Si bien el rendimiento neto en el caso de arrendamientos de inmuebles se determina lógicamente a partir de la diferencia entre los ingresos íntegros y los gastos necesarios para su obtención, existen ciertas diferencias sustanciales en el tratamiento fiscal entre los arrendamientos de viviendas y de locales.
El arrendamiento de locales de negocio y garajes está sujeto y no exento de IVA, pero el arrendamiento de viviendas está sujeto y exento de IVA. Es decir, en el caso de arrendamientos de locales y garajes se repercute IVA y se puede deducir el IVA soportado, mientras que en el caso de viviendas no se repercute IVA y el IVA soportado no es deducible, incrementando en la misma cuantía los gastos efectuados reduciendo el margen y el beneficio.
En el caso de locales, esta situación puede dar lugar, lo mismo que en otro tipo de negocios, a que en el caso de producirse impagos, el arrendador deba anticipar el IVA de facturas no cobradas, e incluso tributar por ventas no cobradas (esto último también en el caso de viviendas). Esta situación puede generar problemas de efectivo, que en su caso pueden generar gastos financieros que pueden ser no deducibles, al mismo tiempo que permiten financiarse gratuitamente a las administraciones públicas a costa del contribuyente, siendo la situación incluso obscena cuando el moroso es la propia administración pública.
Esta situación quizá ahora no sea un caso frecuente, pero en el pasado y en la crisis financiera tuvo gran importancia, arruinando muchos negocios y por tanto contribuyendo a reducir los ingresos públicos y aumentar las tasas de paro. Es decir, las administraciones públicas y los políticos son en gran parte responsables de la crisis económica que todavía estamos viviendo pese al crecimiento del PIB.
Pero al margen de este tipo de situaciones concretas y centrándonos en la fiscalidad del arrendamiento de inmuebles, podemos comprobar que esta está sujeta a otro tipo de particularidades. Al contrario que en otros negocios, ciertos gastos deducibles fiscalmente presentan determinados límites: los gastos de conservación y reparación conjuntamente con los gastos financieros son individualizados para cada inmueble y no pueden exceder de los ingresos, no pudiendo en ningún caso dar lugar a rendimientos negativos y compensables con rendimientos positivos de otros inmuebles de nuestra propiedad, ni por supuesto con otro tipo de ingresos.
La posibilidad de compensación sin embargo no se excluye totalmente, ya que si el rendimiento negativo es debido al IBI y amortización del inmueble, siendo ambos gastos superiores a los ingresos obtenidos, es posible la compensación, aunque el que se produzca esta situación pueda suponer algo parecido a un milagro.
Por tanto, y en teoría, existe la posibilidad de que parcialmente los rendimientos negativos así obtenidos se puedan compensar con rendimientos positivos de otros inmuebles o incluso con rendimientos positivos de otras rentas, como por ejemplo los rendimientos del trabajo, actividades económicas o imputación de rentas.
Sin embargo, esta posibilidad de compensación también presenta cierta trampa, ya que hacienda limita el periodo de compensación al mismo ejercicio o los cuatro ejercicios siguientes. Por lo que esta limitación da lugar a la posible incapacidad de compensación, ya sea porque los gastos de acondicionamiento sean tan elevados que no se puedan compensar en cuatro años con los ingresos de dicho inmueble, o porque no se logre arrendar el inmueble, dando lugar a inversiones no recuperables fiscalmente.
Este hecho puede desincentivar el acondicionamiento de viviendas para su puesta en alquiler, que si bien ahora existe un exceso de oferta, esta puede reducirse a medio y largo plazo originando elevaciones de precios.
Pero las estafas fiscales no se encuentran reducidas a la limitación de gastos fiscalmente deducibles o pagos anticipados de IVA o beneficios, también se incluyen aquí las imputaciones de renta. Es decir, ingresos fiscalmente atribuibles pero inexistentes.
Las leyes y nuestra querida agencia tributaria, velando por los ingresos estatales, es decir, teóricamente comunes a la sociedad, considera que un inmueble vacio origina un ingreso virtual que representa el valor de disfrute del bien inmueble que poseemos, porque entre otras cosas, parece que nos lo han regalado y que no hemos pagado ningún tributo por su adquisición.
