Comprar para alquilar en España, no lo termino de ver!

22 de mayo, 2013 43
Profesional de tecnologias de Trading en Banca de Inversiones. He vivido y trabajado en Londres, New York, Tokyo, Abu Dhabi... He trabajdo... [+ info]
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Por mas que le doy vueltas y vueltas, me es muy dificil comprar para alquilar en España, no lo veo rentable, escucho de algun caso muy esporadico, de algun crack de las subastas que compra algo interesante y alquilable a muy buen precio, pero en general, no! No veo gran negocio en comprar para alquilar en España!

Y me pregunto por el motivo! En la epoca de la burbuja la rentabilidad por alquiler era de 2-3% bruto con sus riesgos de morosidad, ahora la rentabilidad es de 4-5% con riesgos todavia mayores de morosidad.

Habitualmente busco vivienda nueva o semi-nueva, no suelo contemplar pisos de mas de 20 años de antiguedad, en casas o chalets, podria ser otra cosa! Las propiedades se deprecian, se quedan antiguas y pierden valor, y lo que quiero es que las propiedades que compre sigan estando relativamente nuevas en las proximas decadas.

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Durante la epoca de la burbuja, la vivienda nueva subio muchisimo de precio, al no poder adquirirse por la mayoria la vivienda usada fue lo siguiente que subio, tambien se volvio inaccesible y despues se fue mirando hacia barrios de clases mas bajas, al final un profesional con un buen sueldo terminaba comprando en un mal barrio un piso de 50 años de antiguedad, ya que no se podia permitir otra cosa! (Ahhh... eso de alquilar como que no! Es darle el dinero a otro.)

Las diferencias entre propiedades nuevas, antiguas y en peores barrios se ajustaron y no eran tan grandes como solian ser historicamente, la gente ya no compraba en funcion de lo que vale y lo que aporta la propiedad, compraba en funcion de lo que se podia permitir y no importaba su valor real ya que la vivienda nunca baja, si no compraban entonces en el futuro se podrian permitir menos!

Pero ahora las cosas han cambiado, los que quieren comprar no consiguen hipotecas, hay vivienda nueva asequible proveniente de constructoras quebradas, el chollo de la vivienda de VPO que antes era algo similar a que te tocase la loteria es algo que ahora sobra y la mayoria no quiere!

Por mas que hago numeros, comprar vivienda nueva o semi-nueva para alquilarla (alquiler normal, nada de por habitaciones) me da un 4-5% bruto con suerte, a lo que le quito un 24% de impuestos, reparaciones, mantenimiento, impuestos etc... Y no me salen los numeros, en vivienda antigua (>40) quiza se pueda conseguir algo mas de rentabilidad, pero sacrificando el potencial futuro.

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Sin embargo miro hacia otros paises como Emiratos arabes donde se podia hasta hace poco conseguir un 9-10% ahora andamos mas bien en el 8-9% bruto, que casi es lo mismo que neto, o en Filipinas donde veia un 10-12% bruto ahora es un algo asi como 8-10% bruto, en neto se quedaria en tres cuartas partes, o antiguamente en Alemania donde se podian conseguir buenas rentabilidad, y en USA donde las oportunidades estaban por todos los lados, y me pregunto, que pasa en España que no es rentable comprar para alquilar?

Si me pongo a evaluar los diferentes paises, me doy cuenta de que en España realmente no hay mano de obra barata como en muchos otros paises, la mano de obra poco cualificada es cara, eso hace que la vivienda sea cara, el mantenimiento sea caro y los impuestos altos.

Por otro lado no se pagan buenos alquileres en la mayoria de los sitios ya que no hay empleo bien remunerado, el gran empresario tiene su gran propiedad en su buen barrio y no vive de alquiler, pero no hay un mercado laboral dinamico con buenos sueldos donde la gente se mueva de un lugar a otro y se puedan permitir pagar buenos alquileres, el empleo en España es bastante precario, incluso en Manila hay mucha mas gente que se puede permitir pagar alquileres altos ya que tienen buenos empleos, simplemente falta movimiento en España! Nos estamos quedando anclados, mientras el mundo avanza muy rapido.


