Costes de comprar para alquilar en el extranjero

Me habéis escuchado decir que invertir en inmobiliaria en España no me convence, yo soy más de buscar países con rentabilidades más elevadas.

Pero... No es tan fácil, hay muchos gastos que tener en cuenta, la clave del éxito en la inversión en el extranjero es tener a alguien de confianza en el lugar, las agencias de inversiones y similares suelen anunciar rentabilidades golosas, pero se callan muchos gastos que tienen un impacto importante en la rentabilidad.

Y eso sin contar con las agencias que directamente te timan, te meten gastos falsos, arreglos abultados, costes de gestión que no estaban acordados, alquilan la propiedad sin decírtelo y un gran etc...

Los principales gastos que hay que tener en cuenta son:

Coste de Agencia:

• - Coste de compra y de venta.
  
  • - Quien paga en cada caso, el propietario o el comprador.
• - Coste de verificar cargas.
• - Coste de abogado/notario.
  
  • - Coste de poder notarial. (Si es necesario)
• - Coste de verificar que las facturas anteriores están pagadas. (Agua/Electricidad)
• - Coste de verificar que las cuentas están al día con la comunidad.
• - Coste de buscar un nuevo inquilino. (Si es que lo paga el propietario.)
  
  • - Que ocurre si el inquilino se marcha antes?
  • - Hay un gasto por extender el contrato del inquilino?
• - Si hay parking, hay un gasto de gestión adicional?
• - Coste de gestión de la propiedad, cuánto cuesta si la propiedad esta vacía?
• - Coste de inspección de la propiedad.

Impuestos:

• - Impuestos a la hora de comprar y de vender, impuesto sobre plusvalías.
• - Impuesto anual sobre la inmobiliaria.
• - Impuestos sobre las gestiones de las agencias.

Gastos bancarios:

• - Costes asociados con cambios de divisa.
• - Costes de mantenimiento de cuentas en el país.
• - Costes asociados a transferencias desde el agente a el propietario.

Otros gastos:

• - Viajes al lugar
• - Seguro
• - Amueblar + coste extra por la gestión por parte de la agencia.
• - Reformas + coste extra por la gestión por parte de la agencia.
• - Cambio de cerrojo cada vez que se cambia de inquilino.
• - Coste de gestión de la contabilidad.

Costes indirectos:

• - Vacantes
• - Impagos
• - Destrozos
• - Reformas periódicas

Muchos de estos costes y gastos se pueden mitigar de una u otra forma, pero eso lleva un esfuerzo.

Con todos estos gastos diréis, pero ya compensa el comprar para alquilar, sobre todo cuando una agencia te lo tiene que gestionar?

Mi experiencia me dice que todos estos costes suelen representar un 40% de la rentabilidad de media, pero pueden oscilar entre el 10% y el 100% o incluso mas...

Pues la verdad es que aunque compres en tu propia localidad, la gestión es un trabajo en sí mismo, si tienes una o dos propiedades no es tanto, pero si sumamos más propiedades puede convertirse en un trabajo a tiempo completo.

Lo que yo no veo es comprar en España con una rentabilidad bruta del 3-5%, mucha morosidad, impuestos considerables y leyes que favorecen al inquilino, de hecho tengo amigos con media docena de pisos en alquiler en España, y la rentabilidad es casi inexistente.

Aun así comprando en otros países con rentabilidades del 8-12% bruto, hay que tener mucho cuidado con el resto de gastos y con quien te gestiona la propiedad, ya que algo que puede parecer muy interesante se puede convertir en una mala inversión.

Claro que hay muchos otros factores, muchos de estos gastos son fijos, por lo que en propiedades de lujo tienden a ser significar un menor porcentaje de la rentabilidad y habitualmente en estas propiedades también tienes mejores inquilinos.

Otra forma de reducir los gastos es por volumen, juntando varios inversores y negociando comisiones.

Nota: La foto es el estado actual del estudio que compre para alquilar con una rentabilidad bruta por alquiler del 19% y neta de mas del 15%, con una revalorizacion durante este periodo del 80%, los acaban de entregar!