Distressed Studio, ¿oportunidad inmobiliaria?

19 de enero, 2013 25
Profesional de tecnologias de Trading en Banca de Inversiones. He vivido y trabajado en Londres, New York, Tokyo, Abu Dhabi... He trabajdo... [+ info]
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f5b51c2c2b203174bea0d563ac59134d.jpgEntre mis alertas inmobiliarias, acaba de aparecer una que me ha resultado muy interesante! Un par de estudios en Hydra Avenue de un vendedor "disstressed" es decir que necesita vender si o si... y el precio es muy tentador, 450 mil AED por un estudio que yo diria se alquila por 60K AED anuales sin problema, en una zona totalmente premium, al lado de grandes torres de oficinas y el nuevo centro financiero.

Es la primera vez que veo a alguien vender en Hydra Avenue, y es que es muy mal momento, Hydra Avenue ha estado parada durante bastante tiempo, asi que vender es dificil, la gente no se fia, pero yo que vivo muy cerca, paso de vez en cuando a ver si hay movimiento y recientemente se ha retomado el proyecto, aunque claman que estara terminado para mediados de 2013, yo no creo que lo terminen para antes de 2015.

Los estudios en esta zona tienen una demanda tremenda, se alquilan rapidisimamente y hay muy pocos, yo creo que es una gran inversion, con el riesgo de comprar sin estar terminado claro, pero la rentabilidad esperada sera del 12%-14% cuando este completado y una revalorizacion en la inversion del 35%-40% a los precios actuales, todo neto, libre de impuestos y con alquiler pagado un año por adelantado.

Precio de estudios en Al Reem:

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Alquileres de estudios en Al Reem:

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Este caso concreto:

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¿Que opinais? ¿Os parece una buena inversion? ¿Riesgos?

Las rentabilidades las he calculado a grosso modo, hay un 4% de costes de transaccion, tambien estoy seguro de que se podra negociar un descuento de 5%-10%, el alquiler no es neto, hay un gasto de comunidad que suele ser de 14-17 AED por sqft, otro factor a tener en cuenta son las vistas del estudio cosa que tengo que investigar, aunque los estudios tienden a tener las peores vistas, lo cual hace que aunque las tenga bloqueadas, no este en desventaja con el resto del mercado! 

Web Oficial de Hydra: Hydra

Foros relacionados: Hydra Avenue



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Este artículo tiene 25 comentarios
1.-450.000 menos descuento posible + gastos = a 450.000 que en euros son 90.000 €.

2.-Alquiler de 60.000 AED = 12.000 €

3.-Como son dos apartamentos tenemos que por 180.000 € sacas 24.000 € al años.

O sea, te conviertes en dosmileurista por 180.000 €

Si todo es así, ¿cual es tu pregunta?
19/01/2013 17:29
antiguo usuario
Realmente no tengo pregunta... ahora solo tengo que ver como subo a los edificios en construccion e inspecciono el tema. :-)

Como me dijo un ingeniero belga que trabaja en construccion, es muy facil, te pones un casco, vas alli y listo!

Tambien hay que hacer un buen ejercicio de investigacion en Hydra como empresa, a ver que hay por detras y como esta la situacion!

Y tambien hay que investigar que tipo de calidades estan poniendo y que clase de urbanizacion va a ser, piscinas, gimnasios etc... pero con su hubicacion privilegiada al borde del mar, de los manglares y a 100 metros de la playa, no creo que este mal!

Aunque yo ya he visto que algunos con la crisis han reducido las calidades, digase la constructora Tamouh, sin embargo Sorouh ha mantenido una calidad excepcional, habra que ver Hydra.
19/01/2013 17:40
¿Manglares?.Cuando puedas pon una foto de algún manglar porque no me lo imagino.

Otra cosa, si no están terminados, ¿como es que ponen la foto del apartamento?
19/01/2013 17:56
antiguo usuario
19/01/2013 18:33
antiguo usuario
En respuesta a si esas fotos son de verdad, se lo he preguntado a la inmobiliaria, aqui la respuesta:

"These pictures were sent by Hydra customer service to the owner of the units. Who sent it to us.

