Caso de estudio: Chalet a las afueras de Abu Dhabi 18 de septiembre, 2013 510antiguo usuarioProfesional de tecnologias de Trading en Banca de Inversiones. He vivido y trabajado en Londres, New York, Tokyo, Abu Dhabi... He trabajdo... [+ info]Profesional de tecnologias de Trading en Banca de... [+ info]www.dalamarblog.comLos precios en Abu Dhabi y Dubai han subido como la espuma, en Dubai se habla de una subida de un 38% en tan solo un año, lo cierto es que hay una demanda de alquiler bestial en Dubai, los inquilinos tienen problemas ya que los dueños de los pisos solo quieren subir los precios y como el limite legal es un 5% tratan de echarlos como sea para poder subir mas los alquileres.. Algún banco de inversiones ha mencionado que los precios no suben por especulación esta vez y es demanda real y están basados en fundamentales, lo cierto es que esta llegando gente en manadas y se esta creando industria muy rápidamente, los polígonos industriales en las afueras de Dubai se expanden muy rápidamente.En Abu Dhabi se hablaba de caídas de precios en alquileres y vivienda, lo cierto ha sido que los precios en las buenas zonas han subido de media un 20% pero ha habido zonas menos buenas que han subido incluso un 80% en tan solo un año, por ejemplo Al Reef, una zona alejada en el desierto que no esta mal, pero carece de los grandes lujos de las propiedades de la capital, tiene sus piscinas, gimnasio etc.. Pero no son esos grandes edificios de cristal resplandeciente con increíbles vistas al mar y servicios dignos de un hotel de cinco estrellas como son las mejores urbanizaciones de Al Reem o Al Raha Beach, sin embargo Al Reef ha incrementado sus precios de forma espectacular, cuando las urbanizaciones top han subido un 20-30%, Al Reef ha subido un 80-100% quedando los precios todavía por debajo pero bastante mas cerca.Esto me lleva a pensar... La gente se ha lanzado a comprar lo que estaba mas barato y se podía permitir aunque estuviese a 20 km del centro y no fuese de tanto lujo, y los precios han subido mucho.Ahora la constructora con peor reputación del país, Hydra esta terminando chalets muy en las afueras, una gran zona llamada Hydra Village, muchos de los propietarios de estos chalets no los quieren ver ni de lejos, en realidad Hydra les vendió proyectos increíbles bajo plano en Dubai y cuando cancelo estos proyectos, les dio como compensación estos chalets a 40 km del centro de Abu Dhabi, que están bien, pero están lejos y no tienen nada que ver con lo que ellos habían comprado, así que sintiéndose timados y estafados, los venden por precios muy baratos... A día de hoy un piso de lujo 80 metros construidos en Al Reem te puede salir por 250-300 mil euros, sin embargo en Hydra Village por 140 mil euros puedes conseguir un chalet de 170 metros cuadrados recién construido.Un piso de 80 metros en Al Reef ya no lo encuentras por menos de 180 mil euros.Ahora que Al Reef esta subiendo mucho, irán los próximos inversores a por chalets en Hydra village y los harán subir de precio igualmente?Lo primero que nos preguntaremos, es si la gente estará dispuesta a vivir tan lejos.. Yo diría que si, ya que conozco a multitud de gente que trabaja en Abu Dhabi y vive en Dubai para pagar menos alquiler y ahí hablamos de 120Km cada día de ida y de vuelta.Por otro lado hay un tren planificado que ira de Dubai a Abu Dhabi y tendrá paradas en todos estos sitios, eso cambiara las cosas mucho, hablamos de a 10 años vista... Pero perfectamente en ese periodo de tiempo podemos duplicar el precio del chalet y además sacar un 12-14% anual de beneficio neto (los gastos de comunidad son minimos, casi nulos) via alquiler, por otro lado las villas o chalets en Hydra Village son "lease hold", es decir el suelo es en alquiler no es tuyo, y despues de 50 años te lo tienen que volver a renovar... o no... Por otro lado tenemos la constructora Hydra, es de fiar? No! Pero ya los ha terminado y los esta entregando, en breve pretendo visitarlos y ver las calidades, pero yo compre recientemente un estudio y me prometieron que lo terminarían en 6 meses, no les creí y mi estimación fue de 12-18 meses, ayer mismo fui a visitar la construcción y están trabajando día y noche y si no tardan 6 meses, no creo que sean mas de 8 o 9 meses, las calidades también parece que son buenas, después de que