Sectorial: Holanda, ¿Alquiler o compra?

Traducción del texto publicado

Los alquileres del mercado residencial se elevaron una media de 4,7% en Julio de 2013, el mayor incremento desde 1994. Los inquilinos clasificados en la categoría de mayores ingresos viviendo en inmuebles pertenecientes a corporaciones de vivienda social registró el mayor incremento.

Alquiler basado en inflación e ingresos

El máximo incremento en el alquiler autorizado en 2013 se basa no sólo en la inflación de 2012 sino también en la categoría de ingresos(1) de quienes ocupan el inmueble. El incremento del alquiler real del 4,7% desde el 1 de Julio de 2013 se encuentra 2,2 puntos porcentuales por encima de la inflación de todo el año 2012 (inflación en 2012=2,5%).

En el periodo 2001-2012, el incremento del alquiler fue de 0,3 puntos porcentuales por encima de la inflación del año anterior. Por primera vez desde 1996, la diferencia entre el incremento del alquiler y la tasa de inflación del año precedente es superior a 2 puntos porcentuales.

El incremento de alquiler varia por sector de mercado

Cuatro de cada cinco viviendas son propiedad de organizaciones no lucrativas, por ejemplo corporaciones de vivienda. El incremento de alquiler impuesto por corporaciones de vivienda social fue, de media, 5,0% frente a un 3,7% de incremento de alquiler impuesto por propietarios privados.

Los alquileres liberalizados⁽²⁾ se elevaron un 3,9% y los alquileres no liberalizados un 4,7%. En los contratos liberalizados, los alquileres normalmente están más ajustados cuando entran nuevos inquilinos. El efecto de la armonización(3) en el incremento de alquiler es de 0,8 puntos porcentuales este año.

Muchos inquilinos no pagan el máximo incremento de alquiler

En 2013, el máximo incremento de alquiler permitido para viviendas por debajo del límite de liberalización es impuesto frecuentemente por corporaciones de vivienda: el 66% de estas viviendas acogen a familias de bajos ingresos. Para el 80% de los inquilinos de bajos ingresos, el incremento del alquiler igualó el incremento máximo, que era del 4%. En la categoría de alquiler de ingresos medios, el 47% tuvo que pagar el máximo incremento de alquiler, que era de 4,5%. En la categoría más alta de ingresos, el 53% tuvo que pagar el incremento máximo de alquiler, que era del 6,5%.

Ocasionalmente, el incremento del alquiler excedió estos porcentajes. En la mayoría de los casos, el incremento de alquiler se basó en el sistema de armonización. Para aproximadamente la mitad de aquellos con ingresos elevados y medios, el incremento de alquiler fue por debajo del máximo.

En viviendas propiedad de propietarios privados que se encontraban por debajo del limite que separa el mercado de viviendas liberalizado y no liberalizado, el incremento de alquiler máximo se impone con menos frecuencia. Aproximadamente el 30% de los inquilinos con elevados ingresos viviendo en viviendas propiedad de propietarios privados registraron un incremento de alquiler de 6,5%. Igualmente, sólo el 24% de los inquilinos con ingresos medios tuvieron que pagar el incremento máximo del 4,5%.

NOTAS:

(1) Categoría de ingresos. Se establece un incremento de alquiler máximo para inquilinos, excepto en el caso de contratos liberalizados. Desde el 1 de Julio de 2013, el incremento máximo del alquiler se fija añadiendo a la inflación del año anterior un porcentaje relacionado con los ingresos familiares del inquilino. El incremento máximo es:

- 2.5% + 1.5% = 4.0% para ingresos hasta 33,614 €

- 2,5% + 2.0% = 4.5% para ingresos entre 33,615 € y 43,000 €

- 2.5% + 4.0% = 6.5% para ingresos superiores a 43,000 €.

(2) Un contrato está liberalizado si el alquiler excede un cierto límite en el momento en que concluye el contrato. El límite se ajusta en base anual y asciende a 681,02 € para 2013.

(3) El término armonización de alquiler significa que, si un nuevo inquilino entra a vivir, el alquiler de la vivienda puede elevarse por encima del maximo incremento de alquiler para ese año en concreto. Esto se permite también después de la renovación de una vivienda. El alquiler después de la armonización debe ser inferior al alquiler máximo permitido en base al sistema de puntos fijado por el Ministerio del Interior.

Contexto: El sistema holandés

Encontrar alojamiento en Holanda a un precio razonable es como encontrar el Santo Grial, una labor casi imposible. Hay dos formas de afrontar esta dificultad. La primera supone la compra de vivienda, algo poco menos que temerario en los días que vivimos. La segunda consiste en el alquiler, entrando en listas para optar a alquiler social con periodos de espera de casi un año o conociendo a fondo tus derechos de forma que no seas timado por agencias inmobiliarias en busca de personas que no conocen el mercado holandés y sus reglas.

