Varias veces he escuchado que la vivienda a largo plazo sube un 1% o 2%, esto es algo que se escucha por ahí basado en estudios sobre la vivienda en USA.
No tiene ningún sentido... Tu no puedes comprar la media de viviendas como harías en renta variable con un ETF.
Vamos a verlo desde otro punto de vista, ¿cuanto sube la renta variable en largo plazo? Estos estudios hablan de 7-8% o incluso mas dependiendo de los periodos y países que se estudien.
Pero en realidad si tu familia hubiese comprado las empresas del S&P o del Dow Jones (ver imagen) hace un siglo y tu las hubieses heredado, tendrías muy poco, ya que casi ninguna de esas empresas sigue en dicho índice, o simplemente no existe.
Invertir en un índice no es mas que una estrategia activa en la que seguimos la asignación de activos decidida por los gestores del propio índice, el concepto que tenemos de buy&hold es erróneo al menos cuando hablamos de indices y ETFs.
En el largo plazo estamos todos muertos, las empresas de los índices, las propiedades inmobiliarias y prácticamente cualquier inversión que pensemos, quizá el suelo sea una de las mas duraderas, y tendríamos que hablar de la revalorización del suelo en el largo plazo por zonas.
Por lo que para poder medir lo que sube la vivienda en el largo plazo, tenemos que definir que tipo vivienda, cuando evaluamos el precio de la vivienda a largo plazo, hablamos de la media de las viviendas, pero cuando compramos una vivienda esta es cada vez mas antigua y esto tiene un impacto en su valor.
Por otro lado debido a la globalización la gente se junta en las urbes, las propiedades en localizaciones privilegiadas tienden a apreciarse muy por encima de la inflación y tienden a revalorizarse en función de los sueldos de los que mas ganan, así como del precio de alojarse en hoteles de la zona.
También tenemos que evaluar que en los países en los que los sueldos suben mas rápidamente sus viviendas también lo hacen en consecuencia, o al menos el suelo en el que estas se encuentran, algo muy lógico.
No se puede comparar el precio medio de la vivienda con comprar una propiedad concreta o varias, ya que difícilmente podremos igualar nuestra rentabilidad a la media, los barrios que mas crecen son los mas alejados y nuestras propiedades cada vez son mas antiguas, por otro lado el suelo disponible para construir cerca de los centros financieros y económicos es cada vez mas escaso y mas valorado por el mero hecho de que existe una migración hacia la ciudad y las capitales. (Aunque yo creo que eso va a cambiar relativamente pronto...)
Por otro lado, el mercado inmobiliario es mucho menos accesible para los pequeños capitales y mucho menos apetecible para los grandes capitales por motivos varios, por lo que suelen haber oportunidades interesantes para aquellos a los que si les compensa ese esfuerzo extra que necesita la inmobiliaria tanto en la búsqueda de oportunidades como en su posterior gestión.
Hacer buy&hold a muy largo plazo es raro, ya que nada sigue en su sitio para siempre ni en renta variable, ni en inmobiliaria, pero hay mercados mas eficientes que otros para la gestión activa, que no tiene por que ser muy activa, en inmobiliaria el plazo razonable para tener una propiedad pueden ser varias décadas, pero no muchas.
Nota: Ya estamos de vuelta después de las vacaciones y las típicas predicciones, ¡con las que comenzamos siempre el año!
Gracias Daniel por abrirnmos los ojos a un sector,a un campo, que no es ni el nuestro ni habitual.
Un día, no recuerdo ya sobre qué tema, me pediste que escribiera un artículo desarrollando la idea. No lo hice sobre aquello, pero finalmente he conseguido pararme a escribir algo. Te invito a que lo leas, por cortesía y porque me interesa tu opinión. " La naturaleza del mercado". Gracias en cualquier caso.
Muy interesante el articulo, esperba que entraras por aqui para hacerte una pregunta, El DAX es el unico indice que reinvierte los dividendos en el indice quiero decir de los conocidos, ya se que algunos tienen en indice general como el CAC40 O IBEX35 y aparte otro con los dividendos Total return, pero que sean como el DAX que hay un unico indice que reinvierte los dividendos en el mismo indice hay alguno mas?