Tiene la consideración de renta imputada la cantidad que resulta de aplicar el 2%( o 1,1% si se ha revisado el valor catastral en los últimos10 años ) normalmente sobre el valor catastral, sin capacidad el contribuyente de deducción de ningún tipo de gastos asociados al inmueble. Siendo la situación más grave cuando dicha imputación se lleva a cabo también en el caso de ceder el inmueble a parientes de hasta el tercer grado, tanto por afinidad como por consanguineidad. Pudiendo dar lugar en un caso extremo a que, si acoges a un familiar desahuciado en tu casa tienes que pagar por hacer esta labor “humanitaria”.
Este hecho tiene mayor importancia al considerar que dicha imputación hace referencia a “ingresos netos”, es decir beneficio, cuando además los inmuebles están sujetos a gastos fijos independientemente de si se encuentran alquilados o no, como los gastos de comunidad e IBI, o también los seguros, de tal forma que la imputación de rentas presupone unos ingresos brutos sobre el inmueble muy superiores a los netos, incluyendo la imputación de renta y todos los gastos fijos asociados a dicho inmueble. Cuando además, esos supuestos ingresos tributan como ingreso marginal de la renta y por tanto al tipo marginal, es decir, el máximo que nos corresponda.
El tema de las imputaciones de renta requiere todavía un análisis más detallado, ya que cabe destacar dos supuestos, uno de inmueble destinado a arrendamiento (ya sea vivienda o local), lo que de facto no supone ningún disfrute por el propietario, ya que al contrario ha supuesto una inversión que genera unos gastos fijos y por lo tanto un rendimiento negativo en el caso de no estar arrendado.
Siendo además lo lógico, debido al destino del inmueble, que el propietario desee arrendarlo, pudiendo ser la ausencia de dicho arrendamiento una situación de mercado, como por ejemplo la que hemos vivido y seguimos sufriendo, en que el exceso de oferta ha presionado los precios a la baja y dejado muchos inmuebles desocupados, siendo, al menos en parte, responsables de la situación los políticos que han creado un entorno económico que ha contribuido a la situación económica actual.
El segundo supuesto es el de segunda vivienda, en el que podría suponerse un disfrute del bien, lo curioso es que este mismo supuesto no se produce para otro tipo de bienes que pueda poseer el sujeto pasivo.
Pero el expolio sobre la vivienda no acaba aquí, ya que los inmuebles, arrendados o no, están sujetos adicionalmente al impuesto de patrimonio, que vuelve a grabar dicho bien pudiendo dar lugar a una doble imposición sobre un bien sin rendimientos, lo que se podría calificar de expropiación, más gravoso en el caso de inmuebles destinados al alquiler.
Pero no todo iba a ser negativo, y hacienda, haciendo gala de gran benevolencia, nos permite declarar como rendimiento neto de la vivienda alquilada el 40% del rendimiento neto real, supongo que como una forma de compensar la no deducibilidad del IVA soportado. La trampa está en considerar el rendimiento neto, ya que dada la situación económica actual, que ha presionado los precios a la baja, este es mínimo, de tal forma que dicha reducción no compensa la no deducibilidad de IVA soportado cuando los márgenes son estrechos, de tal forma que la no deducibilidad del IVA soportado incluso puede dar origen a pérdidas.
Lo expuesto pone de manifiesto la injusticia que supone la fiscalidad sobre los rendimientos de inmuebles, que pueden dar lugar a situaciones de carácter expropiatorio, y pone de manifiesto la indefensión que supone para el sujeto pasivo el sometimiento a unas leyes claramente injustas sin tener opción de oponer disconformidad alguna.
Ello no quiere decir que no se deban pagar impuestos, pero deberíamos ser conscientes de que el sistema actual se caracteriza por la indefensión del ciudadano ante leyes e impuestos injustos, situación que es resultado no sé si de la incompetencia de nuestros políticos o incluso de actuación de mala fe en su labor legislativa.
En resumen, los ciudadanos estamos condenados a vivir en un casino (nuestro país) en que la banca (el estado) marca las reglas y siempre gana, sin tener opción alguna a una defensa legítima contra leyes injustas, ya que la democracia mediante la cual elegimos a nuestros políticos no garantiza la existencia de leyes justas y equitativas.