el gobierno les dio un buen revés en los tribunales obligándoles a indemnizar a muchos inversores y a terminar lo que tienen a medias, parece que han aprendido la lección, será el caso? Lo cierto es que yo compre el estudio por 840 aed/sqft, los que se venden a día de hoy en la misma torre ya no bajan de 1000 aed/sqft y hablamos de tan solo 3 meses.En la próxima entrega comentare mis impresiones después de visitar Al Reef y Hydra Village, ahora mismo no pretendo comprar otra propiedad, ya que no tengo liquidez, pero un compañero español esta pensándolo y estoy acompañándole a todas las visitas, ya que siempre es bueno estar al día y quien sabe a lo mejor me animo y vendo uno de los de Filipinas para comprar uno en Hydra Village... Creo que es momento de recoger beneficios en Filipinas, y podría haber una corrección seria en los próximos años, no olvidemos que los ciclos inmobiliarios suelen durar unos 18 años y el ultimo crash inmobiliario en Asia fue hace 16 años, Vietnam acaba de tener un crash, Tailandia, Singapur, China y Australia tienen sendas burbujas y Filipinas por ahí anda, aunque tiene excelentes fundamentales y es la economía que mas rápido crece a día de hoy en Asia.Por otro lado, empiezo a pecar de poner demasiados huevos en la misma cesta... Aunque las oportunidades en Emiratos se acaban y si sale Dubai elegida para la expo 2020 puede haber un boom todavia mayor!me gusta (10)guardar como favoritoUsuarios a los que les gusta este artículo:Este artículo tiene 5 comentariosIsaac López Hernández (24 comentarios)Esas propiedades alejadas del centro y de menor calidad tendrán demanda y se revalorizarán siempre y cuando las perspectivas económicas y demográficas sigan siendo favorables. Si la mejora de la economía y las condiciones laborales en EEUU y Europa continúan, tal vez las llegadas masivas de gente a los Emiratos se reduzca y esas propiedades no tan atractivas reciban menor demanda. Ahora mismo ¿quién quiere un piso en Seseña?19/09/2013 20:42 me gusta - responderantiguo usuarioPero Emiratos atrae gente y crea negocio a base de talonario, hay 360 mil millones de dolares en proyectos para los proximos 6 años, lo que implica una barbaridad de todo... La gente que viene a Emiratos nones en su mayoria occidental, es mas bien Asiatica. Estas casas estan a 40 km de Abu Dhabi en direccion a Dubai, la idea es que Abu Dhabi y Dubai esten totalmente conectados en un par de decadas, y sean la extension de una misma ciudad.19/09/2013 20:49 me gusta - responderIsaac López Hernández (24 comentarios)En ese caso, mientras haya dinero para financiar los proyectos y flujos de inmigrantes parece una inversión casi 100% segura, la cuestión es, ¿por dónde te sorprenderá la realidad?19/09/2013 21:06 me gusta - responderramon lg (4 comentarios)Hola Daniel Primero de todo gracias por tus articulos que a muchos de nosotros nos motivan a pensar "out of the box". Sobre el caso de estudio, esta claro que es una buena opcion, aunque no sea una opcion "prime" ya que entiendo que estos townhouses y villas son para la clase media, parece que cuando esten acabados van a a ser rapidamente alquilados. Como puntos negativos, la cercania del aeropuerto y posibles ampliaciones pueden crear molestias. El tema geopolitico de la zona impone bastante (un cambio en Arabia Saudi desestabilizaria bastante). Ya en el plano mas logistico, aqui, a diferencia del estudio, no es comprar y alquilar directamente, supongo que habra que poner los electrodomesticos en la cocina, etc etc. De todas formas, una curiosidad, cuanto te cobra una agencia por alquilarte el apartamento y atender los problemas que el inquilino pueda tener?24/09/2013 18:47 me gusta - responderantiguo usuarioYa estan acabadis, al menos las primeras fases, las fotos son reales, el problema es la lejania del centro, pero se alquilan por lo que pone en los anuncios, aqui la gasolina es muy barata, solo se pierde tiempo. Los temas geopoliticos hacen subir los precios en realidad, los mayores compradores en los ultimos años han sido, Sirios, Iranies y... Griegos y Españoles! Y es que Emiratos es considerado como un Suiza arabe! Las agencias cobran un 5% por la gestion. Lo habitual es alquilar sin amueblar.24/09/2013 22:22 me gusta - responderEscriba un nuevo comentarioIdentifíquese ó regístrese para comentar el artículo.
