En los últimos tres meses he leído todo lo que he encontrado sobre inmobiliaria en Abu Dhabi, analizado tendencias, crecimiento de la población, negocios etc...
Las tres áreas interesantes de Abu Dhabi a día de hoy son Al Reem Island, Al Raha Beach y Al Reef:
- Al Reem Island tendrá el próximo centro financiero de Abu Dhabi así como muchísimas empresas, tiene su propia playa y las construcciones son en su mayoría edificios altos de lujo, con piscinas, gimnasio etc.. Es ideal para pequeñas familias y profesionales que vienen a trabajar temporalmente, la rentabilidad por alquiler oscila entre 7-10%, el coste de mantenimiento de las instalaciones suele ser de unos 17 AED sqft y suele incluir todos los gastos excepto el aire acondicionado.
Dentro de Al Reem actualmente podemos distinguir:
- Marina Square.
- Tala Tower: Después de un cortocircuito y un incendio durante la construcción esta cerrada, probablemente la abrirán pronto.
- Burooj Views y Ocean Blue: Torres en los laterales con piscinas con mejores vistas, calidad baja, buenas vistas.
- Ocean Terrace: La preferida de muchos por las vistas.
- Marina Heights I y II y Al Maha Tower: Para mi las peores con diferencia, las vistas están muy bloqueadas, las calidades son malas.
- RAK Tower: La única torre de Marina Square que no ha sido construida por Tamouh, para mi la que tiene las mejores calidades.
- Tamouh I y II: Torres residenciales pero no para el publico solo para acuerdos con grandes empresas.
- Infinity Tower: Torre de oficinas.
- Shams y Gate District.
- Sun y Sky Towers: Construidas por Sorouh, excelente calidad, torres insignia de Al Reem, los apartamentos mas caros de la zona, tienen varias piscinas olímpicas, varios gimnasios, centro comercial dentro de las torres, yoga, tenis, spinning etc... lujo absoluto.
- Gateway Towers: En construcción por Sorouh, dicen que será el máximo lujo en Al Reem, con calidades similares a Sun/Sky.
- Mangroove Place: Construccion sencillita, pero en primera línea de playa, y al lado de Sun/Sky, puede ser interesante a buen precio, el problema es que no tienen este toque de Sun/Sky de tener toda la pared exterior de cristal que da una gran luminosidad al piso.
- City Of Lights
- Marina Bay: City of lights se paro completamente por la crisis, este bloque esta casi terminado, pero esta totalmente aislado del resto, y las vistas en el futuro serán bloqueadas por los futuros rascacielos planificados, la constructora es Damac, parecen desesperados con las ventas.
- Al Amaya Towers: Al igual que Marina Bay esta bien, la calidad es buena, pero esta muy alejado y no hay nada cerca, no son baratos los apartamentos.
- Ocean Scape: Nada a la venta de momento, primera línea de playa, promete bastante, la constructora es Damac.
- Al Raha beach esta mas alejado del centro, tiene edificios y villas (chalets) es mas adecuado para familias, los precios son similares a los de Al Reem Island.
- Al reef esta bastante alejado, las construcciones son mas sencillas y los precios son aproximadamente la mitad de los de Al Reem Island y Al Raha Beach, por el precio de un apartamento de una habitación en Al Reem puedes comprar un chalet en Al Reef.
Opino que Al Reem Island tendrá (Y tiene) la mayor demanda de alquiler ya que los profesionales, sobre todo occidentales prefieren esa zona por tener un gran numero de restaurantes, centros comerciales, paseos marítimos etc... Así como por su cercanía al centro financiero.
Después de visitar numerosos apartamentos y hacer cálculos de alquileres, orientaciones, vistas, edificios que se construirán en las inmediaciones etc etc... Creo que la mejor inversión esta en Sun y Sky Towers y cuando se completen las Gateway Towers podrían estar a la misma altura (no me quedan claras las vistas)... En caso de optar por Marina Square yo me decantaría por RAK Tower en primer lugar, después por Ocean Terrace y habría que ver Tala Tower una vez abierta al publico (no me quedan claras las vistas al mar).
Creo que debido a la crisis en la mayoría de las torres se ha bajado la calidad del acabado, lo se bien, ya que vivo en una de ellas, la única constructora que ha mantenido la calidad ha sido Sorouh con Sun y Sky Towers que son prácticamente como vivir en un Resort con vistas al mar, estuvieron listos ya que fueron los primeros en construir y al ver la crisis lo que hicieron fue quitar un 10% de plantas para tener que vender menos unidades y poder terminar 6 meses antes de lo planificado, actualmente son las torres con mas demanda de alquiler de Al Reem con diferencia y con los alquileres mas altos.
