Distressed Studio: ¡Comprado!

15 de julio, 2013 2018

En Enero vi que había dos estudios en venta, se trataba de un inversor Ruso que había dejado el país y quería vender como fuese, el precio de venta era de 450K Dirhams y el alquiler esperado seria de unos 50-55 mil anuales si comparamos con otros studios de la zona.

Así a simple vista parece una operación redonda, una rentabilidad excelente, ¿verdad?

Hace aproximadamente un mes, cerré la operación de compra de uno de ellos, pague 340 mil dirhams por el mejor de los studios, el que tiene vistas al mar.

La pregunta que me hice en su día, fue... Si es una operación tan buena y rentable, ¿Como es que no se lanzan otros inversores a por ellos? Y esa es la primera pregunta que nos debemos de hacer cuando vemos algo que ¡Parece demasiado bueno para ser verdad!, Y si es tan rentable, ¿Cual es el motivo por el que el actual propietario vende?

Me puse a investigar, los studios no están terminados, eso ya lo sabia... Pero.. ¿Cuando los terminaran? La constructora me dice que a finales de 2013, pero lo cierto es que ¡Llevan 2 años de retraso!

Investigue mas... Y el inversor que esta vendiendo ahora mismo compro en 2007-2008 propiedades de esa misma constructora en Dubai por valor de 740 mil Dirhams, esas propiedades nunca se construyeron, como compensación le dieron estos studios, cada uno valorado en 740 mil Dirhams, a precios de hoy, esos estudios terminados valdrían aproximadamente 500-550 mil Dirhams.

Seguí investigando, y la constructora que tenia grandes problemas durante la crisis, retraso y cancelo proyectos sin parar y no devolvió ni un Dirham a los inversores, la fama que se gano fue malisima, ahora entiendo como nadie se quiere meter en esa inversión, incluso a precios muy atractivos, puedes quedarte sin nada!

El inversor dejo el país por la crisis y regreso a Rusia, se quedo sin sus propiedades en Dubai y a cambio recibió dos estudios sin terminar en Abu Dhabi en una zona que ni siquiera conocía... Simplemente quería vender como fuese, después de varios meses no consiguió compradores, sus amigos que tenían el poder notarial para poder vender en su nombre, también dejaban el país, si no vendía ahora mismo tendría mucho mas jaleo en el futuro, con viajes etc... Y ya estaba asqueado de una inversión en la que se sentía timado.

Ahí es donde entre yo... Me puse el casco, me metí en la construcción, subí arriba y abajo, hable con los que trabajan en la obra, hable con el ingeniero jefe y vi que realmente estaban trabajando en la obra y la iban a terminar, yo calculo que para mediados de 2014, como mucho finales.

¿A que se debió este cambio de actitud por parte de la constructora? Descubrí que mas de un centenar de inversores habían demandado a la constructora y todos habían ganado! Se habían subastado varios terrenos de la susodicha para indemnizar inversores y para terminar los proyectos empezados... Es decir, la ley les había puesto las pilas!

Así que viendo la urgencia por vender del inversor y que la situación estaba mejorando considerablemente, me lance con una oferta muy baja, después de un par de días de regateo acepto 340 mil dirhams (teniendo en cuenta que había pagado 740 por ello), al día siguiente comente la compra en el trabajo y les dije que había un segundo estudio con peores vistas, pero aun así muy barato, varios compañeros se mostraron interesados, cuando se lo comunique a la agencia ya se había vendido el segundo en tan solo un día por 350 mil dirhams.

El error del inversor fue, el no bajar el precio mas desde el principio, lo mantuvo a 450 mil durante meses, si lo hubiese bajado a 400 mil, hubiese tenido alguna oferta en el rango de 370-380 mil sin problemas, espero al ultimo minuto para ceder precio y entonces tuvo que ceder mucho y mas aun sin estar presente en la zona para saber como evolucionaba la construcción ya que durante esos meses paso de estar casi parada a tener 1100 personas trabajando, y evolucionando a gran velocidad, yo mismo visite la construcción en Enero y los interiores de dicha torre estaban terminados hasta la planta sexta, hace un mes volví a visitarlo y la planta 20 ya estaba completada, siendo una torre de 29 plantas.

¡Ahora solo queda que se complete y a alquilar! Es una operación de riesgo, no cabe duda, pero si se completa la torre, la inversión habrá rentado un 50% automáticamente, y viendo que están trabajando a tope en terminar lo antes posible, no dudo de que se vaya a terminar.

Nota: En la primera foto se pueden localizar dichos estudios y tambien Sky Tower donde hice mi primera inversion inmobiliaria en Abu Dhabi, la segunda foto se tomo desde sky tower (no la saque yo) y la flecha señala los studios, en este ultimo mes he cerrado mi quinta inversión inmobiliaria esta vez en Alemania, os daré detalles dentro de poco.

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