Es curioso el sistema de alquiler en Holanda donde la ley establece unos derechos de los inquilinos en detrimento muchas veces del propietario del inmueble, ya que el concepto de vivienda asequible y universal ha sido promovido por el Gobierno. Para no extenderme diré, simplemente, que existe un sistema de puntos. Los puntos asignados a los inmuebles determinan el alquiler máximo que el propietario puede cobrar. Así mismo, los ingresos de los inquilinos determinan la categoría de los mismos y, por ende, los alquileres y viviendas a los que optan. Todo esto es posible gracias a un mercado en manos de corporaciones sociales.

¿Qué está sucediendo?

Indagando un poco más en el dato y teniendo en cuenta la situación del mercado laboral se me ocurre una teoría quizás descabellada pero, no obstante, con cierta lógica...

Año 1999

Supongamos que yo soy Vincent y no tengo dinero para comprar una casa. Por esta razón alquilo. Cuando llega el momento en que tengo suficientes ingresos anuales decido adquirir una vivienda en propiedad. Una vez concedido el préstamo por el banco, me mudo a una casa propia dejando la vivienda de alquiler libre para otro inquilino de mi anterior categoría de ingresos. La compra de una vivienda es un negocio redondo ya que el precio de los inmuebles no deja de subir. Además, esto permite que la demanda en el mercado de alquiler no provoque demasiadas tensiones con respecto a la oferta y los precios de los alquileres no se incrementen demasiado.

Año 2013

Supongamos que yo soy Vincent, con algunas canas más y menos pelo. No tengo vivienda en propiedad y estoy en la categoría de ingresos elevados que el Gobierno establece para el sistema de alquiler social. Me planteo la compra de vivienda. Mi hermano me dice que los precios de los inmuebles están cayendo y que van a seguir cayendo, calificándome de insensato por plantearme siquiera la posibilidad de compra. El banco me dice que el mercado de la vivienda está muy mal y que no pueden concederme el préstamo porque representa un riesgo elevado para la entidad. Por ello, continúo esperando en alquiler aunque teóricamente mis ingresos deberían permitirme mudarme a mi propia vivienda. Esto provoca un tensionamiento en los precios de oferta-demanda que, a la postre, influye a la hora de fijar los incrementos del alquiler los cuales suben.

Dejando a Vincent a un lado, hay razones para no comprar una vivienda en 2013...

• Incremento del paro: Con la amenaza de quedarse sin empleo los holandeses no pueden arriesgarse a embarcarse en la aventura de la compra de una vivienda.
  
• Precios en caída: La vivienda ha dejado de ser una inversión provechosa para convertirse en una inversión ruinosa. El valor de las viviendas adquiridas puede ser incluso inferior al importe de la hipoteca. Algunas entidades ya han liquidado oficinas y otras propiedades hasta el 40% por debajo del valor nominal anticipando un descenso continuado de los precios.
• Dificultades en la financiación: Algunos bancos ya han afirmado que no concederán hipotecas que no se encuentren avaladas por el Estado.

Si a esto sumamos que muchas insolvencias provocarían que el estado holandés tuviese que asumir la deuda dado que es el avalista de los hogares con menos ingresos a través de una sociedad pública llamada Waarborgfonds Eigen Woningen o Fondo para la garantía de la propiedad inmobiliaria tenemos un potencial problema de gran magnitud.

Conclusiones

Por tanto, mi teoría sería que, aunque los precios de los inmuebles esté descendiendo, hay una serie de causas ya mencionadas que pueden disuadir a la gente que está en disposición de comprar a hacerlo. Esto provoca que continúen viviendo en casas de alquiler. Aunque teóricamente un descenso en el precio de los inmuebles debería provocar un descenso en el precio de los alquileres, el aumento de la demanda crearía cierto tensionamiento que elevaría los precios. La población no compra inmuebles dada la situación del mercado inmobiliario por lo que cada vez sectores mas amplios de la población quieren alquilar. Básicamente, se prefiere el alquiler a la compra.

Otras teorías podrían ser el miedo a un mayor incremento de la inflación que obligue a protegerse de la misma mediante mayores precios de alquiler, mayores gastos en el mantenimiento de las viviendas o simplemente un rebote puntual.

Si estoy en lo cierto, y por el momento esto no deja de ser una teoría, los datos publicados no harían más que anticipar caídas superiores en el mercado inmobiliario con el consiguiente incremento del riesgo en su economía. 

El hecho de una caída superior de los precios no sería una demostración de esta teoría. En cambio, una subida continuada de los precios de los alquileres de esta magnitud podría confirmar una tendencia partiendo de este dato aislado y hacer plausible la hipótesis. Lo contrario, nos haría echar por tierra esta teoría y afirmar que simplemente fue una anomalía en el curso de los acontecimientos. Por todo ello, habrá que seguir vigilando las estadísticas que se vayan publicando en el futuro para hallar respuestas que nos permitan anticiparnos a los movimientos en los mercados.