Este post tiene su continuidad en otro que hace referencia a la fiscalidad de las transmisiones inmobiliarias, al que se puede acceder aquí.
Dios, justo este mes tenía pensado poner a alquilar un par de locales y me estaba tirando de los pelos pues los textos jurídicos son un lío para mí, soy mas de series temporales y charts jajajaja ¡mil gracias por darme contexto para deepear!
Con tanta pocilga construida,menudo filon, ademas de comprarla, tienes que pagar de por vida , o la mal vendes,jajaha
completamente de acuerdo, yo tuve alquilado un local en que el inquilino pagaba 600 € y a mi después de impuestos me quedaban 250 , el 40 %, eso los años en que estaba alquilado todo el año.
Como persona física eso es una confiscación en toda regla
Quería comentaros que el post se había pegado mal y faltaban algunos párrafos del principio, defecto que ya ha sido corregido. Os pido disculpas por no haber verificado que todo estaba correctamente, Un saludo.
pues claro que es una estafa el sistema fiscal Español, ALCapone no lo habría hecho mejor. Pagar por ingresos no cobrados es posible en España y otros paises megaintervencionistas y socialistas de Europa. Hemos tenido que pagar impuestos por alquileres no cobrados e incobrables. Es esto democracia o tiranía? en que se diferencia el gobierno del de un rey absoluto en materia fiscal? en nada, es más, con el absolutismo se pagaban menos impuestos. En la constitución pone algo así como que el sistema fiscal no puede ser confiscatorio y acaso no lo es en España? no hay democracia en España, es una partitocracia a lo ponzi
Yo me dí cuenta en su dia que no habia que tener posesiones,
Botin al poco tiempo vendió su ciudad financiera y se puso de alquiler, sabia que mo habia que tener posesiones,jajaja
¿En que se diferencia cualitativamente esta situación de la que sufre la tributación de las rentas del trabajo? Por poner un ejemplo. Es más, centrándonos solo en vivienda residencial, en España realmente tributa poco, por IBIs ridículos y grandes cantidades de fraude fiscal.
En cualquier caso, si la situación fiscal es tan desfavorable, hay una solución sencilla: vender todo lo que no sea la vivienda habitual.
En respuesta a Carlos Moreno
Carlos, no se a que tipo de rentas del trabajo te refieres para compararlo con rendimientos presuntos inmobiliarios. Pero con respecto a los otros temas que comentas, creo que si el IBI es ridículo o elevado es claramente subjetivo. Yo vivo en un piso relativamente grande, aunque no situado en el centro de la ciudad, y pago 1.200 euros. A mi eso no me parece irrisorio, me parece una salvajada.
Con respecto al otro tema, tienes razón, yo tengo pisos y desearía venderlos, pero tiene que haber alguien que quiera comprarlos. El problema es de liquidez mientras que tienes una serie de gastos fijos importantes. Otra posibilidad sería venderlo con pérdidas, pero no parece muy atractivo, cundo además, aunque tengas pérdidas tienes que hacer frente a impuestos como el Incremento del valor de Terrenos Urbanos, y que hacienda te reconozca el valor de venta. Por tanto, la solución no es tan fácil como aparenta.
En respuesta a Víctor Díaz
Victor, Renta solo hay una: resultado contable: Ingresos-Gastos. Ya separando origenes si queremos especificar, me refiero a la Renta del Trabajo, la resultante de actividades productivas (salarios y dividendos). Digo que la tributación de la Renta del Trabajo es muy superior a la que acompaña la Renta producida por otras actividades/activos. Y eso me parece totalmente inmoral, y muy poco práctico. Al final se trata de como distribuimos la carga del total del presupuesto + honra de deuda estatal. Lo que no tomemos de un lado lo haremos de otro. Y por supuesto, la propiedad inmobiliaria tiene una Renta implicita debida al ahorro en gastos que supone para su uso explicito (techo y/o lugar para trabajar).
