Muchas gracias, excelente video. Pido perdón por la extensión, pero permíteme comentar algunas cuestiones, siendo mi ánimo al de crítica constructiva, dado que en cierto modo estoy en el sector y el video plantea aspectos muy interesantes a futuro.
Los tipos de interés son bajos, pero no sabemos lo que durará la tendencia dadas las presiones globales sobre la inflación. Ante ello, no cabe duda que la contratación de una hipoteca a tipo fijo actualmente puede suponer una gran ventaja.
El turismo avanzará, siendo uno de los motores en grandes economías como USA o Francia, pero aquí parece que la actividad estacional es más importante, dando lugar a menor rentabilidad anual.
En cuanto al stock de viviendas, tengo mis dudas, dado que la menor natalidad implicará menor demanda y los fallecimientos incrementan la oferta. Y si bien la inmigración puede incrementar la demanda, será preferentemente de viviendas de baja calidad y periféricas. Cuando además, el volumen de inmigración dependerá de la evolución de la economía, que presenta gran incertidumbre.
Situación que podría extrapolarse a la juventud española, que dada las características del mercado laboral nacional, pueden votar con los pies reduciendo la demanda de vivienda.
Hecho que se relaciona también con salarios reducidos que impiden ahorrar la entrada para contratar una hipoteca y adquirir una vivienda, incentivando en mayor medida la demanda de alquiler.
Y por otra parte, la mayor penetración del teletrabajo puede incentivar más la compra que el alquiler al reducirse la importancia de la movilidad laboral. Por lo menos para aquellos con cierto valor adquisitivo, de mayor cualificación, que probablemente buscarán viviendas en zonas vip o al menos medianas.
El precio de la vivienda según TINSA
https://www.tinsa.es/precio-vivienda/ en el 2T de2021 es más de un 30% inferior al de 4T de 2007. Pero creo que no puede tomarse como de referencia este dato dada la burbuja inmobiliaria del momento. Algo diferente a lo ocurrido en el mercado americano
https://fred.stlouisfed.org/series/CSUSHPISA . Por el contrario, el precio del alquiler se ha incrementado del orden de un 27% en ese periodo
https://www.idealista.com/sala-de-prensa/informes-precio-vivienda/alquiler/ dando lugar a una reducción del ratio precio/alquiler.
Quizá sería conveniente la utilización del ratio precio/alquiler que en USA se ha incrementado al contrario que en España
https://www.stlouisfed.org/on-the-economy/2021/may/housing-prices-surpass-bubble-peak-measure-value?utm_source=twitter&utm_medium=SM&utm_content=stlouisfed&utm_campaign=184295ce-3579-457d-a2a5-61e8dbed651c
La utilidad del ratio está relacionado al hecho de que el precio, función de la demanda, es función de la renta de los hogares; y que en USA, el ratio precio/alquiler se mantiene relativamente estable, por lo que un incremento del ratio implicaría sobrevaloración y lo contrario infravaloración, lo que se aprecia en España.
No sé hasta qué punto este ratio se puede utilizar como indicador en el mercado inmobiliario español, y menos en ese momento, en que los bajos tipos de interés deberían haber incentivado la demanda de vivienda como inversión. Aunque quizá el factor explicativo sea el nivel de renta de los hogares.
Y a nivel global, la clase media aumenta, los costes del transporte aumentarán en base a los impuestos derivados de la transición energética, tendiendo a reducir el turismo. Prevalecerá el incremento de renta o el de costes? Cuanto importará cada factor me parece de momento una incógnita.
Algo que dependerá también de la evolución del tamaño de la población mundial. Existen distintas estimaciones sobre la evolución de la población global hasta el año 2100, indicando la ONU in incremento global a partir de solo la población africana
https://www.economist.com/graphic-detail/2019/06/22/the-un-revises-down-its-population-forecasts mientras otras estimaciones ya prevén un que esta se encuentre en descenso
https://www.weforum.org/agenda/2020/09/the-world-population-in-2100-by-country?utm_source=twitter&utm_medium=social_scheduler&utm_term=Global+Economic+Imbalances&utm_content=02/10/2020+07:30
En realidad, lo veo como un tema muy interesante pero con una gran incertidumbre sobre el futuro. En cualquier caso muchas gracias por la entrada.
