Inversión inmobiliaria en Alemania, una lección sobre lo que no hay que hacer!

27 de agosto, 2013 29
Profesional de tecnologias de Trading en Banca de Inversiones. He vivido y trabajado en Londres, New York, Tokyo, Abu Dhabi... He trabajdo... [+ info]
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En estos últimos meses he estado bastante ajetreado, terminando un proyecto en el trabajo, con la inversión del distressed estudio etc. etc....

Un amigo e inversor de confianza me comenta sobre una inversión en Alemania que es hands-off, inviertes y te olvidas, se trata de una habitación de hotel, un tipo de inversión que había visto muchas veces, pero que nunca me había atrevido a hacer, a mi este tipo de inversiones pre-fabricadas me dan mucho respeto, sobre todo porque no se del tema, no tengo experiencia en ello, ni conozco a nadie que la tenga!

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Me comenta que es muy interesante por varios motivos, es en Euros Alemanes (Lo cual es un plus!), tiene una rentabilidad garantizada de mas del 10% durante 10 años, el hotel es conocido en la zona, un lugar idílico en verano y en invierno, con una alta ocupación durante todo el año y varias décadas en funcionamiento que lo demuestran, las mejores habitaciones ya habían volado rápidamente, la habitación tiene una opción de recompra por parte de los dueños que pueden ejercitar a partir de los 5 años que es por el precio inicial mas un porcentaje (Que yo entendí era 2.5%, y no me moleste en comprobar) anual.

Como no tenia energías ni tiempo para investigar el tema, decidí consultar a una amiga mía e inversora que reside por la zona, casualmente se hospedaría en ese hotel durante los días siguientes, así que aprovecho a conocer a los dueños, la zona etc... Regreso del viaje encantada y me dijo que todo tenia una pinta excelente y que también le interesaba la inversión!

Así que sin pensarlo y sin dedicar ningún esfuerzo a mirar los números, reserve una de las habitaciones antes de que se terminasen, afortunadamente había dos semanas de periodo "cool off" en el que te podías echar para atrás y pedir la devolución!

Y digo afortunadamente no debido a que fuese una mala inversión, puede que no lo sea, pero debido a que no había mirado bien los números y no me había puesto a reflexionar sobre lo mas importante "Si es tan buena inversión, ¿Cual es el motivo por el que la ofrecen? ¿No les sale mejor a ellos pedir prestado? ¿O poner su propio dinero?" y la pregunta final "¿Cuales son sus motivaciones para ello?".

Así que en el ultimo momento me puse a pensar desde su punto de vista, y a mirar los números... Revisando el contrato decía que la opción de compra era del precio inicial mas el 12.5% extra a los 5 años y después el precio al que podrían recomprar era un 2.5% superior cada 5 años!

Los gastos de compra en Alemania son altos y pueden llegar al 10%, por lo tanto después de 10 años con el 10% garantizado has recuperado el 100% de la inversión, menos el 10% de gastos, menos la inflación acumulada, a partir de ahí tienes que fiarte de sus números ya que el contrato dice que vas a medias con ellos.

Y la opción de compra? Pues es de suponer que si hay una gran inflación la ejecuten y te recompren por una fracción de lo que pagaste (a precios actuales), y si la inflación es moderada, lo lógico es que no recompren ya que tienen 30 años para ejercer la opción, así que en el futuro podrán recomprarte la propiedad por mucho menos de lo que pueda valer ya que el precio sube un 2.5% cada 5 años en vez de un 3-4% anual que debería de ser la inflación esperada, por lo tanto ganan dinero tan solo con esperar, y recordemos que los gastos futuros después de los 10 años también son compartidos, como podría ser la actualización del edificio.

Por otro lado para ellos, el riesgo desaparece, venden el hotel a buen precio, se encargan de gestionarlo a cambio del 50% de los beneficios y pueden recomprarlo a un precio futuro inferior a la inflación, su único riesgo son los 10 primeros años al 10% que es un riesgo mínimo dado que el hotel funciona muy bien a día de hoy y da unos beneficios de aproximadamente el 30%.

Lo lógico seria que den ese 10% estos 10 años y postpongan todo tipo de gastos y actualizaciones para despues! En ese momento te dirán que no te puedes quejar ya que has recuperado el 100% de tu inversión, y todavía tienes la propiedad (Aunque no tengas los gastos de compra y hayas recuperado el valor inicial no actualizado por inflación).

Por otro lado los propietarios realmente no son los Alemanes, investigando un poco mas se ve que una gran empresa de Singapur compro el hotel, tienen muchos otros hoteles y suelen hacer este tipo de cosas, con el dinero que obtienen, pueden seguir expandiéndose sin necesidad de deuda y financiación y si todo les va bien, en el futuro lejano podrán recomprar todas las propiedades a precios depreciados por la inflación.