Pero puestos a analizar la tributación inmobiliaria, lo cierto es que en España estamos en la banda más baja de lo que se paga en los paises a los que se supone somos homólogos. Voy a poner dos ejemplos: caso emblemático es USA, donde el equivalente al IBI puede llegar facilmente al 1.5% del valor de mercado del inmueble: Vean esta propiedad en Queens en Nueva York, el 144-17 de la avenida 71
https://www.google.es/maps/@40.7282329,-73.8216595,3a,59.6y,345.47h,87.7t/data=!3m7!1e1!3m5!1sE_lgX_7WqjwM83d_5tgzmg!2e0!6s%2F%2Fgeo1.ggpht.com%2Fcbk%3Fpanoid%3DE_lgX_7WqjwM83d_5tgzmg%26output%3Dthumbnail%26cb_client%3Dmaps_sv.tactile.gps%26thumb%3D2%26w%3D203%26h%3D100%26yaw%3D293.9671%26pitch%3D0!7i13312!8i6656?hl=en . El estado de Nueva York la tasa a efectos tributarios por $631.000 para el año fiscal 2015-16
http://nycprop.nyc.gov/nycproperty/StatementSearch?bbl=4066570022&stmtDate=20160115&stmtType=NPV , y $679.000 para el siguiente, como puede verse en la factura
http://nycprop.nyc.gov/nycproperty/StatementSearch?bbl=4066570022&stmtDate=20160603&stmtType=SOA para un total de $6.058 de property tax para el año 2016-17. Eso hace un 0.89% del valor de mercado al año. Y Nueva York es una ciudad con PT bastante bajo, es más típico valores entre el 1.2% al 1.8%, como puede verse en esta lista
https://wallethub.com/edu/states-with-the-highest-and-lowest-property-taxes/11585/ . Es bastante ilustrador ver que para propiedades de valor mediano a nivel estatal, el PT va entre los $538 en Alabama, y los $7.335 en Nueva Jersey.
En Francia se pagan dos impuestos sobre la vivenda, la Taxe d'Habitation, que la paga el ocupante de la vivienda (y si esta está vacia, o es segunda residencia y no se usa para alquiler, sigue pagando el impuesto el propietario) y la Taxe Foncière, que es directamente un impuesto sobre la propiedad. En este artículo
https://frenchpropertytrend.wordpress.com/2013/09/21/local-property-taxes-in-france-remain-stable-before-2014-elections/ pueden verse la suma de los dos impuestos en 2013 para una propiedad "tipo" (con valor de alquiler a efectos impositivos 1.5 veces el medio de la ciudad) para una pareja con dos hijos que gane más de 42.923€ al año en 41 ciudades. Los resultados varian entre los 1.097€ de Paris y los 2.551€ de Montpellier. Si tomamos Clermont-Ferrand como una ciudad "típica" francesa, 2.004€ que salen suponen algo así como casi un 1% del valor de mercado, como puede calcularse a ojo viendo los precios alli:
https://barometre.immobilier.notaires.fr/appartements-anciens/departement/puy-de-dome/63/commune/clermont-ferrand/63113?origine=immoprix. Paris (especialmente), Lyon, y algunas de las zonas más caras de Francia son excepciones por cuanto las taxes son pequeñas respecto al valor de la vivienda comparandolas con el resto de Francia.
Y respecto a lo que dices sobre que quieres vender tus pisos, lo cierto es que no te entiendo. Los activos inmobiliarios son altamente iliquidos en general, como todos sabemos, pero eso solo significa que si queremos venderlos rápido tendremos que aplicar un descuento. Lo de venderlo con perdidas me ha matado, la verdad. ¿Cómo valoras tu cartera de activos? ¿A precios contables o de mercado? Si consideras que un activo ya no vale la pena tenerlo por que sus espectativas es de generar Renta negativa o insuficiente, se vende y punto. Puedo entender cierto retraso en una venta para intentar optimizar la declaración de la renta, pero aguantar un activo en perdidas reales que solo va a generar más perdidas por no sustanciar contablemente dichas perdidas es la tactica del avestruz. Lo de los gastos que conllevan la venta de una propiedad inmobiliaria son de sobra conocidos, es un costo adicional de dichos activos, como lo son las comisiones y tasas en bolsa, los spreads de precio compra-venta en oro, etc etc.
