:51
Hola Nico.
Con el diferencial acercandose al 1 y el euribor tan bajo, los que vivimos alquilados calculamos una couta hipotecaria mensual cercana ya a lo que pagamos de alquier. No crees que esto esta animando a la gente de nuevo a la compra de pisos independientemente del precio? La gente "de a pie" que conservamos por suerte nuestros trabajos no solemos mirar graficos de esfuerzo en años sino la cuota mensual.
Gracias por tus fantasticos analisis y disculpad mi humilde y primeriza opinion en este foro.
15/04/2015 23:28
Hola Fernando,
el euribor cercano al 0 es un factor que ha evitado que caigan más los precios. El problema es cuando vuelva a subir (si es que sube en los próx 5 años por ejemplo). sin duda, los tipos al 0 están desvirtuando el mercado.
Alguno se animará a comprar en vez de vivir de alquiler, si es que le "conceden" la hipoteca, puesto que ahora los bancos son inflexibles: si supone un gasto superior al 30% de tu ingreso mensual, no te la dan (entre otras cosas).

Ten en cuenta que viviendo de alquiler te ahorras por ejemplo:
IBI
Impuesto de basuras
Gastos de mantenimiento
Comunidad (normalmente la paga el propietario)

Vamos que incluso ahora, sigue sin estar muy claro. La clave es esta: ¿si quisieras comprar tu piso, tendrías que pagar más de 200 alquileres ? Si es superior, el piso es caro y mejor vivir de alquiler, si es inferior, te sale rentable. Para estar seguro de que es buen precio, dale un margen hasta 180, incluso 150, ó 120 si no estás en una gran ciudad...
O sea, si pagas 1000€/mes de alquiler, te puedes plantear comprar ese piso si cuesta menos de 180.000€...

Ten en cuenta que al comprar vas a pagar además un 10% aprox de gastos, que se llevan el Estado, el Notario, el Banco....

Saludos y gracias por comentar !
16/04/2015 14:49
En mi caso deberia pagar 333 alquileres para llegar al precio de la vivienda que habito!! Locura! Aun asi tengo vecinos que compran dejandose llevar por un tema emocional (mi barrio, mi familia, cerca del mar, del cole del niño...etc).
Incluso calculando al 1,2 % fijo durante 25 años podria vivir 5 años alquilado con los intereses que voy a pagar al banco (otra de las cuentas que deberian enseñarse en el colegio). En cuanto a los bancos habria que distinguir entre hipotecas para "sus pisos" y para comprar "los de otros" ya q las condiciones no coinciden y sospecho con conocimiento de causa que se aligera bastante lo del 30% de los ingresos si el piso es de banco, o se recurre al truco de la sobretasacion.
16/04/2015 15:20
Estoy de acuerdo en que la vivienda sigue cara en España, pero en cuanto a los turistas no estoy de acuerdo:
1. Si tuvieras razón, por qué no están Andalucía, Com. Valenciana o Murcia junto a Baleares. Creo que se debe a otros motivos más de obcecación de los españoles por tener vivienda propia.
2. En España apenas hay un 10% de compradores extranjeros de vivienda , y hay aprox. otro 10% de extranjeros viviendo, y trabajando , por lo que eso de los turistas, jubilados,... es una ilusión y minoría, que debería mejorar, pero no mejora tanto por:

-la presión fiscal alta: a algunos jubilados les quieren obligar a pagar IRPF de su pensión, si pasan a residir en España, cuando en su país las rentas de jubilación están exentas de impuestos, porque los han pagado toda la vida.
-aumento de IVA en la vivienda nueva y usada, y persecución para evitar movimientos de dinero negro/sin IVA., porque lo que quiere el Estado es recaudar y sacar tajada de todo.
-pésima y lamentable gestión a la hora de atraer a turismo de fuera de la UE, por ejemplo, rusos, se prometió permisos de residencia, luego no se dan, se ponen trabas, se sigue pidiendo visados a quién tiene vivienda propia, y las trabas en el reino de taifas del consulado español en Moscú siguen ahí. Además de colaborar en el bloqueo a Rusia,...
-pésima gestión en la Sanidad Pública para europeos, no hay un programa para atender a los ex-residentes en otros países para operaciones,... y los mayores tienen "miedo" de cambiar de país y no ser atendidos. No se eliminan las trabas, ni problemas de comunicación, y salvo excepciones a personas de renta muy alta, no funciona la UE, los políticos no mueven ficha, no saben de que va esto.
-los extranjeros sólo viven en algunos reductos pequeños (Benidorm, Salou,...) dónde si que hay servicios para ellos (pagando claro), pero el resto es residual.
-nos queda mucho por mejorar, y eso no repercutiría en una subida de precios
-porque como en otros países como Alemania la vivienda es más barata que aquí, es otro de los motivos por los que no vienen a vivir, porque es demasiado caro.
-va a seguir bajando la inmobiliaria poco a poco, porque sigue habiendo sobre-stock de viviendas vacías, y aumentarán poco a poco los extranjeros que vengan a vivir
-esto es lo que más nos puede ayudar a salir de la crisis, e incluso podría remontar la construcción, pero sin tanta especulación, siempre con un valor del suelo barato. Porque una inyección de capital exterior en viviendas es lo mejor que le puede pasar a una economía para crecer de forma notoria y además sostenible, porque si se venden viviendas para vivir, después vienen los gastos de la propia vida, sanidad, alimentación, ocio,...
Pero la primera línea de playa de arena fina y bandera azul nunca estará barata, como no estará barato el centro comercial de las ciudades.
16/04/2015 10:47
Interesante.
Los alemanes no compran en andalucía ni murcia, y además hay que considerar el nivel general de vida que ya existe en cada lugar. Los jubilados y turistas no lo explican todo. Son un factor adicional.

"en su país las rentas de jubilación están exentas de impuestos" : interesante detalle que ignoraba !

Es cierto que en Alemania la vivienda es mucho más barata que en España ! (aunque allí está subiendo desde hace un par de años y aquí bajando...).

Saludos !
16/04/2015 14:54
Se olvida usted de comentar la incidencia en el precio de la vivienda de la rentabilidad que se obtiene al comprarla como inversión para destinarla al alquiler.
Saludos
16/04/2015 11:30
Estimado Nico,

te sigo habitualmente en inbestia y hoy se cumple esa saludable máxima que dice que no se puede estar de acuerdo siempre en todo.

Lo del mercado inmobiliario en España es de lo más instransparente y manipulable que conozco. Empezaré diciendo que no me creo en absoluto a los mass media, sobre todo si tiene uno en cuenta quien los publicita, los intereses que tienen en despertar por fin el suelo del mercado inmobiliario español y las elecciones próximas.

Lo de los pensionistas alemanes y centroeuropeos viniendo aquí a jubilarse es una información parcial y tendenciosa (no lo digo por ti, sino de nuevo por los mass media). Claro que vienen y seguirán viniendo..... pero no a comprarse una casa en la costa, sino a alquilarla y punto. O se vienen con su autocaravana (mercado que crece a 2 dígitos desde 2008) para el invierno. Los tiempos cuando los alemanes y resto de centro europeos venían a jubilarse aquí comprando vivienda, sobre todo la generación baby boomers ya se ha terminado. Los que tenían que comprar ya compraron (hasta 2006 aprox). Ahora le toca a otra generación que ni por asomo tiene la intención (y lo peor de todo, ni los recursos) de comprarse un pisito en la costa. El caso de Mallorca es una historia de amor entre Alemania y esa isla, que no le auguro una larga vida, pero la tenga o no, no es en absoluto representativo ni del pensionista típico alemán, ni del resto de nuestro país.
Soy español, mi mujer alemana, vivo actualmente en Alemania y he vivido 10 años en la costa del Sol. Quien se quiera engañar, allá el, pero en mi opinión el mercado inmobiliario está muerto, independientemente de los rebotes que tengan las cias cotizadas y el posible repunte de los mirlos blancos que aún quedan en el mercado, comprando pisos a toca teja, "porque el banco no les da nada".

A no ser que alguien espere un éxodo masivo de chinos a Chiclana, debido a una invasión extraterrestre o un episodio nuclear de grandes dimensiones (dios no quiera ésto último), recomiendo a todo inquilino, que siga así, que será dueño de si mismo y sus decisiones futuras....... y no destruirá su patrimonio en absoluto, sino todo lo contrario.

Un saludo

P.D.: pensión media de un alemán: 1.000 Euros/mes........ nos forramos, Pepe!!!
16/04/2015 13:30
Interesante aportación, gracias !