How to make sure they are real - to see it with your own eyes. Mock up apartments are ready for viewing on the 1st floor of each tower. "

Por lo tanto es posible que si sean reales y por dentro este mas avanzado de lo que yo pienso, la torre es la C-6, asi que tendre que averiguar cual es y como esta de avanzada, quiza le quede menos de lo que yo pensaba, las vistas parece que tienen buena pinta por la foto:

http://www.propertyfinder.ae/en/buy/apartment-for-sale-abu-dhabi-al-reem-island-841533.html?src/pfae_ea
20/01/2013 12:37
Crees que en España es ya buen momento para invertir en vivienda para alquilar o por el contrario seguiremos bajando según apuntan algunos analistas? Gracias
20/01/2013 10:54
antiguo usuario
En España no es rentable comprar para alquilar, las rentabilidad son bajas, la morosidad es alta, la ley proteje al inquilino, los impuestos subiendo.

Compara con este caso, hablo de vivienda nueva (que eso marca una diferencia) y en prime location, al lado de torres de oficinas, centro financiero a pocos metros de la playa etc etc...

Simplemente en España no es buen negocio comprar para alquilar, aunque he visto que algun subastero ha conseguido alguna cosa interesante en Madrid, piso seminuevo en urbanizacion con piscina por 120-130K que se puede alquilar por 900 euros, aunque quitale impuestos, gastos etc...

Yo creo que en subasta se pueden conseguir cosas, y que negociando mucho tambien se puede conseguir algo, aunque bajen algo mas 10-30%, yo creo que ya se puede ir buscando y haciendo ofertas bastante bajas, yo mismo estoy en contacto con dos subasteros por si les sale algo muy interesante, me lo plantearia por tener algo en Espana y no tener todas mis inversiones en emergentes.
20/01/2013 14:16
Entiendo que el precio del alquier en España tenderá a subir, pues estos años anteriores no lo hacía porque la revalorización del activo era mucho mayor que proporcional.En mi opinión creo que van a seguir bajando los precios de la vivienda,pues se construyó en este país como para una demanda de más de 5 años, si te metes en Juan de Mariana hay un trabajo donde se explica el "per de la vivienda" y históricamente ha sido del 19%, en estos años se fue hasta el 30%, ahora debe estar aproximadamente en torno a un 24-25, por lo que puede ser que los precios de la vivienda en España, tiendan a ceder todavía un 20-30 %, aunque el tema de la vivienda es algo complicado porque no se puede homogeneizar la vivienda.
20/01/2013 14:57
antiguo usuario
El problema que yo veo, es un crcimiento economico raquitico y una demografia pesima, si no tenemos inmigrantes ni hijos? van a sobrar pisos... como mucho habra demanda en la costa para los jubilados de Europa.
20/01/2013 15:02
Daniel, mi recomendación de forma muy gruesa es que dividieras lo que tú crees, que te darían por alquilarlo,(anual) entre el tipo de interés al que te prestan el dinero o si lo tienes, compararlo con tu coste de oportunidad, y de forma gruesa te sale el valor actual.Ese número lo comparas con lo que te piden y tienes una orientación. Si los datos de augur son correctos podría ser un chollo el comprar, pero claro me hablas sobre plano y tengo alguna experiencia de algún compañero con más de un susto.
20/01/2013 13:08
antiguo usuario
Digamos que el coste de oportunidad es de 3%, el prestamo seria del 1% por ser empleado de banca.

No es exactamente sobre plano, en las fotos de arriba creo que es una de las torres que ya tiene cristales hasta dos tercios de altura, hace 6 meses no tenian ningun cristal, yo calculo que cuando terminen de poner los cristales exteriores (cladding) quedara como 12-18 meses para entregar a los propietarios, pero esta en construccion y veo a diario el progreso, si que tuvo un gran paron despues de la crisis en 2008, pero ya han retomado.

Sustos aqui muchos, un tercio de las construcciones estan abandonadas y los inversores han perdido todo o gran parte del dinero, aunque todo depende de como investigues a la constructora, yo se que en Emiratos hay constructoras muy de fiar como Emaar, Sorouh, Damac etc... Hydra no lo se, tendria que investigarlo afondo.

Tambien tengo en mente las Gate Towers que estan a menos de 12 meses de ser completadas y de vez en cuando sale algun desesperado vendiendo por debajo de mercado, esas torres van a ser lo maximo en lujo y los precios estan muy aceptables despues de mas de un 50% de caida en la crisis, con la garantia de que lo construye Sorouh que todo lo que terminan se convierte en oro, lo mismo que Emaar en Dubai:

http://www.buscandolalibertad.com/shams-reem-island-abu-dhabi-f64/sobre-gateway-towers-reem-t363.html

