PENDIENTE DE ACTUALIZAR GRÁFICOS Y REVISAR TEXTO
Ayer se publicó la estadística mensual de precios de la vivienda en EEUU, el famoso índice CaseShiller 20 (20 mayores ciudades de EEUU). El dato de diciembre nos deja una subida de precio del +6,8% para el año 2012,
lo cual podría parecer un sobrecalientamiento si miramos el gráfico de
evolución interanual (cada mes comparado con el mismo mes del año
anterior), que nos dice que los precios están subiendo al mismo ritmo al
que subían a mediados de 2006. La diferencia es que entonces los
precios subían cada vez más despacio, y ahora la subida está en fase de
aceleración, lo cual es justamente lo que no me gusta. Por mucho que la
cultura USA sea expeditiva y sean muy rápidos en adaptarse al cambio,
tampoco tendría sentido que volviera la burbuja…
Sin embargo, si en vez de observar la variación del precio, miramos la evolución del precio medio directamente, la cosa cambia: 2012 se configura como el año en que los precios han dejado de caer, después de 5 años y medio de caídas.
Desde 2006 los precios empezaron a caer, y eso es justamente lo que
precipitó el estallido de la crisis subprime. Hay todavía margen de
rebote, aunque como digo, no tiene sentido pensar que volvamos a niveles
de máximos. La burbuja debería quedar atrás.
Los precios han vuelto a niveles del año 2003, aunque si tenemos en cuenta la inflación
en realidad están más baratos todavía. También sería interesante
observar la evolución con más perspectiva histórica. Para eso acudimos
al índice CaseShiller 10. Él siguiente gráfico está sacado del informe completo de standards&poors que podéis consultar AQUÍ. Como vemos, la burbuja arranca en realidad en 1996,
años en los se empezó a hablar de burbuja irracional en la bolsa, y
cuando la FED empezó a inyectar liquidez en cada crisis. Sólo la
historia juzgará a largo plazo si la política monetaria de los bancos
centrales fue acertada. Por ahora, sólo podemos constatar la correlación
en la subida de precios en activos (bolsas, bonos, materias primas,
viviendas) y las inyecciones de liquidez. El riesgo está ahí.
Los precios se multiplan por TRES en 10 años. Ese es el dato a retener. El índice pasa de 75 a 225 aprox. La caída de los últimos 5 años se come la mitad de esa subida,
y el índice compuesto de precios cae de 225 a 150 puntos. Parece
razonable, sobre todo si tenemos en cuenta que eso no incluye la
inflación.
En el siguiente gráfico tenemos el índice SP-CaseShiller10, que tiene
más histórico, y lo dividimos por el índice de inflación en EEUU.
Obtenemos así la evolución del precio REAL, y ahí vemos que la caída
significa volver a precios de 2001, lo cual ya son palabras mayores.
INDICE SP/CASESHILLER 10 DEFLACTADO
En efecto, 2012 parece ser el año de
dejar de caer, y hay margen de rebote. Conviene recordar un indicador
del que vengo haciendo seguimiento: el HMI, índice de confianza de promotores inmobiliarios en EEUU de la NAHB (Asociación de constructores).
EL CASO ESPAÑOL.
Lo primero es observar la evolución del
precio. Nos vamos al INE… y sorpresa: el IPV (Indice de Previos de
Vivienda) sólo existe desde 2007. Su aspecto nos muestra una caída
contundente desde el índice 100 en 2007, de un 30% aprox. Muy parecida a
la caída de EEUU (de 225 a 150 es un 33%). La pregunta clave es: ¿y
antes de 2007, es comparable la burbuja previa?
Para ver más histórico nos vamos al índice
que elabora la Sociedad de Tasación española. El siguiente gráfico nos
muestra una evolución similar desde 1996, el índice pasa de 1000 a casi
3000, es decir, también se triplican los precios (en términos nominales)
en unos 10 años, aunque aquí ya veníamos subiendo desde los años 80
(años de gran inflación en España). Por eso, tenemos que incorporar la
inflación, y eso nos da el último gráfico.
Precio de la vivienda en España, en euros por metro cuadrado
El precio de la vivienda en España según
la sociedad de tasación, si descontamos la inflación, nos muestra la
siguiente evolución:
Precio de la vivienda en España, en euros por metro cuadrado, deflactado (IPC)
COMPARACIÓN CON EEUU
Sin deflactar, precios nominales,
España ha vuelto a niveles de 2003-2004 (más bien 2004), lo cual implica
algo menos de corrección.
- En términos REALES (precios deflactados) España ha vuelto a niveles de 2003, mientras que EEUU está a niveles de 2001. Eso implicaría más corrección pendiente en España.
- Si miramos la estructura de la caída, también hay diferencias: en
EEUU es brusca al principio (primeros 2-3 años) y se suaviza después. El
ajuste se hace de golpe. En España es al revés: más de la mitad de la caída se produce en 2010-2012 (después de una especie de parón en 2009 como si todavía no nos lo creyéramos…).
Soy consciente de que la comparativa es
muy simple. Hay otros factores importantes a analizar, como el peso de
la construcción sobre el PIB, las deficiencias estructurales de una y
otra economía, los niveles de paro etc: sin duda España y EEUU son dos
mundos muy diferentes. Pero es interesante conocer la formación previa
de las burbujas y su evolución posterior.
Si España siempre va con retraso respecto a la evolución del ciclo en EEUU, quizá el cambio de dirección en el sector en 2012 en EEUU nos muestre el camino de lo que sería razonable esperar para España. Por supuesto sin euforias, porque el stock de viviendas
es todavía muy amplio y nadie se plantea que el sector vuelva a brillar
ni muchísimo menos. Pero los ciclos son así, y al final llega un año en
que simplemente los precios “dejan de caer“