Davao



Y que sera del futuro? Cuando los empresarios decidan que pueden emprender sus negocios online desde parajes paradisiacos, pagando pocos impuestos y con un coste de la vida bajisimo?

Aqui tenemos el ejemplo de unos cuantos emprendedores de exito que decidieron emprender en Filipinas, vivir en una gran casa con su piscina con una criada etc... Con un coste de vida bajisimo y una calidad de vida altisima, y mira por donde.. han tenido exito, de hecho planeo encontrarme con ellos dentro de unos meses, ya que estan en Davao y yo he pasado alli varios meses, y volvere pronto, una pena que no supiese de ellos antes! Como dicen... "Todo lo que necesitas es un dominio, un portatil y una conexion a internet!" y a emprender!

Nota: Puse recientemente una oferta sobre una propiedad en España nueva, en posesion del banco, me rentaba un 4% con suerte, el banco por un 10% de diferencia no me la quiso vender... Ahora he puesto con ese dinero una oferta de nuevo en el distressed studio por un 70% de su precio inicial, cuando escribi el post.. pedian 450K, bajaron a 380K, y yo ofrezco bastante menos, se lo estan pensando, pero promete... Es una inversion de riesgo, pero conozco muy bien la situacion, la rentabilidad promete ser del 12-15% si todo sale como espero, dare mas detalles si cierro la operacion! Si compro en Abu dhabi tendre una propiedad por el 70% de precio que la de España pero que me dara el triple de renta neta cada mes! Que caro es querer tener algo en España! Creo que voy a tirar la toalla a menos que suene la flauta en una subasta.

Fotos: La primera es la calle del susodicho estudio, la segunda el estudio en si (todavia en construccion), la tercera es una playa de Davao.

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Este artículo tiene 43 comentarios
El 12-15% es una rentabilidad muy buena. No la dejes pasar. Yo me tiraría de cabeza. Un problema añadido en España es que la bajada de precios aún no ha terminado y, aunque la rentabilidad por alquiler fuera buena, podría ocurrir que se perdiera por un lado mucho más de lo que se gana por el otro.

Aparte de la socialdemócrata ansiedad fiscal del gobierno actual.
22/05/2013 10:01
antiguo usuario
Ojo que la propiedad esta, tiene sus riesgos, y es que no esta terminada (como ves en las fotos), y la constructora ha tenido serios problemas... pero se la condicion del vendedor (que vive en Rusia y no aqui), la condicion de la constructora etc.. Y tengo mi analsis que me dice que me la puedo jugar y me saldria rentable aunque tarden mucho mas de lo esperado, pero ya dare los detalles si cierro la operacion.
22/05/2013 10:17
antiguo usuario
Has descrito bien la situación en España, básicamente es un "desastre total"
22/05/2013 10:14
antiguo usuario
Y no he mencionada el tema de la demografia, algo muy importante!
22/05/2013 10:18
A mi me han subido los recibos de agua un 100% en un año.
El Ibi otro tanto, y por cierto, este impuesto tendría que ser anticonstitucional, no lo digo yo, lo dicen muchos economistas de renombre, al menos para primera vivienda no es ni siquiera ético.
Alquilo a precios de risa, eso si alquilo, y con el Iva se va otro tanto.
Ahora estoy empezando a alquilar a través de Rentalia como apartamentos turísticos, pero me he de dar de alta de esta actividad, y más impuestos. También me obligan a pagar otra cosa más, el peaje turístico, 50 céntimos por persona y día.

Cuidado con España, lo de los independentistas no es broma y no puede acabar bien.

Seguro que sería viable una Catalunya independiente, pero a corto plazo sería un desastre económico para su población.
Además viable pero con una constitución que fuera de fiar, ya que por lo que se ve, ahora mismo quieren otorgarse el poder una pandilla de ladrones que llevan robando décadas y que además les parece lo normal. Tampoco cumplen las leyes, pero campan tan anchos por su reinecito.

