Hola a todos, con este post me presento en esta comunidad financiera a la que llevo siguiendo desde hace bastante tiempo y de la que he aprendido muchos conceptos importantes. En este primer post, quiero presentaros una calculadora que he realizado para calcular los retornos de activos inmobiliarios.
(Pulsar aquí para descargar la herramienta en excel)
En primer lugar, se debe escoger el rango del precio del activo para poder ajustar los valores deseados. Una vez elegido el rango de precio, habría que introducir los demás datos necesarios para conseguir unos resultados más exactos.
Automaticamente se calcularán los siguientes parametros:
También podemos obterner la tabla de los flujos de caja:
Otra tabla en la segunda hoja con simulaciones de diferentes escenarios para diferentes plazos de la inversión con su respectiva madurez del préstamo:
Y en la hoja 3 podemos obtener las simulaciones para cada madurez del préstamo (de 1 a 25 años) combinandolo con los diferentes plazos de la inversión (de 1 a 25 años). Esto es posible debido a que una de las características de las hipotecas es que se pueden amortizar anticipadamente. Por ejemplo, compramos un piso con una hipoteca a 25 años, pero al final vendemos el piso a los 6 años y amortizamos el capital pendiente de la hipoteca al realizar la venta.
Finalmente podemos observar tanto en la hoja 1 como en la 4, cuatro gráficos donde se puede ver de una manera más visual el resultado de todas las simulaciones. De esta manera podremos distinguir que combinación nos reportará el resultado más deseado.
Como en cualquier producto de inversión, habría que tener en cuenta los riesgos implicitos de la inversión. Y como es bien sabido, las inversiones inmobiliarias de caracterizan por su baja liquidez. Así que, aunque según estos calculos, los mejores retornos se producen en los periodos más cortos de tiempo, también en los periodos más cortos es dónde se asume más riesgo, ya que podríamos encontrarnos en una situación de poca liquidez (por ejemplo crísis subprime). Por esta razón, considero que esta calculadora dará unos resultados más apróximados a la realidad en periodos superiores a 5 años.Otro de los beneficios de esta herramienta es su utilidad para comparar rentabilidades en difierentes países, simplemente cambiando los tipos de interés y la inflación. Como ejemplo, podemos observar la diferencia de reultados de dos inversiónes con similares características pero en diferentes países como España y Alemania. (Media de los últimos 12 años de la inflación y tipos del bono a 10 años en España: 3 % y 5 % respectivamente; Media de los últimos 12 años de la inflación y tipos del bono a 10 años en Alemania: 1,5 % y 4 % respectivamente).
!Espero que os resulte útil!
Fuente: WeLoveFinance.org