Los precios en Abu Dhabi y Dubai han subido como la espuma, en Dubai se habla de una subida de un 38% en tan solo un año, lo cierto es que hay una demanda de alquiler bestial en Dubai, los inquilinos tienen problemas ya que los dueños de los pisos solo quieren subir los precios y como el limite legal es un 5% tratan de echarlos como sea para poder subir mas los alquileres.. Algún banco de inversiones ha mencionado que los precios no suben por especulación esta vez y es demanda real y están basados en fundamentales, lo cierto es que esta llegando gente en manadas y se esta creando industria muy rápidamente, los polígonos industriales en las afueras de Dubai se expanden muy rápidamente.En Abu Dhabi se hablaba de caídas de precios en alquileres y vivienda, lo cierto ha sido que los precios en las buenas zonas han subido de media un 20% pero ha habido zonas menos buenas que han subido incluso un 80% en tan solo un año, por ejemplo Al Reef, una zona alejada en el desierto que no esta mal, pero carece de los grandes lujos de las propiedades de la capital, tiene sus piscinas, gimnasio etc.. Pero no son esos grandes edificios de cristal resplandeciente con increíbles vistas al mar y servicios dignos de un hotel de cinco estrellas como son las mejores urbanizaciones de Al Reem o Al Raha Beach, sin embargo Al Reef ha incrementado sus precios de forma espectacular, cuando las urbanizaciones top han subido un 20-30%, Al Reef ha subido un 80-100% quedando los precios todavía por debajo pero bastante mas cerca.Esto me lleva a pensar... La gente se ha lanzado a comprar lo que estaba mas barato y se podía permitir aunque estuviese a 20 km del centro y no fuese de tanto lujo, y los precios han subido mucho.Ahora la constructora con peor reputación del país, Hydra esta terminando chalets muy en las afueras, una gran zona llamada Hydra Village, muchos de los propietarios de estos chalets no los quieren ver ni de lejos, en realidad Hydra les vendió proyectos increíbles bajo plano en Dubai y cuando cancelo estos proyectos, les dio como compensación estos chalets a 40 km del centro de Abu Dhabi, que están bien, pero están lejos y no tienen nada que ver con lo que ellos habían comprado, así que sintiéndose timados y estafados, los venden por precios muy baratos... A día de hoy un piso de lujo 80 metros construidos en Al Reem te puede salir por 250-300 mil euros, sin embargo en Hydra Village por 140 mil euros puedes conseguir un chalet de 170 metros cuadrados recién construido.Un piso de 80 metros en Al Reef ya no lo encuentras por menos de 180 mil euros.Ahora que Al Reef esta subiendo mucho, irán los próximos inversores a por chalets en Hydra village y los harán subir de precio igualmente?Lo primero que nos preguntaremos, es si la gente estará dispuesta a vivir tan lejos.. Yo diría que si, ya que conozco a multitud de gente que trabaja en Abu Dhabi y vive en Dubai para pagar menos alquiler y ahí hablamos de 120Km cada día de ida y de vuelta.Por otro lado hay un tren planificado que ira de Dubai a Abu Dhabi y tendrá paradas en todos estos sitios, eso cambiara las cosas mucho, hablamos de a 10 años vista... Pero perfectamente en ese periodo de tiempo podemos duplicar el precio del chalet y además sacar un 12-14% anual de beneficio neto (los gastos de comunidad son minimos, casi nulos) via alquiler, por otro lado las villas o chalets en Hydra Village son "lease hold", es decir el suelo es en alquiler no es tuyo, y despues de 50 años te lo tienen que volver a renovar... o no... Por otro lado tenemos la constructora Hydra, es de fiar? No! Pero ya los ha terminado y los esta entregando, en breve pretendo visitarlos y ver las calidades, pero yo compre recientemente un estudio y me prometieron que lo terminarían en 6 meses, no les creí y mi estimación fue de 12-18 meses, ayer mismo fui a visitar la construcción y están trabajando día y noche y si no tardan 6 meses, no creo que sean mas de 8 o 9 meses, las calidades también parece que son buenas, después de que el gobierno les dio un buen revés en los tribunales obligándoles a