Después o al unísono vendría el País Vasco con su independencia.
En el Valle de Arán también hay muchos que les parecería bien ser independientes. Y en Villajugosa de Enmedio seguro que también.

El sistema autonómico es insostenible, España es insostenible tal como está y si no es insostenible es muy cara de mantener y

¿alguien ve que esto vaya a cambiar?

Yo no me plantearía comprar vivienda en España, simplemente porque no estoy dispuesto a que una
pandilla de vampiros me chupen la sangre.

¡Saludos!

22/05/2013 11:13
antiguo usuario
Yo me lo he planteado a sabiendas de que es mal negocio simplemente por el hecho de tener algo en España y porque seria un porcentaje relativamente pequeño de mi patrimonio, tambien pienso que estan baratos y que quiza algun dia me interesase vivir por aquellos lares o pasar unos meses al año, pero teniendo en cuenta que mi intencion es comprar en efectivo, y que no tengo impuestos sobre las ganancias que vienen de renta variable, tiene mas sentido comprar acciones con ese dinero y esperar hasta ese dia en el que se quiera comprar, si la vivienda sube, tambien lo hara la renta variable y seguramente bastante mas.
22/05/2013 11:19
antiguo usuario
Yo diria por tranquilidad, saber que tienes tu techo ahi si lo necesitas, psicologicamente ayuda mucho.

Pero comodidad como inversion diria yo que no, es mas comodo tener acciones y olvidarte de ellas si haces buy&hold, sin inquilinos, morosidad, desperfectos etc..
22/05/2013 11:35
Es lo que quería decir, sólo que tú te explicas mejor :)
Además cuando compras y vendes acciones o fondos de inversión no tienes el mismo peaje que cuando compras o vendes un piso.
22/05/2013 11:39
antiguo usuario
Ups me acabo de dar cuenta que puse la version sin correccion ortografica, ningun acento etc... :-!
22/05/2013 11:22
Vivienda en España, pues yo he comprado una (para ser mi vivienda habitual, ya que lo de tener un sitio "pa caerte muerto" da mucha tranquilidad, pero como inversión ahora no me lo planteo, ahora mismo tienes acciones que rentan mucho más, más liquidas y con menor inversión (BME sin ir mas lejos y sin buscar demasiado).
Conozco gente que tiene pisos a lo largo de los años les ha sacado mucha rentabilidad pero para hacer lo que hacen ellos tienes que vivir en la misma ciudad (o cerca) ya que miran mucho a quien le alquilan el piso.
22/05/2013 12:11
Hola José Ramón, tienes razón en lo de tener un sitio.
Yo he estudiado mucho el tema porque tengo algunos pisos y locales y he llegado a la conclusión de que lo de mucha rentabilidad, en los casos que conozco, es porque no han hecho bien los números. Insisto, vivienda, España, rentabilidad mala. Incluso si se te han doblado los precios de la vivienda en 10 años, encuentro rentabilidades mucho mejores en RV.
22/05/2013 12:21
antiguo usuario
La vivienda puede dar buenas rentabilidades, pero yo de los paises que he investigado diria que España es el peor con diferencia, simplemente es muy dificil que sea rentable comprar para alquilar tanto en burbuja como despues, no hay forma!

