Distressed Studio: ¡Comprado!

15 de julio, 2013 20
Profesional de tecnologias de Trading en Banca de Inversiones. He vivido y trabajado en Londres, New York, Tokyo, Abu Dhabi... He trabajdo... [+ info]
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En Enero vi que había dos estudios en venta, se trataba de un inversor Ruso que había dejado el país y quería vender como fuese, el precio de venta era de 450K Dirhams y el alquiler esperado seria de unos 50-55 mil anuales si comparamos con otros studios de la zona.

Así a simple vista parece una operación redonda, una rentabilidad excelente, ¿verdad?

Hace aproximadamente un mes, cerré la operación de compra de uno de ellos, pague 340 mil dirhams por el mejor de los studios, el que tiene vistas al mar.

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La pregunta que me hice en su día, fue... Si es una operación tan buena y rentable, ¿Como es que no se lanzan otros inversores a por ellos? Y esa es la primera pregunta que nos debemos de hacer cuando vemos algo que ¡Parece demasiado bueno para ser verdad!, Y si es tan rentable, ¿Cual es el motivo por el que el actual propietario vende?

Me puse a investigar, los studios no están terminados, eso ya lo sabia... Pero.. ¿Cuando los terminaran? La constructora me dice que a finales de 2013, pero lo cierto es que ¡Llevan 2 años de retraso!

Investigue mas... Y el inversor que esta vendiendo ahora mismo compro en 2007-2008 propiedades de esa misma constructora en Dubai por valor de 740 mil Dirhams, esas propiedades nunca se construyeron, como compensación le dieron estos studios, cada uno valorado en 740 mil Dirhams, a precios de hoy, esos estudios terminados valdrían aproximadamente 500-550 mil Dirhams.

Seguí investigando, y la constructora que tenia grandes problemas durante la crisis, retraso y cancelo proyectos sin parar y no devolvió ni un Dirham a los inversores, la fama que se gano fue malisima, ahora entiendo como nadie se quiere meter en esa inversión, incluso a precios muy atractivos, puedes quedarte sin nada!

El inversor dejo el país por la crisis y regreso a Rusia, se quedo sin sus propiedades en Dubai y a cambio recibió dos estudios sin terminar en Abu Dhabi en una zona que ni siquiera conocía... Simplemente quería vender como fuese, después de varios meses no consiguió compradores, sus amigos que tenían el poder notarial para poder vender en su nombre, también dejaban el país, si no vendía ahora mismo tendría mucho mas jaleo en el futuro, con viajes etc... Y ya estaba asqueado de una inversión en la que se sentía timado.

Ahí es donde entre yo... Me puse el casco, me metí en la construcción, subí arriba y abajo, hable con los que trabajan en la obra, hable con el ingeniero jefe y vi que realmente estaban trabajando en la obra y la iban a terminar, yo calculo que para mediados de 2014, como mucho finales.

¿A que se debió este cambio de actitud por parte de la constructora? Descubrí que mas de un centenar de inversores habían demandado a la constructora y todos habían ganado! Se habían subastado varios terrenos de la susodicha para indemnizar inversores y para terminar los proyectos empezados... Es decir, la ley les había puesto las pilas!

Así que viendo la urgencia por vender del inversor y que la situación estaba mejorando considerablemente, me lance con una oferta muy baja, después de un par de días de regateo acepto 340 mil dirhams (teniendo en cuenta que había pagado 740 por ello), al día siguiente comente la compra en el trabajo y les dije que había un segundo estudio con peores vistas, pero aun así muy barato, varios compañeros se mostraron interesados, cuando se lo comunique a la agencia ya se había vendido el segundo en tan solo un día por 350 mil dirhams.

El error del inversor fue, el no bajar el precio mas desde el principio, lo mantuvo a 450 mil durante meses, si lo hubiese bajado a 400 mil, hubiese tenido alguna oferta en el rango de 370-380 mil sin problemas, espero al ultimo minuto para ceder precio y entonces tuvo que ceder mucho y mas aun sin estar presente en la zona para saber como evolucionaba la construcción ya que durante esos meses paso de estar casi parada a tener 1100 personas trabajando, y evolucionando a gran velocidad, yo mismo visite la construcción en Enero y los interiores de dicha torre estaban terminados hasta la planta sexta, hace un mes volví a visitarlo y la planta 20 ya estaba completada, siendo una torre de 29 plantas.

¡Ahora solo queda que se complete y a alquilar! Es una operación de riesgo, no cabe duda, pero si se completa la torre, la inversión habrá rentado un 50% automáticamente, y viendo que están trabajando a tope en terminar lo antes posible, no dudo de que se vaya a terminar.

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Nota: En la primera foto se pueden localizar dichos estudios y tambien Sky Tower donde hice mi primera inversion inmobiliaria en Abu Dhabi, la segunda foto se tomo desde sky tower (no la saque yo) y la flecha señala los studios, en este ultimo mes he cerrado mi quinta inversión inmobiliaria esta vez en Alemania, os daré detalles dentro de poco.

Usuarios a los que les gusta este artículo:

Este artículo tiene 20 comentarios
antiguo usuario
Gracias a ti Rafael, a dia de hoy, atreverse no es dificil... Lo que da miedo es no hacer nada con el dinero.
15/07/2013 10:28
antiguo usuario
Asi es.. En esa isla va a haber 250 mil personas cuando este todo terminado por ahi por el 2020, actualmente es una de las zonas mas demandadas para vivir en Abu Dhabi y los precios estan subiendo mucho asi como los alquileres.