indemnizar a muchos inversores y a terminar lo que tienen a medias, parece que han aprendido la lección, será el caso? Lo cierto es que yo compre el estudio por 840 aed/sqft, los que se venden a día de hoy en la misma torre ya no bajan de 1000 aed/sqft y hablamos de tan solo 3 meses.En la próxima entrega comentare mis impresiones después de visitar Al Reef y Hydra Village, ahora mismo no pretendo comprar otra propiedad, ya que no tengo liquidez, pero un compañero español esta pensándolo y estoy acompañándole a todas las visitas, ya que siempre es bueno estar al día y quien sabe a lo mejor me animo y vendo uno de los de Filipinas para comprar uno en Hydra Village... Creo que es momento de recoger beneficios en Filipinas, y podría haber una corrección seria en los próximos años, no olvidemos que los ciclos inmobiliarios suelen durar unos 18 años y el ultimo crash inmobiliario en Asia fue hace 16 años, Vietnam acaba de tener un crash, Tailandia, Singapur, China y Australia tienen sendas burbujas y Filipinas por ahí anda, aunque tiene excelentes fundamentales y es la economía que mas rápido crece a día de hoy en Asia.Por otro lado, empiezo a pecar de poner demasiados huevos en la misma cesta... Aunque las oportunidades en Emiratos se acaban y si sale Dubai elegida para la expo 2020 puede haber un boom todavia mayor!
Isaac López Hernández (24 comentarios)Esas propiedades alejadas del centro y de menor calidad tendrán demanda y se revalorizarán siempre y cuando las perspectivas económicas y demográficas sigan siendo favorables. Si la mejora de la economía y las condiciones laborales en EEUU y Europa continúan, tal vez las llegadas masivas de gente a los Emiratos se reduzca y esas propiedades no tan atractivas reciban menor demanda. Ahora mismo ¿quién quiere un piso en Seseña?19/09/2013 20:42 me gusta - responder
antiguo usuarioPero Emiratos atrae gente y crea negocio a base de talonario, hay 360 mil millones de dolares en proyectos para los proximos 6 años, lo que implica una barbaridad de todo... La gente que viene a Emiratos nones en su mayoria occidental, es mas bien Asiatica. Estas casas estan a 40 km de Abu Dhabi en direccion a Dubai, la idea es que Abu Dhabi y Dubai esten totalmente conectados en un par de decadas, y sean la extension de una misma ciudad.19/09/2013 20:49 me gusta - responder
Isaac López Hernández (24 comentarios)En ese caso, mientras haya dinero para financiar los proyectos y flujos de inmigrantes parece una inversión casi 100% segura, la cuestión es, ¿por dónde te sorprenderá la realidad?19/09/2013 21:06 me gusta - responder
ramon lg (4 comentarios)Hola Daniel Primero de todo gracias por tus articulos que a muchos de nosotros nos motivan a pensar "out of the box". Sobre el caso de estudio, esta claro que es una buena opcion, aunque no sea una opcion "prime" ya que entiendo que estos townhouses y villas son para la clase media, parece que cuando esten acabados van a a ser rapidamente alquilados. Como puntos negativos, la cercania del aeropuerto y posibles ampliaciones pueden crear molestias. El tema geopolitico de la zona impone bastante (un cambio en Arabia Saudi desestabilizaria bastante). Ya en el plano mas logistico, aqui, a diferencia del estudio, no es comprar y alquilar directamente, supongo que habra que poner los electrodomesticos en la cocina, etc etc. De todas formas, una curiosidad, cuanto te cobra una agencia por alquilarte el apartamento y atender los problemas que el inquilino pueda tener?24/09/2013 18:47 me gusta - responder
antiguo usuarioYa estan acabadis, al menos las primeras fases, las fotos son reales, el problema es la lejania del centro, pero se alquilan por lo que pone en los anuncios, aqui la gasolina es muy barata, solo se pierde tiempo. Los temas geopoliticos hacen subir los precios en realidad, los mayores compradores en los ultimos años han sido, Sirios, Iranies y... Griegos y Españoles! Y es que Emiratos es considerado como un Suiza arabe! Las agencias cobran un 5% por la gestion. Lo habitual es alquilar sin amueblar.24/09/2013 22:22 me gusta - responder