Un Indice no deja de ser una forma de medir el mercado de un pais, cada uno lo hace como quiere, no puedes invertir en un indice solo en derivados del indice o en un ETF que trata de replicarlo, por lo que a fin de cuentas un indice solo es indicativo, unos tienen mas peso en unas acciones que en otras dependiendo de la capitalizacion, otros el mismo... cada uno se calcula de una forma diferente.
Carmen, te contesto porque soy el único que "ha entrado por aquí". Pero no te puedo ayudar. No tengo ni idea, porque este tipo de cuestiones no me ayuda a crecer en el mercado. Toda la vida he sido incapaz de echarle un minuto a esas cosas. Focalizo a vivir en y del mercado a través y desde el Análisis Técnico. S2.
Seguro que Daniel puede ayudarte.
Hola Daniel. Creo que hay una cosa que no me ha quedado clara. Segun lo que dices en los parrafos 4 y 5, si hubiesemos invertido en un etf del indice hace 100 años no hubieramos obtenido un 9% de rentabilidad anual ?? (o la que sea exactamente, no la se)
Es decir, realizando una gestion pasiva en indices (atraves de etfs), si d estos desaparecen empresas esa perdida ya no la recuperas con nuevas empresas que se incorporen??
Un saludo
Hace 100 años no tenias ETFs, por lo que si hacias un buy&hold en las acciones que componian el indice ya no tendrias las mismas acciones que ahora componen el indice y seguramente estarias en una situacion bastante peor, lo que quiero decir es que un indice es una forma de gestion activa, aunque la gente la vea como activa, las acciones entran y salen del indice en base a unos criterios, tu puedes seguir dichos criterios o tener otros si crees que lo puedes superar, que es lo que se llama batir al mercado, pero en realidad es batir al indice, ya que batir al mercado implicaria usar a todo el mercado como benchmark y no solo a los componentes actuales del indice o a los que ha ido teniendo durante el periodo.
Fernando, como dice Daniel, para replicar un indice por aquel entonces, tenias que comprar y vender las acciones que componian el indice en cada momento. De haberlo hecho, hubieras ganado aproximadamente lo que ha ganado el indice -hay que descontar tus gastos de compravente- La cosa es que hace 100 anios nosotros no viviamos, nuestros abuelos lo tenian muy dificil para comprar acciones, de haberlo hecho, el depositario y/o el intermediario lo mismo los hubiera arruinado, etc. Pocas familias seran las que puedan decir que han replicado el indice durante tanto tiempo, si es que las hay.
Un abrazo.
Muchas gracias a los dos! Una ultima duda..¿ en un etf salen y entran las empresas al igual que en un indice? ¿o no es tan simple y en un etf seria esto una minusvalia mayor que en el indice?
Cada ETF tiene sus reglas y hace lo que le parece, pero si, en teoria los que replican el indice simulan el mismo comportamiento, eso se puede analizar facilmente con historicos.
No he entendido el razonamiento del artículo. Creo que hay errores de sintaxis y puntuación que producen distorsiones en el argumentario. Una pena; el tema es relevante, dada la propensión de los inversores institucionales en querer considerar que la inversión patrimonial es un campo muy relevante en la composición de sus carteras.
Una habilidad muy importante a la hora de invertir es ser capaz de comprender y sacar conclusiones cuando los datos no son claros y hay subjetividad, no hay inversion rentable donde los puntos y las comas esten claramente delimitados y se sepa todo con certeza, vivimos en un mundo de incertidumbre y de asumpciones, tenemos que trabajar con incognitas y con informacion a medias! ;-)
Lo siento, pero no me dedico a escribir, es un hobbye y le dedico el tiempo que me sobra que es poca, por otro lado hace ya decadas que yo solo uso el Ingles para mi trabajo y vida cotidiana, increible que todavia sea capaz de escribir algo!
Coincido con esa idea, con ese enfoque, y así trato de reflejarlo en mis artículos con mayor o menor fortuna.
Un libro abierto, Daniel. Un abrazo.