Despues esta el riesgo pais, que no lo veo enorme, pero algo siempre hay y tampoco quiero poner demasiados huevos en la misma cesta.
20/01/2013 13:29
Al riesgo país se suma el riesgo divisa, no? Si las rentas, dentro de unos años, se reciben en una divisa devaluada respecto al momento de compra, los números no serán tan buenos. (Lo cual también puede suceder al contrario, a favor.) En todo caso, para alguien que vive en ese país, esa inversión parece muy buen negocio.
21/01/2013 16:40
antiguo usuario
La divisa es el Dirham, que tiene un cambio fijo con el dolar, es decir el dolares, pero si en algun momento el dolar cascase, la podrian despegar, asi que es un dolar pero mejor... por otro lado yo cobro en Dirhams y tampoco tengo pensado ir a vivir a Europa en el futuro proximo, para mi el Euro tiene tanto o mas riesgo.
21/01/2013 17:09
Si la inversión, junto al que ya tienes, supera el tercio del patrimonio ya sería excesiva , Desde luego nunca más de la mitad, por muy buena inversión que sea. Hay que tener en cuenta que los activos inmobiliarios son iliquidos en las crisis, lo que implica añadir a la pérdida de valor, la pérdida del coste de oportunidad que hay en las crisis en otros activos.

Otra opción es vender el apartamento que tienes para comprar estos. Es lo mismo que cuando vendes acciones de una empresa para comprar otra que le ves más recorrido al alza.
20/01/2013 15:48
antiguo usuario
Efectivamente, ese es mi dilema, primero que es demasiado en el mismo lugar, y segundo que no tengo liquidez, para tenerla tendria que deshacer operaciones en renta variable lo cual no querria hacer, tampoco quiero pedir una hipoteca ya que no creo que me concedan mas de una a interes de empleado y prefiero guardar esa bala por si me quedo permanentemente aqui y compro un piso grande para vivir yo y mi familia en cuyo caso el importe seria muy superior.

La verdad es que estoy muy contento con el que tengo, no lo quiero vender, en todo caso podria vender uno de los de filipinas que se han revalorizado bastante y comprar este...

O simplemente esperar un anio a tener mas cash y ya saldran mas oportunidades!
20/01/2013 15:53
antiguo usuario
A mi el coste de oportunidad no me preocupa, me parece una muy buena inversion, lo que me preocupa es:

- Demasiado en el mismo lugar
- Riesgo pais, es una monarquia, pueden hacer lo que les de la gana cuando les de la gana, es improbable, pero posible, o incluso una posible guerra con el vecino, muy improbable tambien.
- La construccion masiva de la zona, puede desequilibrar oferta y demanda, aunque lo tienen bien calculado y cuando terminan los edificios van sacando las unidades poco a poco, de hecho por ejemplo en Marina Square hay un 40% de pisos vacios, sin embargo los alquileres estan subiendo, los pisos los van entregando poco a poco, intencionadamente, lo mismo ocurre con la construccion, han quitado licencias y se las vuelven a dar muy poco a poco segun ven la demanda.

Para el largo plazo dependen mucho del petroleo aunque la parte no relacionada con el petroleo crece a un 6%, y los suledos han subido en UAE un 5% el ultimo anio.

Estoy viendo cuando puedo visitar con otro interesado y nos estamos planteando una oferta conjunta, un estudio para cada uno, pero una oferta conjunta baja, o los dos o nada, como el tipo esta necesitado el vender los dos a la vez quiza le anime a rebajar.
21/01/2013 13:47
antiguo usuario
He actualizado:

http://www.buscandolalibertad.com/shams-reem-island-abu-dhabi-f64/hydra-avenue-t677.html

Con las fotos del estudio, bueno de los dos, uno tiene unas vistas excelentes, el otro pasables, la muestra es de la planta 1, los reales son de la 29, es un poco pequenio, tengo que ver el tema de piscina y demas a ver que pinta tendra... pero si se puede negociar a la baja quiza me lance a poner una oferta, el vendedor es Ruso y ya dejo el pais y parece que no quiere volver.
23/01/2013 17:41
antiguo usuario
Despues de investigar, se van a construir 3 edificios que bloquearan la vista del estudio, Hydra tampoco tiene buena reputacion... Y estan construyendo una cantidad ingente de studios, hay torres solo de studios en construccion.

Por lo que teniendo todo esto en cuenta, he puesto una oferta de 83 mil euros en ese estudio, o lo que es lo mismo 390K AED.
28/01/2013 07:46
antiguo usuario
El precio original del estudio bajo plano en 2008 fue de 742115 AED.

Ouch!
28/01/2013 18:03
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