En respuesta a Carlos Moreno
Carlos, te has extendido bastante y tratare de responderte a todo:
- rentas, a las que haces referencia son reales, no imputaciones inventadas.
-La tributacion de capitsl es inferior porque procede de rentas que ya han tributado anteriormente: trabajo, capital, sucesiones. Por otra parte se tiende a disgregar el impuesto de sociedades de las personas, cuando las sociedades son de alguien, que pagan dicho impuesto y posteriormente dividendos. Y ello sin contabilizar seguridad social.
-Tributacion inmobiliaria. Hay que considerar globalmente toda la tributacion. En US el resto de impuestos es inferior. En Francia. Tendemos siempre a pensar que lo que hacen los demas es siempre mejor. Yo creo que es un axioma falso y me parece una burrada la tributacion francesa.
- venta de pisos. Te doy la razon, el diferimoento de venta responde a cuestiones fiscales, que no ocurririan si no hubiera plazo de compensacion.
La cosa se complica si eres espanol residente en el extranjero y tributas tus impuestos en ese pais. Entonces en la declaracion para no residentes, pagas un 19% de los ingresos del alquiler y tienes derecho a realizar desgravaciones por la vivienda (comunidad, IBI, etc). Si vives en un pais fuera de la Union Eurpea, has de pagar el 24% y no tienes derecho alguno a desgravaciones. Alguien entiende estas diferencias para un mismo ciudadano espanol? Hacienda persiguiendo al ciudadano de clase media y mirando para otro lado con los corruptos politicos, por poner un ejemplo...
Estimado Carlos Moreno:
Aparte de otras diferencias, los impuestos al trabajo, también llegaron a ser confiscatorios, entre Irpf del 52, más cotizaciones a SS, paro, etc... ahora los bajaron algo para evitar este escándalo.
Si se vende podríamos hablar de otros impuestos ilegales como la plusvalía municipal que se cobra aunque el titular tenga una minusvalía en la venta.
La solución de gastar lo que se tiene para no pagar impuestos injustos siempre existe, pero aparte de desincentivar el ahorro, inversión y generación de riqueza (para la sociedad), sigue sin solucionar la injusticia del impuesto.
En respuesta a dionisio sanchez lopez
no se puede explicar mejor ni más claro. Bravo. La solución no es matar el perro para acabar con la rabia Solo hay una, bajar los impuestos y que la mafia que desgobierna el estado y sobre todo los ayuntamientos, diputaciones y autonomías recorte el gasto en serio de una vez, hasta que haya superávit, si se puede señores. Yo ando en pleitos con la mafia del ayto de Madrid por la plusvalía del terreno urbano. Vendí con pérdidas y ni cortos ni perezosos decidieron inventarse una plusvalía de nada menos que 7000 eurazos. Los muy miserables. Ya me devuelven los intereses y la sanción (manda huevos) y ahora falta el principal y las costas. GASTEN MENOS SEÑORES !!!!, burn the f....fat !
Estimado Dionisio,
yo no he hablado de justicia en ningún momento, sólo quiero hacer ver que la situación de la tributación inmobiliaria no es que esté en la linea de los demás hechos imponibles, si no que además está por debajo.
La historia finalmente es que el Estado tiene que recaudar X para pagar presupuestos y deuda, y ese X tiene que salir de algún lado. Que ese X esté sobredimensionado por que la estructura de gasto es muy ineficiente, y hay demasiadas castas priviligiadas arrancando trozos de él, no invalida la situación de base: el gasto público debería ser Y, es X>Y, y hay que recaudarlo.
Ahora si hablamos de justicia, tenemos que empezar por decidir qué justicia. La imposición sirve tanto para recaudar como para encauzar. Lo que sí digo es que hay cosas claramente injustas, como que la renta-trabajo (salario o dividendos) tributa al marginal, y otras rentas menos productivas (como las financieras, o las inmobiliarias) pueden tributar menos, o por ventajas fiscales, o por la defraudación fiscal.