Ahora mismo no compraria en Hong Kong, en Singapur o en Australia ya que tienen sendas burbujas, pero seguro que cuando pinchen vuelven a salir los numeros, en España no termino de ver eso.
22/05/2013 17:40
Bueno los número son al precio que compraron el milenio pasado (parece más tiempo del que es jejeje) y la rentabilidad que han ido sacando, si hubieran vendido los pisos en el 2007-2008 e invertido en RV en el 2009 seguramente les habría ido mucho mejor.
22/05/2013 12:30
En este caso concreto son familia y se mas o menos cuando compraron los pisos (año arriba año abajo) y porque heredaron partede ellos.
Pero en el 9~% de los casos tienes razón.
(no me mojo en el porcentaje exacto pero seguro que son mayoria)
22/05/2013 13:25
Fíjate ahora en el comentario de Francisco, se queja porque le parece que está tirando un dinero, tendría que ponerse en el lugar del propietario que tiene un valor y que seguramente si lo tuviera en cartera ganaría más, pero si pide una hipoteca pagará un montón de intereses, también tirará el dinero. Si tiene efectivo para comprar y lo destina a vivienda ese efectivo le dejará de generar intereses, el camino está en pensar si compro o alquilo ¿qué opción a largo plazo me da más beneficio? Nos dice cuanto paga de alquiler, pero no cuánto gana ni cuánto ahorra cada mes de lo que gana, hay que tener en cuenta muchas variables, no es nada sencillo, lo mejor tener muy claro qué es más rentable para cada caso, si comprar o alquilar y no darle más vueltas, hay muchos libros y artículos de economistas que lo explican con detalle y desde luego como suele ser la mayor inversión que hacen muchas familias a lo largo de su vida, deberían mirárselo bien, pero en la mayoría de los casos, se miran más los detalles cuando se compran un auto.
22/05/2013 13:44
Bueno si que dice cuanto paga de alquiler, pero tienes razón no sabemos por cuanto compraria el piso, cuanto de piden de interes en la hipoteca, no siempre tienes alquilado el piso, hay que contar gastos (comunidad, impuestos ...) por no decir los imprevistos.
A mi entender (y esto es opinión personal) mucha gente se ha arruinado con la creencia de "compro un piso y con el alquiler pago la hipoteca, al final habré ganado un piso" lo que han ganado al final ha sido un embargo y una deuda enorme por algo que ya no tienen.
22/05/2013 13:51
Otros, como yo, nos hemos esforzado en ahorrar toda la vida, para comprar un piso, dos, tres, ..., ahora no tenemos liquidez y nos j... vender porque no nos dan nada, nos cobran un montón de impuestos más derramas y estamos pillados.
Te pongo un ejemplo, un abogado que conozco, toda la vida buena vida, este último año no pudo poner la calefacción, no cobra de la Generalitat, tampoco cobra de sus clientes ¿qué tiene? Pisos.
Yo le diría a todo el mundo que no comprara, salvo para su primera vivienda y estudiándolo muy bien antes.
22/05/2013 14:04
antiguo usuario
Un piso se vende rapido si lo pones a un precio competitivo, tambien hay que decir que una caida de precios en la vivienda puede estar a la vuelta de la esquina (meses para que empiece) y tu si lo analizas bien, puedes darte cuenta y vender a buen precio, cosa que en renta variable es muy dificil, los ajustes son muy rapidos.

