Re-Visitando la Inmobiliaria en Filipinas
2 de noviembre, 2014
96
Profesional de tecnologias de Trading en Banca de Inversiones.
He vivido y trabajado en Londres, New York, Tokyo, Abu Dhabi...
He trabajdo... [+ info]
Profesional de tecnologias de Trading en Banca de... [+ info]
Los que me seguís desde hace tiempo sabréis que empecé a invertir en inmobiliaria en Manila, fui a lo sencillo y no me quise arriesgar como hago ahora buscando vendedores motivados.
En aquellos tiempos me fijé en el macro (Crecimiento del GDP, su increible demografia) y me lancé con recomendaciones de expertos locales (familia) sobre los mejores constructores y las mejores zonas, compre dos propiedades (Y dos garajes) bajo plano en 2011, la rentabilidad bruta en la zona era del 10-12%, urbanizaciones de lujo en zona financiera y de embajadas.
Ha llovido bastante desde entonces, y toca re-visitar las propiedades, los apartamentos han subido un 60% (precios de constructor a día de hoy) las plazas de garaje han subido un 90% en esa zona (Y hablo de las ultimas ofertas de los constructores en esas mismas urbanizaciones).
Además de dicha revalorización en moneda local también tenemos un 10% de revalorización de la moneda con respecto a Euro en este periodo.
Lo que toca preguntarse en este momento es si hay motivos fundamentales para mantener las inversiones o hay una burbuja inmobiliaria?
El mercado inmobiliaria se ha inflado bastante y los sustos han venido con los avisos de fin de QE en USA!
Pero, el factor mas importante como va? Los sueldos! Y uno también importante, el consumo!
Otros factores a tener en cuenta como el GDP/PIB y la Deuda:
Conclusión: Los fundamentales son muy buenos y justifican parte de la subida de precios, pero los precios suben demasiado rápido y van a tener que corregir, aun así la globalizacion avanza muy rápido y es factible que los sueldos tiendan a equipararse con los occidentales en el medio plazo, ahora deberíamos de comparar los precios de Manila con los de Madrid por ejemplo y con los de algún país mas cercano como Singapur e Indonesia, lo dejamos para otro articulo.
Este artículo tiene 9 comentarios
Daniel, ver venir el pinchazo de la burbuja en inmobiliaria es muy sencillo y te da tiempo de salirte dada la lentitud comparado con la bolsa. Olvídate de los datos macro, mira simplemente el volumen de ventas y cuando empiece a bajar sabrás que es hora de salirse.
Las estadisticas en Filipinas dejan bastante que desear: https://psa.gov.ph/
No se puede tener informacion tan actualizada, con suerte de hace 6 o 12 meses y esa en concreto no la he encontrado.
De todas formas los precios son menos de una sexta parte de los de Singapur para propiedades similares en calidad/lujo.
Y los sueldos suben repidamente, aunque explotase la burbuja seria el mismo efecto que los que compraron en Espana antes de que Espana entrara en la Union Europea, aun despues de explotar la burbuja las revalorizaciones son importantes ya que el pais ha progresado mucho, sobre todo los sueldos que al final es lo importante y lo que impacta en el coste de construccion.
En Emiratos es el mismo caso, el coste de construccion es lo que cuesta la mano de obra de India y Pakistan, cuando esta se incremente el coste tendra que hacerlo tambien.
Otro coste es el del suelo pero hablamos de paises en los que los edificios tienen facilmente 50 plantas, para que te hagas la idea en Filipinas yo tengo una planta 24 y una 48...
Y la gente prefiere este tipo de edificios, ya que no se ven afectados por tornados/inundaciones etc... Y los de lujo se construyen con tecnologia japonesa anti-sismica.
Me sorprenderia bastante si la vivienda en Filipinas no baja antes de fin del 2016, pero la rentabilidad por alquiler es del 7.5%, y no veo otros lugares donde obtener una rentabilidad superior.
No se puede tener informacion tan actualizada, con suerte de hace 6 o 12 meses y esa en concreto no la he encontrado.
De todas formas los precios son menos de una sexta parte de los de Singapur para propiedades similares en calidad/lujo.
Y los sueldos suben repidamente, aunque explotase la burbuja seria el mismo efecto que los que compraron en Espana antes de que Espana entrara en la Union Europea, aun despues de explotar la burbuja las revalorizaciones son importantes ya que el pais ha progresado mucho, sobre todo los sueldos que al final es lo importante y lo que impacta en el coste de construccion.
En Emiratos es el mismo caso, el coste de construccion es lo que cuesta la mano de obra de India y Pakistan, cuando esta se incremente el coste tendra que hacerlo tambien.
Otro coste es el del suelo pero hablamos de paises en los que los edificios tienen facilmente 50 plantas, para que te hagas la idea en Filipinas yo tengo una planta 24 y una 48...
Y la gente prefiere este tipo de edificios, ya que no se ven afectados por tornados/inundaciones etc... Y los de lujo se construyen con tecnologia japonesa anti-sismica.