Sin olvidar que tenemos que conseguir que X se acerque los más posible a Y, aumentando eficiencia en el gasto y cortando manos rapiñadoras de los presupuestos, queda todavía por repartir la imposición para elaborar el reparto de Renta que es el gasto público. Y en esencia, lo que no se toma a uno, habrá que tomarlo a otro, y aquí habría que introducir una filosofía que primase el crecimiento real de la economía, para que se generase Capital que permitiese aumentar las Rentas a futuro, y así poder garantizar que la recaudación de Y es viable. Y en ese punto, lo veamos como lo veamos, la propiedad inmobiliaria es candidata numero 1 soportar una carga impositiva alta, para que deje de estar sobreponderada en nuestros activos (e intención inversora) e induzca una distribución perversa del esfuerzo inversor y de acumulación de capital en activos que apenas generan Renta real.
En respuesta a Carlos Moreno
Carlos, estoy de acuerdo en que el problema es económico y lo que se debe hacer es dar mayor libertad económica para favorecer el emprendimiento. Por que el tratar de subir los impuestos para solucionar el problema ahoga la economía e incentiva el fraude al mismo tiempo que presagia menos ingresos futuros agravando el problema.
En respuesta a Carlos Moreno
Carlos, estoy de acuerdo en que el problema es económico y lo que se debe hacer es dar mayor libertad económica para favorecer el emprendimiento. Por que el tratar de subir los impuestos para solucionar el problema ahoga la economía e incentiva el fraude al mismo tiempo que presagia menos ingresos futuros agravando el problema.
Para Zapatero no habia crisis y para este gobierno ya pasó,
Desde el punto de vista gubernamental de que se quejan ustedes,jajaja
Si ya casi estamos como antes diria Rajoi,jajaja
dos apuntes a este interesante debate:
a) en mi opinión nunca hay que tomar como referencia lo que hagan los demás países salvo que sean una historia de éxito inequívoca y Francia desde luego no lo es, basta con analizar su economía y sus finanzas. En banca, donde pasé décadas, se comete un grave error y es el de " y que hace SCH?, se meten? pues nos metemos". El seguidismo lleva a la catástrofe antes o después, no se puede actuar como un rebaño de ovejas
b) un piso en propidedad NO produce ninguna renta, ni explícita (salvo alquiler) ni implicita. Porque si tomamos como tal lo que nos ahorramos de alquiler, habrá que descontar todos los intereses de la hipoteca y el coste de oportunidad del capital más el IBI más todos los gastos y saldrá negativo. Si el IVA o ITP fueran bajos pero son elevadísimos. Con una presión fiscal tan elevada como tenemos y confiscatoria, es un chiste ofensivo por parte de hacienda gravar una vivienda por una supuesta renta NETA implícita que no existe
saludos
En respuesta a alonso tordesillas
Totalmente de acuerdo Alfonso. Pero permíteme una puntualización. La presión fiscal teóricamente no es baja si se mide como ingresos sobre PIB, debido a la deformación que supone no considerar la distribución del pago de impuestos. Una aproximación más acertada, aunque también inexacta, sería el esfuerzo fiscal (índice de Frank).
En respuesta a alonso tordesillas
Alfonso, no se trata de hacer seguidismo de este o aquel, se trata de constatar una realidad, y es que España está en la horquilla baja del coste del impuesto de propiedad inmobiliaria en los paises que son homólogos al nuestro. Podemos valorar moralmente lo que queramos al respecto, pero la realidad es la que es. Y lo que también es cierto es que a ese respecto, estamos más cerca de aproximarnos a Francia o incluso USA que a Alemania, que seguramente tiene el IP más bajo del grupo de paises que tratamos. Por qué:
-Estamos en clara insuficiencia fiscal, y eso solo puede remediarse subiendo recaudación y bajando gasto. No me cabe la menor duda que las dos cosas se van a hacer, y seamos realistas, de entrada, con el panorama socioeconómico y político de este país, más las partidas de gasto ineludibles, será a corto y medio plazo más lo primero que lo segundo. ¿Y cómo subimos recaudación cuando ya se ha rascado hasta el fondo en casi todas las tinajas? El IVA ya está al 21%; la SS no puede tocarse so pena de perder el poco (y malo) empleo que se está creando; el IS en esta coyuntura económica puede incrementarse, pero eso no va a significar un incremento importante de la recaudación. El IRPF es ya vergonzosamente alto, y no puede recaudar realmente mucho más sin subirle la tributación bastante a los tramos más bajos, con el problema social que eso traería aparejado. ¿Qué queda? ¿Impuestos especiales, que ya de por sí son bastante grandes? No nos engañemos, el único pozo que queda del que puede sacarse dinero de verdad es el de la propiedad inmobiliaria, donde fácilmente puede sacarse un 1% del PIB adicional simplemente duplicando los tipos efectivos. Algo que además nos dejaria aún por detras de los niveles franceses o, por supuesto, usanos.