Por otro lado se puede vender la propiedad en cualquier momento, pero... ¿Quien querría comprarla? Según pase el tiempo es menos interesante para otro inversor ya que cada vez estamos mas cerca del periodo de posible recompra y de ingresos no garantizados, por lo tanto es una inversión muy ilíquida, por no decir prácticamente imposible de vender, lo cual nos dejaría a expensas de la opción de recompra y de las buenas o no tan buenas practicas contables de los gestores.

Al tener todo esto en cuenta decidí salirme de la operación, y esperar a mejores oportunidades, lo cual no quiere decir que no pueda llegar a ser una buena inversión, pero prefiero no meterme en algo que realmente no entiendo y no tengo experiencia... En un ultimo intento se intento negociar con ellos un incremento del precio de la opción de recompra igual a la inflación a lo que se negaron y lo que me llevo definitivamente a pensar que esa era su estrategia y estaba muy bien pensada para su propio beneficio por supuesto...

También es posible que el hotel siga funcionando estupendamente y sea una buena inversión para ambos, no lo dudo! Pero me da la sensación de que el riesgo que se toma esta bastante poco equilibrado y ellos pasan riesgo gestión y riesgo inflación al inversor.

Quizá lo mas interesante sea montar un hotel similar en la zona y buscar inversores a los que traspasarles el riesgo inflación... ¿Quien se anima?

Hablando de hoteles... La ultima vez que estuve en Filipinas me sorprendi de lo caros que estaban los hoteles, bastante mas que en Emiratos, y hablando de Emiratos, la mayor parte del turismo viene de la India... Y China empieza a tener peso tambien en ese aspecto! Quiza sea hora de mirar hacia otro Asia en cuestion de negocios relacionados con el turismo!

Usuarios a los que les gusta este artículo:

Este artículo tiene 29 comentarios
antiguo usuario
Efectivamente, y sobre todo cuando la inversion parece maravillosa y es un experto inversor el que te la ofrece como contrapartida!

Normalmente los duros a 4 pesetas te los ofrece el que esta jodido, necesita liquidez urgente y tiene que pagar el precio.
27/08/2013 11:48
A 10 años vista si tuviera pasta y quisiera tranquilidad los meteria en valores de fuerte capitalizacion, y con un 10 % dividendo, para un negocio que se tarda 10 años en amortizar lo tengo claro, otra cosa es negocio que te digan dos o tres años de amortizacion y ganancia.
27/08/2013 14:33
antiguo usuario
Dividendos del 10% son muy dificiles de conseguir, lo normal es que una accion con PER 10 reduzca dividendos dentro de poco, eso seria lo logico a no ser que el mercado se equivoque bastante.

Algun ejemplo de dividendo 10%?
27/08/2013 16:07
Comentas que quizás merezca mirar otro país de Asia y un país con muy buenos datos macro y que está creciendo muy rápido en turismo es Corea del Sur (http://kto.visitkorea.or.kr/eng/tourismStatics/keyFacts/KoreaMonthlyStatistics.kto#search). Desconozco cuanto de buenas son las oportunidades de inversión hotelera y similar, pero con el número de turistas chinos y de más países creciendo y un nivel de urbanización altísimo funcionando, posiblemente, como una pequeña barrera de entrada a nuevos competidores, quizás tengan buenos márgenes
27/08/2013 16:14
antiguo usuario
Podria ser interesante, para invertir, para vivir a mi no me gusta demasiado asi por lo que vi rapidamente cuando estuve por alli, y mas aun con los vecinos que tienen!
27/08/2013 16:17
La rentabilidad por dividendo del Santander es del 0%. Te están pagando con tu propio dinero.

Hay dividendos reales sostenibles en el mercado, pero no se me ocurre ninguno del 10%.

BME puede que este cerca, pero no estoy tan seguro que sea sostenible. Yo contaría el dividendo sin el pago extraordinario que hace todos los años. Ahí ya me parece mas real.
27/08/2013 16:25
antiguo usuario
La capitalizacion de SAN es de 60K millones, tendria que tener 6K millones de beneficio y repartirlo todo para dar un 10% de dividendo.

Lo cual es bastante factible dado el historico de dividendos.

La pregunta es... con la exposicion que tiene a deuda soberana que riesgo hay?

Por otro lado, ya sabemos como son los bancos, nunca se sabe lo que llevan dentro... Pero si, podria ser una buena opcion, bestinver estaba entrando en algun banco mediano verdad? Tambien se podria analizar, lo poco analizable que hay en bancos!
27/08/2013 16:25
antiguo usuario
Si, Santander paga con ampliaciones de capital, pero mientras esto no se refleje en la cotizacion, a fin de cuentas es lo mismo.

