Comprar inmobiliaria a nivel global

Las mejores oportunidades inmobiliarias cada vez están en una parte del mundo diferente, por lo tanto centrarse únicamente en el mercado local no suele ser la mejor opción, ya que es posible que en tu vida tengas un buen mercado inmobiliario una o dos veces, o quizá ninguna si el mercado inmobiliario no es buen negocio por la cultura del país, es decir, por la oferta y la demanda, cuando en un país la mayoría de la gente prefiere comprar a alquilar, aunque sea más rentable alquilar y poner el dinero que hubieses dedicado a comprar en muchas otras inversiones mucho más rentables, suele ocurrir que no es buena idea invertir en dicho país en ningún momento del ciclo.

Por otro lado Japón nos ha enseñado que la demografía es uno de los factores más importantes del precio de la vivienda a largo plazo, y si la demografía es negativa como es el caso en muchos países occidentales y además las expectativas de tener inmigración (Es decir trabajo) no son buenas, la inmobiliaria seguirá el curso de la oferta y la demanda.

Hay que tener en cuenta que el proceso de reversión a la media es muy común en el mercado inmobiliario, cuando en una ciudad o país el precio de los inmuebles y/o de los alquileres se incrementa mucho esto suele suponer un problema social, la gente no puede acceder a la vivienda y tiene que comprar vivienda más alejada y/o de peor calidad, poco a poco esto tiene un impacto en los políticos que toman medidas, ya sea dando más permisos de construcción o creando vivienda social.

Otra forma común de reversión a la media suele consistir en que se construye muchísimo bajo plano, cuando no hay barreras naturales y/o políticas, se cubre la demanda sobradamente y los precios caen, por eso es muy importante hacer un estudio exhaustivo sobre la oferta y la demanda.

Lo mismo ocurre en las crisis inmobiliarias, las constructoras quiebran, los bancos no dan créditos a las constructoras y si la demografía es positiva llega un momento en el que la demanda supera a la oferta y los precios vuelven a subir, si la demografía es negativa, los precios pueden permanecer deprimidos durante mucho tiempo, ya que se heredan más pisos de los que se necesitan, y la inmigración no es suficiente para cubrir la diferencia.

También puede darse el caso de que no haya reversión a la media, como en los casos en los que los países evolucionan de países en vías de desarrollo a emergente y posteriormente a países desarrollados, los sueldos se incrementan, y los alquileres con ello, el aumento de precio se convierte en permanente, en especial en las zonas prime.

A la hora de decidirnos a invertir en inmobiliaria en otro país, tenemos que tener en cuenta muchos factores:

• Seguridad jurídica del país. (¿Nos pueden expropiar fácilmente?)
• Ratios: Renta/Precio, Ingresos/Precio
• Fiscalidad: Ganancias de capital y rentas.
• Legilacion: ¿Protege al inquilino o al propietario? (¿Qué pasa si mi inquilino no paga? ¿O hace destrozos?)
• Apalancamiento: Coste de hipoteca, número de propiedades con hipoteca, número de propiedades en efectivo, numero de propiedades bajo plano.
• Inversión extranjera.
• Momento del ciclo: ¿Cuánto ha subido/bajado la vivienda en los últimos años? ¿Y el alquiler?
• Sentimiento: ¿La gente es optimista o pesimista respecto a la vivienda? ¿Es la inversión de moda?
• Divisa: Coste de cubrir la divisa, ¿queremos tomar el riesgo divisa para diversificar nuestros activos?
• Demografía e inmigración.
• Costes de gestión, reparaciones, agencias.
• Impuestos y costes de compra/venta.
• Situación macroeconómica: Mirando todos los datos en conjuntos, ¿Que harías con respecto a la vivienda si fueses un político de ese país? ¿La gente se queja de precios altos? ¿Se queja de que no hay suficiente vivienda?
• Alquiler/Propiedad, ¿Hay mucha gente que vive de alquiler? ¿O la vivienda en propiedad es lo más común?
• Manos fuertes: ¿Hay grandes fondos e inversores conocidos tomando posiciones en la zona? (Posiciones de compra para alquilar, no para construir que... ¡No es lo mismo!)

Una vez que hemos analizado todos estos factores y estamos contentos con lo que vemos, pasamos al trabajo de campo, debemos de meternos en diferentes personalidades:

- El inquilino: Ahora somos un inquilino, estamos buscando piso, y queremos el mejor piso al mejor precio, somos nuevos en el lugar, mejor aún, todavía no nos hemos mudado, así que lo primero que vamos a hacer es ir a un grupo de Facebook a preguntar, ¿cuánto me podría salir alquilar un piso así? ¿Qué zonas me recomendáis? ¿Qué zonas debería de evitar? ¿Hay colegios cerca? ¿Y restaurantes? ¿Y el transporte al trabajo? Y nos imaginamos que nos vamos a mudar a la ciudad y como seria nuestra vida en nuestro piso ideal, llamamos y escribimos a inmobiliarias, buscamos pisos y vemos que encontramos y por cuánto.

- El vendedor: Ya tenemos el piso, ahora lo queremos vender, vamos a llamar a inmobiliarias y decir que tenemos un piso imaginario en venta, ¿cómo está el mercado? ¿Cuánto podría pedir? ¿Qué me cobran por venderlo? ¿Cuánto podría tardar en vender?

Una vez que te has familiarizado con los barrios, zonas, distritos y ya eres un ciudadano virtual del lugar, idealmente iras a visitar la ciudad al menos durante una semana para hacerte la idea final, a la vez que visitas todas las propiedades que puedas, siempre demostrando que sabes sobre el lugar y que no quieres perder el tiempo con propiedades que no estén a muy buen precio con respecto al mercado.

Lo más fácil es ponerse en el punto de vista del comprador, ya que efectivamente eres tú, ahí lo único que hay que hacer es poner ofertas bajas para que te las rechacen, es la única forma de tantear el mercado de verdad, muchos se ofenderán, pero tarde o temprano encontraras al comprador que necesita vender, sobre todo si es un mercado deprimido y el sentimiento es negativo.

Todo esto lleva mucho tiempo y esfuerzo, pero si vas a invertir el dinero que has tardado en ahorrar muchos años, bien vale el esfuerzo, y según vas descubriendo cosas y entendiendo el juego, cada vez se convertirá en algo más divertido, por supuesto, es de gran ayuda tener a alguien en la zona que te pueda ayudar, que pueda visitar un piso por ti y grabarte un video con el teléfono, yo lo haría por cualquiera de vosotros, de hecho me divierte, y ya hay varios que me habéis ofrecido lo mismo en diversas partes del mundo... Poco a poco estamos haciendo, ¡Un club de inversión global!

¡Gracias a mis lectores por la colaboración! He recibido mensajes de gente en (O con propiedades en) Tailandia, Japón, USA, Brasil, India, Irlanda, Alemania, Hungría, y un largo etc... Ahora mismo estoy investigando Budapest ya que me lo menciono un lector y tengo un artículo pendiente también estoy mirando Grecia ya que iré por allí en Agosto de vacaciones y si veo algo interesante... Por otro lado tengo un amigo que es un auténtico Crack (¡Consigue 10% de rentabilidad en España!) y está mirando cosas en Irlanda, donde reside, también tengo pendiente ir a Omán a hacer una inspección, eso lo dejo para las naciones de Eid (Festivos por el fin de Ramadán).