En la segunda foto al final se ven unos rascacielos, eso es Sowwah Island ya operativo, esta ahi al lado, el nuevo centro financiero donde se estan mudando todos los bancos y donde ya esta el stock exchange de Abu dhabi:

http://www.buscandolalibertad.com/dubai-abu-dhabi/sobre-sowwah-island-maryah-island-t715.html#p3578

Al lado esta la nueva Cleveland Clinic (Segundo mejor hospital del mundo, americano por supuesto):

http://www.buscandolalibertad.com/emiratos-arabes/hospitales-abu-dhabi-t1135.html#p5102

Sky tower es mitad residencial, mitad oficinas.

La torre alta azul de la primera foto que esta sin terminar es solo de oficinas.

La idea es que esta parte de Abu Dhabi va a ser un nuevo Manhattan, pero yo he comprado con descuentos del 40-60% sobre maximos, y estan subiendo de nuevo, la poblacion de Abu Dhabi crece un 7% anual, lo cual implica viviendas para 100 mil personas cada año, asi sin contar con el boom turistico que tiene.

En la foto de abajo la parte que rodea las torres cerca de los manglares que parece un solar, ahora es una gran playa, la estan terminando.

La idea es... muchas oficinas, playa al ladito, y mucho lujo, a mi me parece que los precios son realmente baratos, quien puede tener un piso de lujo con vistas al mar y playa a 50 metros en una gran ciudad y a tiro de piedra de la zona financiera por 75 mil euros?

Por otro lado dejan que salgan al mercado los pisos en funcion de la demanda, el mercado esta muy muy manipulado, ya que muchisimos locales se dedican a vivir de las rentas, yo creo que han aprendido de los errores pasados.
15/07/2013 10:18
¿Setenta y cinco mil euros? así suena mejor. Se conoce que los dirhams aparentan mucho pero pesan poco.

En cualquier caso, está claro que las mejores inversiones se hacen siempre en sitios así, en sitios donde la mayoría titubea y solo unos pocos precursores se atreven con ello.

Seguro que te sale de película.
15/07/2013 11:27
antiguo usuario
75 mil euros comprar (4.7 Dirhams son 1 euro) con gastos incluidos, incluye plaza de garaje.

Se alquilara por unos 850-1000 euros al mes, quitale 100-120 euros de comunidad, se paga un año por adelantado el alquiler, aqui funciona asi, y no hay inquilinos morosos, ni ningun tipo de impuesto.

Actualmente los estudios en la zona se estan alquilando por 1100-1400 euros al mes, pero suelen ser algo mas grandes, los estudios en zonas alejadas del centro sin playa, sin piscina etc... Se alquilan por 600-700 euros al mes, asi que mis estimaciones son bastante conservadoras para no pillarme los dedos.

A dia de hoy tengo el 45% de mi capital invertido en Abu Dhabi, con esto me planto, me pense entrar a por el segundo studio, pero me parece poner demasiado peso en esta zona.

Ahora creo que es el momento de mirar hacia otro lado, me planteo vender uno en Filipinas y comprar en Irlanda, estoy estudiandolo...
15/07/2013 13:25
antiguo usuario
Si que la necesito... Solo hace falta hablar un poco con los antiguos inversores para ver que hay riesgo!!!

Pero es un riesgo asumible... Solo necesito un poco de suerte!
15/07/2013 14:29
Eres un máquina, lo de ponerte un casco y entrar en la obra como si fueras el ingeniero es la hostia. Por lo visto, esas cosas son iguales en todo el mundo, te pones un chaleco reflectante y entras en conciertos, hipódromos, circuitos de fórmula 1 y donde haga falta. Suerte siempre hace falta, pero tú has hecho tu parte.

No querías un curro para cuando dejes lo de contractor, agente inmobiliario. A viajar a sitios paradisíacos para investigar el mercado inmobiliario.
15/07/2013 20:09
antiguo usuario
jajajaja Yo entre con el casco, pero pidiendo permiso! Si no me lo hubiesen dado ya me lo habria pensado!

Lo de ser agente inmobiliario ya lo he pensado... Es un buen negocio, ya que eres el primero en enterarte de los chollos, claro que tienes que ser el propietario de la inmobiliaria, ademas debe de ser un trabajo bastante relajado.
15/07/2013 20:18
antiguo usuario
No creo que otro trabajo me vaya a dar mas beneficios que el que tengo actualmente, en todo caso tendria que emprender y no trabajar para nadie, jugarmelo a todo o nada, pero tampoco tengo claro que quiera hacer el esfuerzo, me contento con invertir bien lo mio y cuando llegue el momento disfrutar de una vida relajada viviendo de las rentas, si es que mi naturaleza inquieta me lo permite!
15/07/2013 20:41
antiguo usuario
Benga pues! El prosimo cajarillo va de mi cuenta!
16/07/2013 08:18
A sus treinta y tantos años, Poincare se convirtió en un prolífico ensayista. Parecía tener prisa. Era tal la urgencia que lo acosaba que ni se ocupaba de corregir los errores tipográficos y gramaticales de sus textos, ni siquiera cuando los veía, pues consideraba que hacerlo era un flagrante desperdicio de su tiempo. Ya no existen genios de ese tipo, o ya no les dejan escribir a su manera (Nassim Taleb. El cisne negro, PGR 193)

Gracias Daniel por compartir tus inquietudes y tus inversiones con todos los que te leemos con interés, cariño y suficiente inteligencia para entenderte. Un abrazo
16/07/2013 16:02
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