Con lo que contar es con los beneficios, que si han sido del 10% asi a ojo.

Luego ya veremos con la morosidad si hay que provisionar o no, pero yo creo que lo peor a pasado.
27/08/2013 17:32
A 31/12/2.007 tenia 6.254.296.579 Acciones.
A 31/3/2.013 tenia 10.538.683.145 Acciones

En cada "dividendo" aumenta en unos 300 millones de acciones.

Eso de que no se refleja en la cotización no sé porque lo dices. Yo no veo que la cotización este dando muchas alegrías. Cuidado con recordar cotizaciones antiguas del estilo, "cuando esto se recupere volveremos a máximos del 2007, véase los 14€", porque esa cotización representaría ahora sobre los 7€. Y las cosas me da que han cambiado mucho.

Bestinver también ha dicho varias veces que difícilmente invertirían en bancos del estilo SAN o BBVA. Se han metido en banca mediana que es mas factible entender que c*j*nes están haciendo.

Hablando de números brutos de beneficio, pues el BPA estimado por el consenso de analistas (juas) para 2013 es de 0.42€ por acción. Y el "dividendo" del que tanto presumen esta en los 0.60€. Un payout del 142,86%. Ejem, sostenible...

Y no hablemos de lo que comentas de provisiones (Estoy de acuerdo que lo peor puede haber pasado), la ralentización de la economía brasileña o la exposición a la deuda soberana de españa...

Y a modo de curiosidad, Botín cobrando en efectivo...

Ojo! Que no digo que el SAN pueda ser una buena inversión, pero calificarlo de inversión tranquila por el tema del dividendo, no me parece nada acertado. Mas bien estaríamos hablando de una inversión de riesgo, nunca de un bluechip.

Saludos
27/08/2013 18:04
Esa es la gran mentira de los script-dividends.

Si Santander paga con papeles emitidos en ampliaciones de capital, no es un dividendo real porque te 'obliga' a quedarte las nuevas acciones para no perder tu cuota en la empresa.

Si te quedas con el dinero pierdes a l/p, porque disminuye tu parte del banco y si te quedas las acc. te quedas igual y por tanto no hay rentabilidad.

El problema de fondo es que aumenta muchisimo el numero de acciones.

SAN puede ganar 6k millones de beneficio? Si, y algo más, ya lo ha hecho. Volvera a ganar eso? Yo creo que si, sin duda.

Pero el problema es que cuando lo haga habra que repartir el beneficio entre muchas mas acciones, con lo que bajara el EPS.

Y ademas, tampoco se puede permitir un payout del 100% ni muuucho menos, precisamente porque necesita provisionar, cubrir morosidad, y demas.

Y luego esta el riesgo pais claro, porque toda la banca esta muy invertida en deuda.

Saludos,
27/08/2013 20:47
Bestinver ha tomado una posicion muy pequena en Bankinter y estaban estudiando CaixaBank y Sabadell, por value y buscando margen de seguridad.

Pero ojo, son posiciones muy pequenas.
27/08/2013 21:00
antiguo usuario
Como pague el Santander es irrelevante, da igual que sea dividendo en cash, en efectivo, que haga recompra de acciones o que no reparta... Lo importante es el beneficio y que este sea sostenible a largo plazo.

Si reparte un dividendo superior a sus beneficios esta claro que no es sostenible y habria que ver los motivos por los que hace eso.

A fin de cuentas el beneficio es el que hara que la accion suba de precio, independientemente de que reparta dividendo o no, o como lo haga, la pregunta es:

A precios actuales Santander puede seguir generando beneficios por mas del 10% de su capitalizacion?

A simple vista me parece que si, pero el problema es que a simple vista no se puede ver demasiado en los bancos.

A 10 años vista el Santander dara una rentabilidad media de 11%? Incluida revalorizacion y dividendos?

Yo diria que es bastante factible, pero hay muchos riesgos.
28/08/2013 09:57
Hombre yo creo que no es lo mismo que pague en efectivo con dinero REAL que sale de beneficios reales a que pague con acciones de NUEVA emision.

Porque el santander no hace recompra de acciones, ni son acciones liberadas, hace emision de acciones nuevas, que a la postre es una ampliacion de capital encubierta.

Y ampliacion de capital = efecto dilucion = perdida para el accionista. Esto siempre ha sido así, porque hay mas acciones y necesita mucho mas beneficio para igualar el EPS. Ya no van a valer los beneficios pre-crisis para igualar dividendo, cuando decida volver a pagarlo en dinero.

Que SAN pueda ser buena inversion de aqui a 10 años, no lo dudo, si buscamos revalorizacion en precios. Aunque por value veo muchas opciones mejores.

Los beneficios subiran y la accion subira, a l/p no me parece mala inversión comprar SAN a este precio, pero cuidado con ese supuesto dividendo del 10% porque es simplemente irreal, además de insostenible (payout del 143%).