A mi la vivienda me parece muy buena inversion, pero a su precio justo y con su buena rentabilidad por alquiler y hay que tener en cuenta que el mercado de la vivienda en el largo plazo se rige por trabajo y demografia, el primero puede mejorar en España, el segundo va a ser mucho mas dificil, aunque podria ser...
22/05/2013 15:49
antiguo usuario
La gente que hizo dinero con inmobiliaria en España, no fue gracias al alquiler fue gracias a la burbuja, pero cuando sera la proxima? Eso no se sabe, y la demografia manda para eso... Hay estudios que dicen que las burbujas inmobiliarias suelen producirse aproximadamente cada 18 años, pero... Que se lo digan a los Japoneses con la peor demografia mundial y su vivienda en caida libre desde hace mas de dos decadas!
22/05/2013 15:55
Lo tienes muy bien estudiado, lo hemos leído en otros artículos, lo que pasa es que la mayoría compran vivienda y no saben, porque en España está enraizado en la incultura financiera general y estoy seguro que a la que se vea que dejan de bajar los precios, volverán a comprar como antes.
22/05/2013 15:55
antiguo usuario
Esas cosas cambian, estaba muy enraizado lo de comprar en propiedad, pero despues de la generacion de los "inmomutilados" que van a trabajar como exlcavos para pagar durante toda su vida una hipoteca por un piso que no vale ni la mitad... puede que la mentalidad cambie a la alemana, y ya la vivienda en propiedad solo sea cosa de locos o inversores, pero veremos si cambia la mentalidad, no lo veo tan dificil... aunque llevara su tiempo.
22/05/2013 15:58
antiguo usuario
La mentalidad de borrego esta en los genes, la mayoria hace lo que haga la mayoria, si se nace en la epoca donde hay que comprar si o si, pues se compra! Pocos son capaces de disociarse de la mentalidad de manada, es algo que heredamos, hacer todos lo mismo y pensar de la misma forma, en la antiguedad las manadas se formaban asi y subsistian estando de acuerdo por que si! Y todavia tenemos esos vestigios... Cuando la manada decida que es mejor alquilar entonces la mayoria vera comprar como algo malo sin cuestinarselo.
22/05/2013 16:17
antiguo usuario
Yo creo que lo "borreguil" no tiene que ver con los genes, sino con la cultura y la educación recibidas.
Hasta hace muy poco tiempo, yo no tenía ni idea de todas estas cosas, pensaba lo "normal": que hay que comprarse un piso, pagar una hipoteca, comprar otro piso (o local) para alquilarlo "y que lo pagas con el alquiler", que el dinero hay que tenerlo en el banco para que te "rente", etc. Esas cosas son las que te "enseñan" desde pequeño.
Hasta que un día me hice la pregunta: "¿Cuánto dinero hay que tener para vivir de las rentas?", ahí empezó todo y me di cuenta que no se puede vivir con lo que te da el banco, que "aquí hay algún truco" que los ricos no nos ha contado a los pobres... y poco a poco, libro tras libro, web tras web, blog tras blog, etc. llegué a comprender la forma en que funcionan las cosas, fue una sorpresa tras otra sorpresa, jamás pensé que fuese así, no me lo podía creer, descubrí un mundo totalmente desconocido.
Ahora lo veo todo muy claro, el problema es que he llegado un poquito tarde, más cerca de los 50 que de los 40, aunque nunca es tarde si la dicha es buena :p
Saludos.

22/05/2013 17:09
Yo creo que mas que truco de ricos o no, el tema esta en lo que dices, es decir, la educacion. Hay mucha incultura financiera, yo el primero, pero lo estoy arreglando ;)
22/05/2013 17:17
antiguo usuario
Lluis a mi que me rechacen las ofertas me gusta, al menos se que voy por el buen camino, pero si hago una oferta y me la aceptan inmediatamente y quieren que firme lo antes posible, entonces es cuando me preocupo! ;-)

Hace meses que le hice una oferta y me la rechazo, ahora me viene con un precio parecido al de la oferta que le hice pero ahora le he ofrecido bastante menos, principalmente porque tengo mas datos y veo mas riesgo del que veia antes y necesito mi margen de seguridad, quiza me la vuelva a rechazar, o quiza ya tenga suficiente miedo como para aceptar y no querer esperar mas meses sin comprador, es dificil que alguien le compre ese piso cuando esa construccion ha estado parada durante años, yo vivo muy cerca y voy a diario a ver lo que progresa y lo que no y si estan trabajando en ello y de ahi asumo mis riesgos, el vendedor vive en Rusia y esta apestado ya que pago un 250% de lo que le ofrezco y eso fue bajo plano y hace 5 años, asi que juego con la baza de que por salirse ya del mal trago acepte! Luego tengo que ver si la construccion sigue como yo espero... es un riesgo que tengo que tomar claro, pero si me sale bien, sacare de alquiler una muy buena rentabilidad y seguramente duplique la inversion.
22/05/2013 17:32
antiguo usuario
Casimiro, todos hemos pasado por esa fase, yo afortunadamente en la universidad empece a tener esas dudas y decada y pico mas tarde aqui estamos.. efectivamente hacemos lo que vemos a la mayoria y no nos preguntamos cosas muy simples, que nos llevarian a ver porque la mayoria esta como esta y unos pocos son ricos.