-El ladrillo ha sido la fosa que nos ha enterrado y la losa que nos impide levantarnos. Tanto los precios como la Renta esperada de lo inmobiliario en España están totalmente desalineados con la realidad económica. El esfuerzo salarial medio para adquirir vivienda no ha bajado lo suficiente debido a que a pesar del pinchazo de precios, la bajada generalizada de salarios ha contribuido a contrapesarlo. El coste de alquiler sigue siendo altísimo respecto a los salarios, y la rentabilidad bruta muy alta comparada con otras actividades económicas con más riesgo. En los locales y propiedad inmobiliaria dedicada a la producción, estamos en las mismas. No puede ser que en muchas empresas sea el casero el que más gane de todos los implicados, trabajadores y empresarios. Esto en Europa lo tienen muy en cuenta y van a presionar para que cambie, y una forma de hacerlo desde los poderes públicos es deprimir el sector inmobiliario incrementándole la tributación.
-El Banco de España (por ende el BCE) ya ha avisado que el stock de vivienda bancario tiene que desaparecer
https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2016/07/19/742922-el-banco-de-espana-obliga-a-la-banca-a-devaluar-un-30-el-valor-de-sus-inmuebles. Seamos realistas, una vez los bancos estén más ligeros de ladrillo, ¿qué poder fáctico va a tener suficiente fuerza para torcer a la UE y al Gobierno e impedir que pongan la tributación inmobiliaria por la nubes?
En tu apreciación sobre la Renta Implicita inmobiliaria creo que cometes varios errores. Renta=Ingresos-Gastos. Dado que para vivir necesitamos techo, y para trabajar necesitamos donde hacerlo (local, oficina, solar, etc.) es evidente que contablemente aparece un gasto (ineludible) asociado al hecho económico. Si ese gasto lo evitamos aportando un activo que lo cubre, evidentemente estamos generando Renta=Ingresos-Gastos al disminuir la cuenta gastos. Por supuesto la aparición en los activos de una vivienda/local trae aparejados unos pasivos en forma de gastos asociados a la tenencia del activo (mantenimiento, impuestos y amortización por depreciación). Ahí está el sentido económico de cada uno en valorar si el aportar el activo es mejor que no hacerlo. Pero los intereses hipotecarios por la compra del activo no puedes verlos como parte de los gastos asociados a la tenencia del activo, si no que son gastos financieros asociados al hecho económico de que te has endeudado para adquirirlo. No son gastos del activo, si no del pasivo que has tomado para poder tener el activo. Esta diferenciación no es valadí ya que tiene consecuencias fiscales, y contables si hablamos de empresas. Y así por ejemplo tenemos que las deducciones en el IRPF de los intereses hipotecarios de la primera vivienda se las han cargado para la comprada después del 2013 (y acabaran quitándolas a todas, tiempo al tiempo), pero las deducciones por rehabilitación de la vivienda habitual no. Igualmente el IVA o ITP no son gastos asociados contablemente a la tenecia del activo, si no al hecho de su compra, que solo afectan en un ejercicio si la aportación del activo al Capital lo es por compra, y que en cualquier caso podemos verlo como un sobrecoste, como ocurre igualmente en casi todos los casos (los únicos activos que ahora mismo se me ocurre no traen más sobreprecio que el spread compra-venta es el oro de inversión y las divisas). Es decir, contablemente, y fiscalmente, tiene todo el sentido del mundo imputarle una renta implicita a la propiedad inmobiliaria. Otra cosa es lo que nos parezca moralmente las consecuencias impositivas que eso trae.