Saludos,
28/08/2013 20:26
¿ En que negocio no hay riesgos ? simplemente he expuesto que antes de hacer la inversion en hoteles a un 10% en pais extranjero, me genera mas desconfianza a nivel contraactual o de posible litigiosidad que invertirlos por ejemplo en BME , santander , bbva o telefonica por poner un ejemplo, a 10 años vistas lo tengo muy claro, otra cosa que quieras hacer negocio de aqui a un par de años vista o tres, y hablamos de dividendo, tampoco tiene porque ser un solo valor, via dividendo a 10 años vistas es mucho dividendo, lo que luego haga la cotizacion me es indiferente. aunque por pura logica deberian estar mas altas, mas que nada por el bien de España, y porque creo que el suelo fue 5900 verano 2012.
28/08/2013 14:30
En mi humilde opinion, no se pueden meter todas esas en el mismo saco.

No es lo mismo el dividendo de BME, REE o Enagas que el de santander, bbva o iberdrola. Hay que mirar bien los numeros y la deuda.

En cualquier caso, estoy de acuerdo en que puede ser mejor inversion que el hotel, que a primera vista parecia buena pero lleva mucha small print.
28/08/2013 20:40
antiguo usuario
Todos los negocios tienen riesgos, a mi lo que me preocupa de los riesgos en no saber cuales son.

El mayor riesgo de la banca es un default de la deuda Española? Como de factible es que ocurra eso si hay un default de la deuda Portuguesa por ejemplo? Todas esas cosas las tengo un poco en el aire.

Yo tambien creo que las acciones estaran bastante mas altas en una decada y que es mas sabio comprar acciones ahora y esperar 10 años que comprar un piso ahora y esperar 10 años, y mi objetivo es ese, poner en bolsa Española y Europea una cantidad equivalente a un piso y esperar, yo entre durante el verano pasado en renta variable Europea:

http://inbestia.com/blogs/post/empiezo-a-comprar

Con aproximadamente el 40% de lo que necesito para un piso, ya he sacado buena rentabilidad tanto con la parte que tengo a largo plazo y no muevo que es basicamente bestinfond como con la parte con la que juego a medio plazo:

http://www.buscandolalibertad.com/analisis-contrarian/topic41.html

Por otro lado el lo que me llevo a no hacer la inversion en la habitacion de hotel en Alemania, en principio fue que no se como medir el beneficio futuro del hotel o que el hotel no me la de con queso y por otro el efecto de la inflacion a largo plazo, sobre todo con lo que se ha estado imprimiendo... Por otro lado me da mal rollo ser la contrapartida del experto y del que tiene toda la informacion de primera mano, aunque en este caso se es contrapartida y socio a la vez, dependiendo de para que riesgos, si las cosas van mal, tu pierdes y ellos ya se llevaron lo suyo, si las cosas van bien es probable que haya inflacion y ellos tambien ganen, aunque es cierto que con la rentabilidad que te garantizan, no vas a salir muy muy mal, a no ser que cambien mucho las cosas en muy poco tiempo.
28/08/2013 14:51
Buena vision y gestion del riesgo con lo del hotel. Aunque pudiera ser buena inversion tenia mucha letra pequena.

Y desde luego market timing excelente si entraste el verano pasado. Salvo catastrofe, creo que esos van a ser los minimos en bastante tiempo.
28/08/2013 20:57
El mundo esta lleno de ilusos desando ser engañados, pero lo que me deja estupefacto es que un profesional de la inversión no tenga reparos en confesar que se interesó activamente por una inversión sin sentido -por no llamarla sencillamente estafa, cuando tendría que haberla desechado en diez minutos.
03/09/2013 11:05
antiguo usuario
Primero habria que definir "profesional de la inversion". y despues habria que ver cual es el motivo por el que se considera una estafa, el invertir en habitaciones de hotel no es nada nuevo, existen muchos hoteles que lo ofrecen y algunos de mucho prestigio, no veo el motivo por el que tenga que ser una estafa:

http://www.rw-invest.com/properties/hotel-room-for-sale-london

Hay incluso empresas especializadas en inversion en habitaciones de hotel, no veo que tengan que ser malas inversiones en todos los casos:

http://www.thehotelinvestmentcompany.com/

Como en todo tipo de inversiones hay que ser un experto en el campo para saber si la inversion es bueno o no lo es, y los motivos de fondo.

Yo soy un novato en hosteleria y por eso y los motivos expuestos decidi salir de la inversion, pero no veo que la inversion tenga que ser mala, lo que si veo es que la hacen parecer mejor de lo que es, cosa que hace cualquier vendedor de lo que sea.
03/09/2013 12:22
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