Recapitulemos lo que ha ocurrido en Emiratos Árabes entorno a la inmobiliaria, los precios se dispararon en 2006-07 principalmente debido a la masiva expansión de Emiratos entorno a creación de industria y turismo, las zonas libres en las que los extranjeros podían comprar vivienda y crear empresas 100% extranjeras aparecieron por muchos sitios, planes de construcciones megalíticas con decenas de billones en presupuesto aparecieron por doquier.
Los inversores inmediatamente pensaron que Emiratos Árabes seria el Suiza Árabe, y que crecería de una forma abismal, cientos de rascacielos empezaron a ser construidos y los inversores pusieron depósitos frente a edificios sobre plano.
Entonces los más atrevidos empezaron a hacer el flipping, ponían un 10% de depósito y vendían a las pocas semanas cuando el precio había subido un 10% duplicando la inversión rápidamente, dado que los costes de transacción eran muy bajos esto era posible, ahora ya no lo es tanto dado que los costes de transacción se han incrementado para evitar esto y hay nuevas leyes anti-especulación.
Lo cierto es que el mercado era muy especulativo y basado en planos más que en propiedades reales, pero lo cierto era también que había una demanda de alojamiento de lujo brutal debido a la gran cantidad de proyectos, por lo que a pesar de que los precios se disparaban, la rentabilidad por alquiler también lo hacía y al ser los sueldos muy elevados no había un problema de que los alquileres fuesen demasiado elevados.
Llego la crisis global en 2008 y los especuladores vieron que estaban pillados económicamente, muchos dejaron de pagar sus cuotas y se vieron forzados a poner en venta sus propiedades bajo plano, los precios empezaron a bajar y en cuento bajaron más de un 10% hubo una gran cantidad de inversores extranjeros que vieron que no les compensaba seguir pagando sus cuotas, ya que les quedaba más por pagar de lo que costaba comprar uno nuevo, esto a su vez tuvo un efecto cascada y en 2009 los precios se desplomaron un 50-60%.
Los precios se mantuvieron deprimidos hasta 2012 que fue cuando muchos edificios por fin terminaron de construirse, otros muchos quedaron parados por falta de fondos ya que gran cantidad de inversores habían dejado de pagar, la realidad era que en 2012 comprar un piso terminado de lujo era tremendamente barato en comparación con similares en otros países (Hong Kong, Singapur, Sídney o cualquier capital Europea), y ofrecían un 10% de rentabilidad libre de impuestos con una morosidad casi inexistente, y con un mercado laboral muy activo, ya que en Emiratos la crisis laboral siempre fue mínima o casi inexistente.
En esos momentos nadie recomendaba comprar inmobiliaria en Emiratos, solo los inversores que hacia sus números calmadamente veían que era muy rentable, pero la inmensa mayoría la que siempre entra atraída por las grandes revalorizaciones y no por los números se mantenía al margen, lo mismo que ahora pasa por ejemplo en Budapest donde se puso muy de moda comprar en las épocas del Boom pero ahora que es barato y rentable ya nadie quiere invertir.
Los precios volvieron a subir en tan solo unos meses y como en realidad nunca hubo crisis, los sueldos seguían altos y los proyectos megalíticos seguían su marcha, los inversores volvieron a lanzarse a comprar, en 2013 la vivienda en Emiratos subió un 50% en algunas zonas en otras muchos más incluso superando los máximos de 2008, pero esta vez se compraban propiedades terminadas, no bajo plano, las cosas eran ya un poco diferentes.
Actualmente los precios están relativamente estancados, pero la rentabilidad por alquiler a precios actuales no deja de ser atractiva, 6-7% neto, por otro lado hace ya tiempo que empezó a haber apetito por comprar bajo plano y no han sido extraños los casos en los que se han vendido promociones enteras en solo unas pocas horas, Dubái gano la Expo 2020 y los proyectos masivos para esa fecha volvieron a aparecer.
Lo cierto es que el gobierno de Emiratos siempre se ha enfocado en diversificar la economía, crear startups, atraer talento, crear universidades, industria y turismo, en teoría el 50% del PIB viene de fuera del petróleo, en la práctica habría que ver cuánto es gasto indirecto de los beneficios del petróleo.
Pero lo cierto es que con la caída del petróleo Emiratos no está teniendo gran repercusión y tiene un gran colchón para poder afrontar varios años de petróleo barato, además de poder producir un petróleo relativamente barato, lo cual no quiere decir que si el petróleo se mantiene bajo durante mucho tiempo no vaya a haber un impacto, este va a ser que la transición a una economía no basada en el petróleo va a tener que ocurrir antes de lo previsto, y que la economía se va a tener que parecer a la de otros países como Singapur si quieren tener éxito, lo cierto es que tendrán que poner algún impuesto ligero como alguna vez ya se ha dejado caer, y tendrán que ser mucho más flexibles y modestos en muchos otros campos, lo cual traerá cosas buenas a la comunidad de expatriados.
En los últimos años se puede apreciar un considerable cambio climático, las temperaturas han descendido considerablemente, el año pasado llovió durante dos semanas, el invierno suele trae temperaturas entre 16 y 28 grados, y el verano ya no es tan caluroso como antes por lo que si la tendencia se mantiene, es probable que a medio plazo atraiga a más gente tanto en términos de turismo como de residencia semi-permanente.
Por otro lado a pesar de que la inmobiliaria ha subido considerablemente las propiedades de lujo todavía son mucho más baratas que en la mayoría de países, y las constructoras han empezado a centrarse en lo que no se veía hasta ahora que son propiedades para la clase media, una clase media que empieza a aparecer, ya que hasta ahora solo había clase alta de locales y expatriados altamente cualificados y clase baja de inmigrantes de países cercanos de muy bajo costo.
Según está madurando la industria que están creando empiezan a necesitar una clase media y esto se empieza a notar, y es precisamente este sector inmobiliario el que está experimentando un crecimiento significativo, propiedades de semi-lujo ya no en primera línea de playa o en centros financieros, si no en zonas más alejadas y construcciones masivas de interior de coste más reducido pero no enfocado a los segmentos que menos ganan si no a los intermedios.
Todo esto favorecerá a ese sector de emprendedores atraídos por los bajos impuestos y la calidad de vida que están intentando emprender a la vez que mantienen los costes reducidos, cada vez veo a más gente que se muda aquí para hacer cosas como desarrollo web por ejemplo...
Por el lado contrario los primeros brotes de extremismo islámico pueden ser un gran impedimento si no se controlan a tiempo.
Los países árabes que más problemas pueden tener con el precio del petróleo bajo son Bahréin y Omán, el resto están bien preparados para capear el temporal.