Hay un montón de edificios a medio construir que están casi parados, apenas se mueven por falta de capital y debido a la sobre oferta, esto ha llevado a caídas de precios muy elevadas, en algunos casos superiores al 60%, yo considero que es una buena oportunidad para largo plazo, ya que todos estos edificios se terminaran y una vez terminados los alquileres subirán considerablemente, ya que la zona mejorara mucho, pero esta es una inversión a largo plazo (10 a 20 años) para ir rentabilizándola de mientras vía alquiler, no considero que sea una inversión para el corto plazo, aunque podría serlo ya que en algunas zonas de Dubai los precios de las viviendas y alquileres han subido bastante en el ultimo año, lo que esta claro es que la demanda esta en zonas y edificios prime, y los de medio pelo están casi vacíos.
En Marina square los alquileres han bajado un 15% en los últimos 6 meses, en Sun y Sky towers los alquileres han subido un 10%, yo calculo que los alquileres en Marina Square seguirán bajando ya que todavía se tienen que entregar unas 3 mil viviendas, en Sun y Sky towers los alquileres podrían caer una vez que se terminen Gateway Towers, aun así veo los precios de compra en el mercado secundario bastante interesantes, en el primario no quedan propiedades en venta, en Gateway Towers se pueden conseguir unidades al mismo precio que en RAK tower, con el inconveniente de que se terminara en 12 meses y hay que comprar a ciegas pero con la ventaja de que el promotor es Sorouh y de que las piscinas, gimnasios etc... serán idénticas a las de Sun y Sky.
Para pisos de 2 o 3 habitaciones, podría ser que me decantase por RAK tower por las vistas al mar perfectas, y la salida directa a la playa.
La demanda de alquiler de estudios es altísima en Al Reem, desaparecen muy rápido, los pisos de una habitación también se alquilan muy bien, 2 y 3 habitaciones no se alquilan tan fácil, ya que las familias numerosas tienden a vivir en Al Raha beach y generalmente prefieren Villas (Chalets).
Entre comprar en Dubai y Abu Dhabi, yo me decanto por Abu Dhabi por el simple motivo de que tiene la inmensa mayoría del petróleo de Emiratos Árabes y cuando las cosas van mal hay rescates (Véase Aldar en Al Raha Beach) y cuando las cosas van bien se crea mucha industria, negocio etc... Dubai tiene muy poco petróleo aunque tiene una posición muy privilegiada en torno al turismo, pero Abu Dhabi avanza a grandes pasos.
Dado que en Emiratos Árabes: La rentabilidad es alta, es libre de impuestos, hay seguridad jurídica, el crecimiento de la economía es elevado impulsado por el petróleo, los gastos de reparaciones son bajos y los impagos casi nulos, lo considero uno de los lugares mas interesantes del mundo para comprar para alquilar con un altísimo potencial de revalorización en el largo plazo, aunque tiene sus riesgos que hay que medir cuidadosamente.
Un riesgo considerable es que el dólar se ha fortalecido mucho y la moneda de Emiratos va a la par con el dólar, si se compra en Euros habría que monitorizar el cambio o cubrirlo, aunque no termino de ver a medio plazo por donde podría venir la fortaleza del Euro, aunque si podría ver la debilidad del Dólar, la gran ventaja es que si hay un gran problema con el Dólar, Emiratos Árabes podría dejar flotar su moneda y no mantenerla pegada al Dólar.
Mi objetivo de medio plazo es tener un 60% de mi capital en ladrillo obteniendo buenas rentabilidades por alquiler, y ofreciendo una buena cobertura frente a una posible inflación que pueda llegar en algún momento, la inflación podría traer subidas de tipos de intereses y eso podría afectar a la vivienda, pero lo cierto es que la mayoría de las ventas a día de hoy se hacen en efectivo o con un gran deposito, ya que los bancos son reticentes a prestar por eso mismo.
No hay nada como comprar en un lugar que ha sufrido un gran crash, tiene dinero para crecer y mucho y esas son sus intenciones, las rentabilidades por alquiler son altas y todos los beneficios incluida revalorización de la vivienda y alquiler son libres de impuestos.
Para los se preocupan por Irán, Emiratos Árabes ha mencionado que no se atacara a Irán desde su territorio, aun así las bases americanas se encuentran en Dubai y no en Abu Dhabi, por supuesto que hay riesgos, como en todos los sitios, pero lo cierto es que los precios están subiendo y unos de los mayores compradores son los Iraníes junto con los Indios.
Os dejo un vídeo sobre Marina Square, aunque yo ya me he decantado por Shams dado que no me termina de gustar la calidad de Marina Square (yo vivo ahí):
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