Me sorprenderia bastante si la vivienda en Filipinas no baja antes de fin del 2016, pero la rentabilidad por alquiler es del 7.5%, y no veo otros lugares donde obtener una rentabilidad superior.
Luego esta el tema de la inflacion, pero en realidad solo te afecta si vives alli, la inflacion tiende a debilitar la divisa, pero tal y como esta el mundo ha sido el caso contrario.
Aunque la inflacion en Filipinas es moderada 4.5%.
Aunque la inflacion en Filipinas es moderada 4.5%.
Ten en cuenta que si la burbuja se pincha los alquileres y la demanda bajarán también, mientras que la morosidad posiblemente aumentará.
Habitualmente las burbujas suelen pinchar con ratios Precio/Alquiler mucho mas bajos, ya que la gente todavia ve la inmobiliaria como buen negocio, hay pocos sitios donde obtener buena rentabilidad por lo que hay poca motivacion para vender algo que produce buena rentabilidad.
Otra cosa es que llegue sobre-oferta y bajen los alquileres, es una posibilidad y da para otro articulo, pero ahi tenemos el crecimiento del consumo, de la clase media y sobre todo de los sueldos.
Filipinas tiene 100 millones de habitantes y la globalizacion va muy rapido ademas de tener una educacion de las mejores de Asia y de que la mayoria de sus ciudadanos hablen ingles.
Otra cosa es que llegue sobre-oferta y bajen los alquileres, es una posibilidad y da para otro articulo, pero ahi tenemos el crecimiento del consumo, de la clase media y sobre todo de los sueldos.
Filipinas tiene 100 millones de habitantes y la globalizacion va muy rapido ademas de tener una educacion de las mejores de Asia y de que la mayoria de sus ciudadanos hablen ingles.
Hola Daniel,
Bueno volverte a ver por inBestia. Estabas desaperecido... en combate?
Siento que escribes el post con cierta inclinación para que demos nuestra opinión.
Con mis mejores e imparciales intenciones, yo me fijaría en la M2, y el ciclo del crédito bancario. El nivel de deuda privado, y sobretodo los ratios Loan to Value Average, y crédito inmobiliario x PIB. Tampoco haces mención al riesgo cambial.
Según el análisis, y con una revalorización del 60% en 3 anos + 7,5 rentabilidad, yo estaría por lo menos, buscando algún otro mercado para diversificar.
Acabo de enviarle el post a unos amigos de BCN que hace unos anos están en Manila con restaurantes y negocios. A ver si se enrollan y cuentan algo!
Agur.
CG
Bueno volverte a ver por inBestia. Estabas desaperecido... en combate?
Siento que escribes el post con cierta inclinación para que demos nuestra opinión.
Con mis mejores e imparciales intenciones, yo me fijaría en la M2, y el ciclo del crédito bancario. El nivel de deuda privado, y sobretodo los ratios Loan to Value Average, y crédito inmobiliario x PIB. Tampoco haces mención al riesgo cambial.
Según el análisis, y con una revalorización del 60% en 3 anos + 7,5 rentabilidad, yo estaría por lo menos, buscando algún otro mercado para diversificar.
Acabo de enviarle el post a unos amigos de BCN que hace unos anos están en Manila con restaurantes y negocios. A ver si se enrollan y cuentan algo!
Agur.
CG
Si, lo cierto es que desde que trabajo para traders anglos mas que un trabajo tengo un campo de batalla y no tengo tiempo ni energia.
Por supuesto que busco vuestra opinión!
Las propiedades son bajo plano y me las entregan en 2015, en ese momento la revalorizacion sera mayor ya que valen bastante mas una vez terminadas, pero no he estado reciviendo ese 10-12%, ya que el 7.5% es la rentabilidad a precios actuales no a los que yo pague en su dia.
Diversificacion ya tengo, tengo propiedades en Manila, Abu Dhabi y Budapest, en cuento caiga el Euro un poco mas empezare con algo por Europa, aunque no termino de ver buena rentabilidad en ningun sitio, Irlanda era lo mas interesante y se esta escapando.
Muchas gracias Carlos!
Por supuesto que busco vuestra opinión!
Las propiedades son bajo plano y me las entregan en 2015, en ese momento la revalorizacion sera mayor ya que valen bastante mas una vez terminadas, pero no he estado reciviendo ese 10-12%, ya que el 7.5% es la rentabilidad a precios actuales no a los que yo pague en su dia.
Diversificacion ya tengo, tengo propiedades en Manila, Abu Dhabi y Budapest, en cuento caiga el Euro un poco mas empezare con algo por Europa, aunque no termino de ver buena rentabilidad en ningun sitio, Irlanda era lo mas interesante y se esta escapando.
Muchas gracias Carlos!
50 planta de edificio???
en serio???
en serio???
Eso es poco en Emiratos, aqui tengo un apartamento en la planta 42 pero el edificio tiene 72 plantas:
www.buscandolaliberta...
www.buscandolaliberta...
Escriba un nuevo comentario
Identifíquese ó regístrese para comentar el artículo.