Quizá he sobreestimado el impacto de los jubilados europeos, en concreto los alemanes. Pero suma no sólo jubilados sino también trabajadores franceses, británicos y alemanes, y el impacto existe. Tanto si compran como si vienen de alquiler, de turismo pasajero ó más duradero: España sin el turismo exterior, bajaría su nivel de vida un escalón, y eso incluye la inmobiliaria.

Estoy de acuerdo en que el sector inmobiliario en España sigue siendo opaco y manipulado por los lobbys correspondientes. Si fuera un mercado libre, donde oferta y demanda se enfrentan de verdad (en vez de mantener miles de pisos cerrados por no venderlos más baratos), caería un 30% desde los niveles actuales, mínimo.

Un saludo y gracias !
16/04/2015 15:00
Hola, muy buen articulo, y lo mismo digo de los comentarios. Sobre esto ultimo de los pisos vacios queria comentar algo.
Un piso vacio tiene que pagar IBI, IRPF, comunidad, agua, electricidad y seguro que todos los años sale algun imponderable. Esto al cabo del año es un dinero nada despreciable. No es una mercancia barata para tener cerrado. A medida que cambiemos de mentalidad nos daremos cuenta de ello.
17/04/2015 09:12
Muy buen recordatorio. Eso me recuerda que hay bancos que no pagan la comunidad, y en algunos edificios con pocos pisos ocupados, los habitantes no pueden utilizar el ascensor porque no lo pueden mantener. Un escándalo. Nunca se pierde la esperanza de que las cosas cambien y se aplique la justifica y el sentido común...aunque es mejor no construir nuestro futuro en base a ello.
Saludos!
17/04/2015 11:45
completamente de acuerdo Emilio.

Añadiría además el coste de oportunidad. Tener una cantidad de dinero importante inmóvil durante mucho tiempo, generando los gastos que tu mencionas, prescindiendo de poder invertirlo de otra manera, o gastártleo en un momento de necesidad o capricho...... y én un valor que completamente ilíquido, que genera bastantes impuestos tanto a la compra como en la venta (incremento sobre el valor de los terrenos y beneficios, además de gestoría, notaría, etc.... que siempre han sido negociables y hoy más que nunca).......
Todos los buenos negocios dependen del precio, pero el del inmobiliario mucho más. O se compra un chollo casi regalado, o al final el negocio es para echarse a llorar, como están el 90% e los propietarios. Y por eso se defiende este mercado con tanto ahinco, porque nos queremos autoconvencer.

Saludos y buen fin de semana
17/04/2015 12:22
antiguo usuario
Me cuesta comprender que los precios en Vitoria por ejemplo esten altos debido a los turistas Alemanes en la costa, cuando en Vitoria un chalet en un pueblo te cuesta el doble que en Alicante un chalet similar a 800 metros de la playa.

Yo creo que lo precios estan altos debido a la mentalidad Espanola de vivienda en propiedad, los jovenes solo piensan en comprar e hipotecarse como una meta en la vida, y cuanto mas cara sea la casa mas exito han tenido en la vida, a nadie se le ocurre que se pueda vivir diciendo que se vive de alquiler, es algo deshonroso no tener vivienda en propiedad!

El negocio en Espana no esta en comprar vivienda para alquilarla esta en construirla para venderla.
18/04/2015 08:14
totalmente de acuerdo!

Si los pisos en la costa fueran más baratos, la comparación con Vitoria seria mas sangrante, y quizá los precios en Vitoria bajarían algo, aunque seguiría siendo mucho mas cara que otras zonas de España donde el nivel de vida es muy inferior.
Por otra parte, habría que analizar el impacto de las políticas locales de vivienda, que distorsionan los precios y hacen que el mercado sea todavía más rígido. En Vitoria hay mucha protección oficial, lo cual encarece lo privado 100%. Lo digo porque justamente el otro día hable de eso con una pareja de allí que viven de alquiler...
Al final esto es muy sencillo: el precio depende del nivel de vida (riqueza e ingresos que tienen) de los compradores, de la relación entre oferta y demanda, y de política y la libertad del mercado (subvenciones públicas para paliar los precios caros en vez de liberalizar el mercado para que bajen los precios, y lobbyes de banca, notarios, tasadores, promotoras y constructores todos a una empujando por mantener el precio lo mas alto posible).
19/04/2015 02:02
Escriba un nuevo comentario

Identifíquese ó regístrese para comentar el artículo.

Síguenos en:

Únete a inBestia para seguir a tus autores favoritos