Por acabar, y ya que estamos en inbestia, sea como sea, y nos parezca como nos parezca (y ya digo que a mí, particularmente, al estructura fiscal española me parece una aberración, tanto en forma como en tamaño, incluida la que grava la propiedad inmobiliaria) lo inmobiliario pinta bastos; tanto por motivos económicos estructurales (sobreendeudamiento, evolución demográfica y era de tipos 0 en el euro) como especialmente fiscales. Mi impresión es que va a ser estrujado más que las olivas en la almazara. Si tuviera inmobiliaira en cartera mi diagnostico sería clarísimo: vender. Y antes mejor que después, que Hacienda ya debe estar afilando los cuchillos.
En respuesta a Carlos Moreno
B Tardes, lo último que añado para no aburrir a la parroquia.
La realidad es la que es y es un abuso por parte de hacienda. Yo no hablo de lo que es sino de lo que debería ser (en justicia, éticamente). Y yo me puedo equivocar en esto y en todo pero volviendo a analizarlo veo que los activos no van por libre, llevan detrás pasivos y equity. Hay que verlo todo en conjunto. Lo contrario, lo que hace hacienda, es un abuso y es incorrecto.
Yo tengo una casa de fin de semana en un pueblo, es normal que pague un dinero en el IRPF por ella ?
desde luego que no, es inmoral. Hay un capital invertido en ella que me genera un coste de oportunidad de x, más todos los gastos. Decir que tengo una renta es falso. Es como decir que el coche me genera una renta y la moto otra y ya puestos, mi mujer otra pues me ahorro gastos en clubs sospechosos.
De tenerla, será neta de esos gastos que tengo para generarla.
Lo que hay que hacer es recortar el gasto anual de las adm públicas un diez por ciento y esto es posible sin tocar los servicios.
Upyd que no es precisamente liberal calculó hace unos años que se podía recortar el gasto de la CCAA en 60000 Mio o sea el el 6% del PIB. A eso hay que sumar lo que se pueda recortar en el estado, ayuntamientos grandes y diputaciones. EL 10 es factible aunque da igual si es el 10 o el 5, se puede y se debe pero no hay coraje para enfrentarse a sindicatos y demás grupos que se dedican a extraer renta a costa de los demás.
El abuso impositivo, los infiernos fiscales, son los que generan los paraisos fiscales.
Pero me desvío del tema, si, la imposición de la vivienda es una estafa por mucho que el IBI sea bajo. Que a los ciudadanos de un pais pobretón como el nuestro (véase la renta media) les cobren el 10% de iva en una vivienda normalita nueva es un abuso. Idem el ITP. Pero es una opinión claro. Un marxista dirá que no, que si le dejan a él la confisca así que visto así encima tenemos suerte.
Hola Víctor, espero que siga recibiendo los comentarios de este artículo aunque sea del 2016 porque me ha parecido muy interesante.
Le hago mi pregunta con un ejemplo con números sencillos para ver si me haría el favor de clarificarla.
Si le alquilo una vivienda a un familiar por 100 EUR al año, y además de otros gastos de mantenimiento, tengo 1000 eur de IBI y 2000 eur del cálculo de amortización del inmueble.
¿Podría tener una cantidad negativa en la declaración (en el ejemplo -2900 eur)? ¿la podría reducir del rendimiento neto de otras propiedades que tenga alquiladas? o por el contrario, siempre se me imputaría el "mínimo imputable por alquiler a familiar... lo de 1,1% del valor catastral..."
Lo digo porque estamos pensando hacer una donación en vida de la casa de mi madre (la cual no llega al minimo para hacer la declaración), pero no quería acabar añadiendo a mi base imputable otra cantidad extra por el tema este del 1,1% del valor catastral que puede llegar a suponerme una cantidad elevada en impuestos extras anualmente.... y que además considero verdaderamente injustos e injustificados..., pero este es otro tema.
Muchísimas gracias por su ayuda y un saludo
En respuesta a VICTOR ALVAREZ
El rendimiento considerado por hacienda es neto, lo que implica la no deducibilidad de gastos. Y dicho rendimiento neto es del 2% del valor catastral, salvo que se haya revisado dicho valor en los últimos 10 años, siendo entonces del 1,1%. Añadir que este 2% (o 1,1%) es aplicable a familiares de hasta tercer grado incluido.