Pero comvendras en que en las opiniones hay que ser precisos, para no inducir a la confusion y hacer que otros crean que piensas lo que no es. Si crees fuese más sencillo haber usado el inglés, ... pues adelante!!
Tú mismo. ;)
Quizás si estuviese en inglés, me habría quedado claro tu criterio. Tendrá que ser en otra ocasión.
Have a nice day!
Es la primera vez que me dicen que no se entiende por la puntuacion, tomo nota, para mi es la excepcion, no la regla!
Si escribo en ingles sera en otro portal no en este que no viene al caso.
Lamento saberlo. Voy a ser proactivo: Podrįas resumir tu tesis sobre si la vivienda sube, o no, a largo plazo de forma sinterizada?
Quizás asi alcance yo a entender a qué te referieres.
Quedo de tu atención.
Si que podria.
Antonio, por equis circunstancias acabo de leer uno de mis artículos. Me siento orgullosísimo de él, y de su tésis, pero no han transcurrido ni dos meses y lo cambiaría, corregiría, acortaría, aclararía, casi todo. Quiero decir que todos lo hacemos lo mejor que podemos en las circunstancias del momento. Permitídme que cierre con las palabras de un paisano universal como Unamuno: "yo soy yo y mis circunstancias". S2.
Efectivamente, yo llevo dos meses trabajando a 12 horas al dia, solo falta que tenga que hacer mas horas extras en resumir articulos... Por amor al arte! A lo mejor si dentro de dos meses me aburro, me lo pienso!
Hola Ricardo. Eso que comentas lo entiendo, pero me refería a eso. Es más sencillo: no se entiende su artículo. Punto. Si no fuera porque aparece como 2 en ranking inmobiliario en Inbestia, ni me lo hubiera planteado. Mejor dicho: ni NOS lo hubiéramos planteado. Quizás (eso es lo que hemos comentado por aquí) se trataba de un borrador. De ahí el intento de aproximación por mi (nuestra) parte. En todo caso, la cosa con él ya no da mas de sí (y esperamos que no deje su actividad actual).
Poco más que deciir.
PD. Aprovecho para congratularme del intercambio de opinion reciente (creo que ayer) que has tenido sobre el tema deAbergoa. De las respuestas que recibiste he sacado una conclusion interesante que espero poder aprovechar en otro asunto. S2.
Lamento tu actitud. Desconozco si estás mucho o poco presioado en tu trabajo, pero a mi como lector de tu articulo, con la posibilidad de hacer comentarios y preguntas, esta respuesta y actitud es lo mas poco afortunada en Internet y en el entorno dgital. Vaya por delante que, como nos ha quedado claro por aquí, no termina de quedarte claro a tí a qué c... te querias referir.
Lo entendemos, si se tratase de un borrador de una idea sin madurar. Se explica así, ... y en paz.
Por lo demás, has dado a entender por tres veces que no sabemos con quien estabamos tratando. Bueno, ... Plantéatelo así ... No habrá más interrpción por mi parte. No nos sirves de mucho sobre el tema inmobiliario.
Fine.
Un error al principio; debe leerse "no me refería a eso"
No te preocupes que no voy a escribir más artículos que no sirvan, como puedes apreciar el ultimo fue en Mayo y ahi se acabó el hacer perder el tiempo a nadie.
Por otro lafo Antonio, yo siempre escribí para mí mismo, no para lectores, ni para que gustase o se entendiese, para aprender y poner las ideas en su sitio, el año pasado ya alcancé la libertad financiera a mis 37 años, objetivo cumplido, mis rentas por alquileres cubren de sobra mis gastos, ahora me queda la guinda final de terminar de construir el chalet en un lugar idilico del sudeste asiatico y retirarme, por lo que me doy por satisfecho con lo aprendido por el camino, escribirlo siempre me ha ayudado mucho y incluso algunos de los comentarios también me han aportado puntos de vista interesantes, pero siempre ha sido desde un punto de vista agoista... si me hubiese importado el lector y mi forma de escribir seguramente hubiese tratado de vender algo, pero no me compensaba el esfuerzo, la verdad!