Yo no diria que los ricos ocultan nada.. mas bien diria que los curiosos y con inquietudes son los que llegan a ricos, la informacion no es secreta, esta disponible para cualquiera, pero la mayoria de la gente no tiene ningun interes!

Cuarenta y pico no es tan tarde.. mas dificil seria con sesenta y pico! Cualquier momento es bueno para emprender y en 4-5 años se pueden lograr muchisimas cosas si uno se lo plantea... hace 5 años empece mi blog en Rankia con unos pocos miles en la cuenta del banco y soñando que queria llegar a tal y cual... aqui estamos 5 años mas tarde, con vistas de retirarme en otros 5 si la cosa va como fue los 5 anteriores o incluso un poco peor... Ahora no tengo unos miles en la cuenta tengo varios pisos comprados y pagados y que ya generan unos miles al mes en rentas, y eso han sido 5 años de buscar las metas dia a dia, seguro que si te lo planteas tambien puedes!
22/05/2013 17:37
antiguo usuario
Lo de borrego no es despectivo, hay estudios que demuestran que esta en nuestros genes lo mismo que en las ormigas esta el trabajar en equipo y la psicologia de masas tiene su explicacion basada en la adaptacion de la especie.

Todos somos borregos para muchas cosas y seguimos a la mayoria y en muchos casos seguir a la mayoria es lo correcto, pero en las inversiones no lo es y hay que poder vencer esa tendencia que tenemos.
22/05/2013 18:01
antiguo usuario
En algun sitio lei que una persona sobreestima lo que puede hacer en un año y subestima lo que puede hacer en 5.
22/05/2013 18:49
antiguo usuario
La mejor inversion en inmoboliaria es tu propia casa, ya que tienes 100% de ocupacion y no tienes destrozos ni morosidad, por lo tanto es mas rentable comprar para ti mismo que para alquilar, no pagas impuestos en el alquiler que te ahorras, pero... depende de cuanto te cueste comprar y cuanto te cueste alquilar! Si el alquiler es un 2-4% (anual) del precio de compra, no te merece la pena, y es mejor alquilar, la vivienda se deprecia, tiene gastos, etc etc... Sin embargo si es mas de un 5% ya te puede compensar comprar, si tienes claro que no vas a necesitar mudarte, si puede que necesites mudarte entonces tienes que meter ese factor en la ecuacion!
22/05/2013 15:53
Hola buenas tardes Daniel .
Hay mucha vivienda , demasiada respecto a la demanda ,
yo diría que incluso a la no totalmente solvente .
Si la vivienda la quieres para tenerla aun, como inversión
mas bien que no respecto a los números de otros sitios .

Un abrazo
24/05/2013 20:29
Yo tengo el mismo problema que tu Daniel. Llevo años a la caza en España, pero nada, no hay manea.
Lo bueno tiene una rentabildiad muy mediocre, y lo regular un alto riesgo de morosidad. El último es en realidad el mayor problema. La sociedad apoya al "pobre" moroso que tiene derecho a una vivienda aunque no la pague aunque tenga que pasar por encima del "malvado capitalista" arrendador.
29/05/2013 15:41
antiguo usuario
Si, en España esta muy mal visto hacer dinero, aunque todo el mundo lo desee...

Yo no veo que en España sea buen negocio comprar para alquilar, ademas tienes un 24% de impuestos de no residente, independientemente de donde vivas, cosa que no ocurre en muchos otros paises, simplemente, no compensa! Como capricho bien, pero nada mas! Incluso comprar para vivir no vale la pena, para eso vives de alquiler y haces algo mas productivo con el dinero.

La pregunta es, si es tan obvio que no es rentable comprar, como es que no vive todo el mundo de alquiler? Pues debe de ser esa mentalidad arraigada (e irracional) de la vivir en propiedad, que no deja al mercado estabilizarse y llegar a un punto estable.
29/05/2013 16:06
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