¿Es buen momento para INVERTIR en Vivienda? Datos y ejemplo práctico

30 de julio 6
Me llamo Luis Manuel Caballero, y soy un apasionado del Sector Inmobiliario y de la Construcción, Mercado de Valores e Inversiones en... [+ info]
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7º en inB
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¿Será este 2021 (y siguientes) un buen momento para INVERTIR en Vivienda en España?
Por supuesto, eso nadie lo sabe...
Pero si atendemos al momento del Ciclo en el que nos encontramos, puede ser una buena idea, ahora y en los próximos años.


En este vídeo analizamos algunas cuestiones claves del Sector Inmobiliario, tendencias en otros sectores que lo benefician e impulsan, y el momento del Ciclo en otro sector relacionado, el de la Construcción Residencial.

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Este artículo tiene 6 comentarios
Muchas gracias, excelente video. Pido perdón por la extensión, pero permíteme comentar algunas cuestiones, siendo mi ánimo al de crítica constructiva, dado que en cierto modo estoy en el sector y el video plantea aspectos muy interesantes a futuro.
Los tipos de interés son bajos, pero no sabemos lo que durará la tendencia dadas las presiones globales sobre la inflación. Ante ello, no cabe duda que la contratación de una hipoteca a tipo fijo actualmente puede suponer una gran ventaja.
El turismo avanzará, siendo uno de los motores en grandes economías como USA o Francia, pero aquí parece que la actividad estacional es más importante, dando lugar a menor rentabilidad anual.
En cuanto al stock de viviendas, tengo mis dudas, dado que la menor natalidad implicará menor demanda y los fallecimientos incrementan la oferta. Y si bien la inmigración puede incrementar la demanda, será preferentemente de viviendas de baja calidad y periféricas. Cuando además, el volumen de inmigración dependerá de la evolución de la economía, que presenta gran incertidumbre.
Situación que podría extrapolarse a la juventud española, que dada las características del mercado laboral nacional, pueden votar con los pies reduciendo la demanda de vivienda.
Hecho que se relaciona también con salarios reducidos que impiden ahorrar la entrada para contratar una hipoteca y adquirir una vivienda, incentivando en mayor medida la demanda de alquiler.
Y por otra parte, la mayor penetración del teletrabajo puede incentivar más la compra que el alquiler al reducirse la importancia de la movilidad laboral. Por lo menos para aquellos con cierto valor adquisitivo, de mayor cualificación, que probablemente buscarán viviendas en zonas vip o al menos medianas.
El precio de la vivienda según TINSA https://www.tinsa.es/precio-vivienda/ en el 2T de2021 es más de un 30% inferior al de 4T de 2007. Pero creo que no puede tomarse como de referencia este dato dada la burbuja inmobiliaria del momento. Algo diferente a lo ocurrido en el mercado americano https://fred.stlouisfed.org/series/CSUSHPISA . Por el contrario, el precio del alquiler se ha incrementado del orden de un 27% en ese periodo https://www.idealista.com/sala-de-prensa/informes-precio-vivienda/alquiler/ dando lugar a una reducción del ratio precio/alquiler.
Quizá sería conveniente la utilización del ratio precio/alquiler que en USA se ha incrementado al contrario que en España https://www.stlouisfed.org/on-the-economy/2021/may/housing-prices-surpass-bubble-peak-measure-value?utm_source=twitter&utm_medium=SM&utm_content=stlouisfed&utm_campaign=184295ce-3579-457d-a2a5-61e8dbed651c

La utilidad del ratio está relacionado al hecho de que el precio, función de la demanda, es función de la renta de los hogares; y que en USA, el ratio precio/alquiler se mantiene relativamente estable, por lo que un incremento del ratio implicaría sobrevaloración y lo contrario infravaloración, lo que se aprecia en España.

No sé hasta qué punto este ratio se puede utilizar como indicador en el mercado inmobiliario español, y menos en ese momento, en que los bajos tipos de interés deberían haber incentivado la demanda de vivienda como inversión. Aunque quizá el factor explicativo sea el nivel de renta de los hogares.

Y a nivel global, la clase media aumenta, los costes del transporte aumentarán en base a los impuestos derivados de la transición energética, tendiendo a reducir el turismo. Prevalecerá el incremento de renta o el de costes? Cuanto importará cada factor me parece de momento una incógnita.
Algo que dependerá también de la evolución del tamaño de la población mundial. Existen distintas estimaciones sobre la evolución de la población global hasta el año 2100, indicando la ONU in incremento global a partir de solo la población africana https://www.economist.com/graphic-detail/2019/06/22/the-un-revises-down-its-population-forecasts mientras otras estimaciones ya prevén un que esta se encuentre en descenso https://www.weforum.org/agenda/2020/09/the-world-population-in-2100-by-country?utm_source=twitter&utm_medium=social_scheduler&utm_term=Global+Economic+Imbalances&utm_content=02/10/2020+07:30

En realidad, lo veo como un tema muy interesante pero con una gran incertidumbre sobre el futuro. En cualquier caso muchas gracias por la entrada.
01/08/2021 10:47
Hola Víctor
Muchas gracias por tus comentarios!
Como bien dices, la natalidad en España es un autentico desastre. Ojalá se revertiera la tendencia un poquito. Pero a pesar de ello, volvemos a aumentar en población en los últimos años (te adjunto gráfico). Y es que España es un gran lugar donde vivir, mejorable, pero muy completo en muchos aspectos (seguridad ciudadana, clima, gastronomía, etc).
Estoy totalmente de acuerdo con que existen algunas incertidumbres y/o peligros a futuro...a mi también me preocupan algunas cuestiones. Al final, trabajamos con un hipotético escenario, pero hay que ir monitorizando lo que va sucediendo. Además, esto del covid ha sido una auténtica y desgraciada sorpresa.
Gracias por algunos datos y enlaces que adjuntas.
Es verdad que el sector inmobiliario ofrece muchas diferencias según territorios y zonas. En algunos puntos seguro que aún queda un stock importante de vivienda, mientras que en otros los precios se recuperan consistentemente porque hay demanda.
¿De qué zona eres?
Un abrazo Víctor!
03/08/2021 08:34
Muchas grcias por tu respuesta. Mis negocios inmobiliarios se encuentran en Coruña, no el mejor sitio, Siendo ya necesario plantearse diversificarse geográficamente, aunque la incertidumbre jurídica y profusión legislativa poco prudente hace plantearse la posibilidad de cambiar de negocio. Si tienes algún consejo?
03/08/2021 09:38
Bueno Víctor, doy por hecho que también estás en bolsa. La ventaja de la bolsa, ya sabes, liquidez, y si hubiera que escapar, es mucho más fácil (si decidiéramos irnos una temporada).
Para mi son inversiones muy complementarias y que una te aporta lo que no tiene la otra.
Pero entiendo perfectamente tus miedos...
A propósito, mi novia es una enamorada de Galicia, y siempre que puede va (Camino de Santiago o cualquier otra cosa).
Llevo con ella 3 años, pero entre el confinamiento y demás, no ha habido ocasión. Pero es el primer sitio al que me quiere llevar, jeje.
03/08/2021 18:09
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